Nemen blijkt voor velen makkelijker dan geven als het gaat om huurtransactiedata van commercieel vastgoed.
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 21 december 2018
Dat concludeert Gerline Zijderveld in haar Vastgoed en Makelaardij-bachelor scriptie aan de Fontys Hogeschool MER Eindhoven.
De groep die wél deelt (meestal vastgoedadviseurs, red.), blijkt veelal geen eigenaar te zijn van de desbetreffende data. Van Zijderveld gaat in op de vraag onder welke voorwaarden verhuurders en huurders van commercieel vastgoed bereid zouden zijn om huurtransactiedata te delen. Het ontbreken van transparantie rondom commerciële huurtransactiegegevens zorgt vooral voor problemen bij waardebepalingen van vastgoedobjecten.
Door deskresearch en interviews met zowel verhuurders als huurders zijn de kansen en de bezwaren van transparantie in kaart gebracht. De belangrijkste drie voorwaarden om het delen van alle commerciële huurtransactiegegevens mogelijk te maken, zijn erop gericht om de bezwaren van verhuurders en huurders weg te nemen.
Om te voorkomen dat huurtransacties niet goed met elkaar vergelijkbaar zijn, is het belangrijk dat er effectieve huren gemeld worden, evenals de belangrijkste elementen uit de huurovereenkomst, bleek uit de interviews die Van Zijderveld hield. Ook is classificatie van objecten nodig. Dit spitst zich onder andere toe op de kwaliteit van het pand, de locatie en het afwerkniveau.
Aanpassing 303-wetgeving
Om te voorkomen dat verhuurders die strategische keuzes maken om een winkelgebied naar een hoger niveau te brengen én huurders die fungeren als kwartiermaker worden afgestraft, is het volgens het onderzoek van Van Zijderveld noodzakelijk dat er een aanpassing komt in de mogelijkheid die de wet biedt om via art. 7:303 BW voor winkelruimte een huurprijsherziening aan te vragen. Referenties moeten anders worden meegenomen in de procedure, onderbouwd door objectieve informatie zoals passantentellingen, klantentellingen en omzetgegevens.
Om te voorkomen dat niet-relevante partijen de desbetreffende data gebruiken om hun nieuwsgierigheid te bevredigen of eigen activiteiten op te starten, is het noodzakelijk om de toegankelijkheid van de gegevens te beperken. Deze beperkte toegankelijkheid zal gewaarborgd moeten worden door de partij die de databank faciliteert. Partijen die een belang kunnen aantonen, zouden inzicht moeten kunnen krijgen in de data.
(Big) data zal steeds meer een leidende rol gaan spelen, ook in de vastgoedsector. De vraag is niet óf, maar wánneer er partijen zullen opstaan om deze leidende rol rondom het openbaar maken van huurtransactiedata op te pakken. Financierende instellingen bijvoorbeeld zullen daarbij een grote troef in handen hebben. Zij kunnen hun klanten verplichten huurtransactie-informatie over gefinancierd vastgoed aan hen aan te leveren. De hoeveelheid data die dan beschikbaar komt, kan goed gebruikt worden om risico’s in te schatten en te beheersen.
Van Zijderveld deed haar onderzoek onder begeleiding van Van de Wouw & Partners te Oisterwijk.
