De vraag naar kwalitatief hoogwaardig hotelvastgoed op de juiste locaties in Nederland is nog steeds heel groot. Dit blijkt uit een marktanalyse door PropertyNL.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 24 maart 2017
De bezettingsgraad ligt in andere grote steden lager dan in Amsterdam, maar is wel gezond. Vastgoedinvesteerders zijn vooral geïnteresseerd in grotere hotels. Hoewel de meeste deals de afgelopen jaren in Amsterdam zijn gedaan, verruimen ze nu ook hun blik naar andere grote steden met een robuuste hotelmarkt.
Na de regio Amsterdam (circa 33.000 kamers) zijn Rotterdam (4800 kamers) en Den Haag (4000 kamers) koploper. Verrassend zijn gedeelde vierde/vijfde plek voor Valkenburg en Maastricht (beiden 2200 hotelkamers). Zie het overzicht van steden met het grootste aantal hotelkamers en de belangrijkste hotelvastgoedbeleggers in Nederland.
120.000 kamers in Nederland
Het aantal hotelkamers in Nederland is de afgelopen tien jaar gestegen van circa 100.000 tot rond de 120.000. Het decennium daarvoor groeide het aantal hotelkamers ook al met 17%. Nederland telde begin vorig jaar meer dan 3500 hotels. Een kwart van alle kamers is gesitueerd in Amsterdam, en het is niet verwonderlijk dat de groei juist daar het sterkst is.
Dankzij het ruime hotelbeleid van de gemeente Amsterdam kon het aanbod snel groeien. In 2007 formuleerde de stad de ambitie om 9000 extra kamers te realiseren voor 2015, en die doelstelling is ruimschoots gehaald. Nu de druk op de binnenstad toeneemt, heeft de stad met een hotelstop (alleen nieuwe plannen) het roer drastisch omgegooid. De hotelloods van destijds heeft inmiddels een andere functie, en voor nieuwe initiatieven geldt een ‘nee tenzij principe’. Maar hoe zit het in de andere grote steden, hoe staat de markt er daar voor? Op die vragen probeert Jan Steinebach van CBRE het antwoord te vinden.
Aantrekkelijk voor beleggers
Feit is dat de markt voor beleggers in hotelvastgoed aantrekkelijker is geworden, zowel in Amsterdam als daarbuiten. De grote deals van de afgelopen jaren getuigen daarvan, evenals de nieuwbouw- en verbouwplannen, zoals het voormalige postkantoor aan de Coolsingel in Rotterdam, het Spuikwartier in Den Haag en het Jaarbeurshotel van Amrâth in Utrecht. Ondertussen bouwt de familie Van der Valk onverstoorbaar verder aan haar collectie langs snelwegen en invalswegen.
In Rotterdam en Den Haag is de verhouding tussen zakelijke en toeristische bezoekers van hotels 55-45. De balans is hier dus anders dan in Amsterdam, waar het aantal internationale bezoekers in een jaar tijd steeg met 10%, terwijl het aantal hotelovernachtingen met een zakelijk karakter stabiel bleef. Tweederde van de hotelovernachtingen in de hoofdstad komt op het conto van toeristen.
Amsterdam had vorig jaar een kamerbezettingsgraad van 81,3%. Dit is ook hoog in vergelijking met andere Europese steden. Alleen Edinburgh, Londen en Barcelona hadden een hogere bezettingsgraad. De bezettingsgraad in Den Haag, Rotterdam, Utrecht en Maastricht is aanzienlijk lager, rond of iets boven de 70%. Dit is voor een goede exploitatie echter prima.
De gemeente Den Haag wil de stad sterker gaan profileren als toeristische bestemming en wil een kwalitatieve verbetering van de bestaande hotels. Er is ook beperkt ruimte voor nieuwe hotels, in Scheveningen, in de binnenstad en bij invalswegen. De helft van alle hotelkamers bevindt zich nu in Scheveningen.
Rotterdamse renaissance
Het aantal hotelgasten in Rotterdam is in een periode van vier jaar met 28% gestegen tot circa 1 mln. Mede dankzij spraakmakende projecten als de Markthal, De Rotterdam en het nieuwe station is sprake van een ware renaissance. De stad mag zich verheugen in een toenemende populariteit en de Rotterdamse economie is het afgelopen jaar met 2,7% gegroeid.
Van een te krap hotelaanbod is in Rotterdam echter geen sprake. De voorraad is de afgelopen 10 jaar namelijk fors gegroeid. Het aantal kamers lag in 2016 71% hoger dan in 2006, terwijl het aantal hotels met 24% gegroeid is. De hotels zijn dus net als in de rest van Nederland gemiddeld groter geworden.
Het aantal hotelkamers in de andere grote steden steekt magertjes af bij de ruim 30.000 in Amsterdam, Rotterdam heeft er ruim 4800 en Den Haag rond de 4000. In de Haarlemmermeer zijn zelfs nog meer hotelkamers te vinden (5700), maar dat heeft natuurlijk met de aanwezigheid van Schiphol te maken. Maastricht (2200 kamers) en Eindhoven (1800 kamers) zijn de volgende in de rij van grote steden en daarna komt Utrecht met 1400 hotelkamers.
Opvallend is ook de omvang van de toeristische sector in plaatsen als Valkenburg (2255 kamers), Noordwijk (1634 kamers) en Bergen (1513 kamers). Met name in Valkenburg blijft de bezettingsgraad echter ver achter bij het landelijk gemiddelde van 72%.
Meer vraag dan aanbod
De vraag naar kwalitatief hoogwaardig hotelvastgoed op de juiste locaties is nog steeds heel groot. Door de langdurige huur- of managementcontracten, doorgaans 25 jaar, is het een aantrekkelijke asset class voor beleggers. Probleem is dat het aanbod achter blijft, vooral van grotere hotels. Dat is waar de interesse van vastgoedbeleggers vooral naar uitgaat.
Vandaar ook dat het onlangs Fletcher was en niet een institutionele belegger die de portefeuille met 6 hotels uit de Princess Hotel Collection overnam van Annexum. Deze voormalige Golden Tulip-hotels zijn gelegen op de Veluwe, in Amersfoort en Loosdrecht en zijn verhoudingsgewijs klein van omvang, in totaal 600 kamers. Beleggingsdeals met hotelvastgoed zijn niet snel te verwachten in de kleinere provinciesteden en het buitengebied. Omdat de exploitatie altijd onlosmakelijk verbonden is met de waarde van het vastgoed achten beleggers de risico’s vaak nog te hoog.
De lage rente en ruime beschikbaarheid van kapitaal zorgen ervoor dat internationale investeerders hun blik hebben verbreed naar alternatieve vastgoedcategorieën en grote steden buiten Amsterdam. Er zijn de komende tijd dan ook deals te verwachten in bijvoorbeeld Den Haag en Rotterdam. Zo staat bijvoorbeeld Hilton The Hague in de etalage. Dit hotel met 195 kamers en 15 vergaderzalen is ontwikkeld door Hillgate en Bon Groep door een verouderd kantoorpand te transformeren.
Bilderberg in de etalage
Binnenkort komt ook nog de portefeuille van Bilderberg op de markt. Deze keten met 17 hotels in Nederland zal wellicht meer interesse wekken bij (internationale) investment managers. Het vastgoed van alle locaties is in handen van Bilderberg, dat in handen is van de Amerikaanse zakenbank Goldman Sachs en de Canadese hotelinvesteerder Westmont Hospitality Group. De keten stond in 2011 al eens officieus in de etalage. Toen zat het economische tij echter niet mee.
In die portefeuille zitten niet alleen historische landhuizen en kastelen, zoals Château Holtmühle in het Limburgse Tegelen en Landgoed Lauswolt in Beesterzwaag (Friesland), maar ook wat grotere hotels. Europa Hotel Scheveningen (174 kamers), Parkhotel Rotterdam (189 kamers) en Garden Hotel Amsterdam (124 kamers) zijn interessante investeringsobjecten voor beleggers.
