Cityside Apartments transformeert lege kantoren tot wooncomplexen. Het geheim van de smid: sterke branding en het gehele bouwproces in eigen huis doen.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 27 oktober 2017
De voormalige apotheek in Apeldoorn heeft van buiten wel wat weg van een trendy coffeebar, met de blinkende koffiemachine, loungebanken en leestafel bij de ingang. Toch zetelt in dit monumentale pand aan de Kerklaan Cityside Apartments. Dit bedrijf heeft inmiddels 12 leegstaande kantoren in Apeldoorn, Arnhem, Deventer en Hoofddorp getransformeerd naar woningen, en er zitten er nog veel meer in de pijplijn, ook in de Randstad.
Sinds Bas Gregoor in 2012 startte met zijn eerste woningproject, is het hard gegaan. Inmiddels telt de onderneming 23 medewerkers. Hij is samen met zijn compagnon Rik Klinkhamer eigenaar. Behalve de vele woningprojecten hebben ze ook hun eigen kantoor gerealiseerd, in het bankgebouw uit 1897 dat daarna 60 jaar dienst deed als apotheek.
De portefeuille, gerealiseerd en in aanbouw, is nu ongeveer € 200 mln waard, en Cityside Apartments heeft 800 woningen in verhuur en 600 in aanbouw. Voor de komende jaren verwachten ze dat de portefeuille zal groeien met 500 woningen per jaar. ‘Groei is voor ons niet het doel op zich’, vertelt Gregoor. ‘Het geeft veel voldoening om iets nieuws te creëren uit een leegstaand kantoor en te zien dat jonge huurders er graag willen wonen.’
Jonge doelgroep
Bijzonder is de branding en het clubgevoel dat het bedrijf nastreeft. Cityside Apartments richt zich op jonge werkende mensen, de huurders zijn gemiddeld 27 jaar oud. Hoewel er ook veel vraag is van ouderen naar appartementen op centrumlocaties, zijn die niet de doelgroep, want ‘jongeren en ouderen in één woongebouw mengen werkt niet goed’, is de ervaring van Gregoor.
Alle projecten hebben een herkenbare naam – zoals Brinkside (derde foto), Marketside en Riverside – en beschikken over gezamenlijke voorzieningen als een dakterras, wasruimtes, fietsenberging en soms ook een gym. Het ontwerp van de wooncomplexen, de vormgeving van de website en Sidekick Magazine passen geheel in het concept.
Ook bijzonder is het feit dat Cityside Apartments alle expertise in eigen huis heeft. Zaken als acquisitie, planontwikkeling, bouw, onderhoud en beheer: het Apeldoornse bedrijf doet het allemaal zelf. Ict speelt daarbij een voorname rol. Zo heeft het zelf een beheerapp ontwikkeld en kunnen huurders zich aanmelden via de website. Ook processen als de kredietcheck, contractondertekening en de oplevering zijn of worden gedigitaliseerd. Voor de verhuur maken ze nu nog wel gebruik van lokale makelaars, maar ook dat wil Gregoor ‘in house’ gaan doen. ‘Hierdoor kunnen we grip houden op het hele proces en hebben we direct contact met huurders.’
Rol van hoofdaannemer
Van de 23 medewerkers lopen er 14 in de bouw, omdat de uitvoering van de transformatieplannen voor een groot deel zelf wordt gedaan. ‘Uiteraard schakelen we voor de verbouwing wel gespecialiseerde onderaannemers in, maar veel doen we zelf, ook de organisatie en het toezicht op het bouwproces. Door de rol van hoofdaannemer te vervullen, zijn grotere marges mogelijk. Bij de projectontwikkeling maak je vaak de winst bij de inkoop van het vastgoed, dus het is zaak scherp in te kopen. De rekensommen worden wel steeds lastiger, omdat de prijzen van kantoren stijgen door de toevloed aan beleggingsgeld. Vooral in de vier grote steden rijzen de prijzen de pan uit, maar juist daar is de vraag naar starterswoningen het grootst. Voordeel is dat wij bij veel projecten op tijd zijn ingestapt.’
Nieuwbouw heeft het Apeldoornse vastgoedbedrijf nog nooit gerealiseerd, maar met de stijgende prijzen van bestaand vastgoed wordt dit wel een reëel alternatief. Gregoor denkt daar met zijn collega’s dan ook serieus over na. ‘De kostprijs van nieuwbouw en transformatie komen dichter bij elkaar te liggen.’ Toch lukt het volgens hem nog steeds geschikte leegstaande kantoren te vinden op goede locaties, in het centrum van de grotere steden. Voorwaarde is dat die vlakbij voorzieningen liggen die de doelgroep nodig heeft en dat de ov-verbindingen goed zijn.
Kantoor van Spoorwegpensioenfonds
Het begon vijf jaar geleden met een kantoor aan de Kanaalstraat in Apeldoorn, dat werd aangekocht van het Spoorwegpensioenfonds. Gregoor had al ervaring opgedaan met de revitalisatie van een leegstaand pand op een bedrijventerrein in dezelfde stad. De voormalige Showroom Kwakkel stond leeg sinds het faillissement van de keuken- en bouwmaterialenhandel. Hij zag de potentie in het lange gebouw uit 2002 met de karakteristieke gevel en indeling, ontworpen door de bekende architect Wiel Arets. ‘Wij hebben het aangekocht en herontwikkeld tot een multi-tenant gebouw. Doordat ik voor deze ontwikkeling veel contact had met de gemeente, kwam het tekort aan jongerenhuisvesting in Apeldoorn een keer ter sprake. Volgens een onderzoek zou daar in Apeldoorn geen behoefte aan zijn, maar het tegendeel is inmiddels wel bewezen.’
De ontwikkelaar besloot het 3000 m² grote bankgebouw aan de Kanaalstraat te transformeren naar compacte appartementen voor starters en richtte daarvoor een nieuwe onderneming op. Er was veel belangstelling voor de 43 appartementen en 5 studio’s in Bankside 1, die variëren van 32 tot 65 m² met huren van € 550–€ 750. Meer dan 300 gegadigden meldden zich voor de huurwoningen.
Gregoor: ‘Dit sterkte me in de overtuiging dat de vraag naar woningen voor jongeren en starters groot is, ook in Apeldoorn. We zijn toen met alle nevenactiviteiten gestopt en vol in de transformatie van kantoren naar woonruimte gestapt.’ Vanaf het vijfde project besloten de twee partners om zich niet alleen te richten op de projectontwikkeling, maar ook te groeien als onderneming. In plaats van bijvoorbeeld een extern bouwkundig adviesbureau in te schakelen voor de uitvoering, namen ze zelf de juiste mensen in dienst.
Crowdfunding
Aanvankelijk hadden Gregoor en Klinkhamer een private investeerder aan hun zijde, omdat de bank nul op rekest gaf. Ook is er een project deels gefinancierd via crowdfunding-platform Collin Crowdfund. Voor Parkside aan de Rustenburgstraat, dat bestaat uit 29 appartementen, werd zo € 300.000 opgehaald, naast € 1,6 mln aan bankfinanciering. ‘Nu we met Cityside Apartments een aardige trackrecord en portefeuille hebben opgebouwd, is de financiering makkelijker geworden’, aldus Gregoor. ‘De grote banken zijn nu wel bereid leningen af te sluiten, omdat we voldoende liquiditeit hebben en de kantoren na transformatie veel meer waard zijn. De externe investeerder hebben we later uitgekocht, dus we zijn samen volledig eigenaar van het bedrijf.’
Drie jaar na de oplevering van Bankside 1 heeft de woningontwikkelaar 20 projecten onder zijn hoede, opgeleverd dan wel in ontwikkeling of aanbouw. In principe blijven alle opgeleverde woningcomplexen in eigendom, tenzij zich een bijzondere kans voordoet. Zo is het vorig jaar opleverde project Marketside in Hoofddorp (69 appartementen) verkocht aan fondsenbouwer Annexum. Hiermee werd ingespeeld op de wens van Annexum om beleggingsproducten te kunnen bieden met starterswoningen. Het voormalige kantoorpand is in 2016 verworven met hulp van een zogenaamde brugfinanciering ter waarde van € 3,3 mln, verleend door 18 particuliere investeerders. Een aantal belegt ook in Woningfonds Hoofddorp cv.
Cityside Apartments heeft ondertussen alweer nieuwe locaties in de Randstad verworven, zoals voormalige kantoorruimte van uitgeverij Wolters Kluwer aan de Zuidpoolsingel in Alphen aan den Rijn. Hier worden 155 appartementen gerealiseerd, met als naam Stationside Apartments. Het pand bevindt zich inderdaad recht tegenover het NS-station.
Vanaf nul begonnen
De branding gaat veel verder dan alleen de naamgeving van de woningcomplexen, legt Gregoor uit. ‘Om Cityside als merk in de markt te kunnen zetten, hebben we uitgebreid onderzoek gedaan. Omdat we veel contact hebben met de huurders, weten we wat er bij deze doelgroep speelt en spreken we hun taal. Voordeel is dat we vanaf nul zijn begonnen, zonder een uitgebreid businessplan. Hierdoor zitten we niet vast aan ingesleten verhuurprocessen.’
De eerste projecten kostten nog veel tijd, maar inmiddels is het een repeterend verhaal geworden. Doordat de aanpak, het ontwerp en de inrichting veel overeenkomst vertonen, kunnen projecten nu snel tot uitvoering komen als de vergunningen binnen zijn. Zo krijgen de appartementen en studio’s allemaal dezelfde inrichting. De studio’s en appartementen variëren in oppervlakte van 20 m² tot meer dan 65 m². Alle woningen worden standaard voorzien van vloerafwerking, gordijnen, moderne keuken inclusief onder andere een koel–vriescombinatie en modern sanitair, zoals een zwevend toilet. Afhankelijk van het type woning is de keuken ook uitgerust met een combimagnetron en een vaatwasser.
Omdat de woongebouwen in portefeuille blijven en niet voor de verkoop ontwikkeld worden, gelden hoge kwaliteitseisen. ‘We doen geen concessies aan de kwaliteit en daarmee onderscheiden we ons in de markt. Andere in transformatie gespecialiseerde ontwikkelaars hebben vaak geen beleggingsdoelstelling.’ Als voorbeeld van de die kwaliteitseisen noemt Gregoor de koelbox en de zitjes die op de dakterrassen te vinden zijn. Zelfs kookworkshops en fitnesslessen behoren tot het servicepakket.
Bankwereld, makelaardij en kerstpakketten
Voordat Bas Gregoor (1978, eerste foto) zich met zijn eigen onderneming ging toeleggen op transformatie van vastgoed heeft hij ervaring opgedaan in de bankwereld en makelaardij. Na zijn studie aan de HEAO werd hij trainee bij SNS Bank en daar kon hij in 1999 aan de slag als accountmanager bedrijven en instellingen. Toen lag al de focus op commercieel vastgoed. In 2005 kreeg Gregoor de kans zich in te kopen bij Hunink en Holtrigter Woning- en Bedrijfsmakelaars. Hier heeft hij zes jaar gewerkt, totdat hij de stoute schoenen aantrok en voor zichzelf als ontwikkelaar aan de slag ging onder de naam Gregoor Vastgoed. In 2014 ging hij een partnership aan met Rik Klinkhamer en samen hebben ze Citside Apartments opgericht.
Klinkhamer (1977, tweede foto) heeft een bedrijfskundige achtergrond en heeft een bedrijf gehad in de kerstpakkettenbranche. Samen met vroegere studiegenoot Patrick Moreu startte hij in 2003 met Tintelingen, met als doel om op een vernieuwende online manier kerstpakketten te schenken aan personeel. Deze onderneming groeide snel en werd in 2007 verkocht aan een multinational. Zes jaar later konden ze het weer terugkopen, met een derde partner. Niet lang daarna volgde de overstap naar Cityside Apartments.
Beiden zijn managing partner. Klinkhamer is voornamelijk verantwoordelijk voor het aansturen van alle medewerkers die werkzaam zijn binnen de vier pijlers acquisitie, transformatie, verhuur en beheer. Daarnaast is hij verantwoordelijk voor de financiën, zowel in- als extern.
Gregoor is verantwoordelijk voor het zoeken naar en aankopen van nieuwe panden. Hiervoor onderhoudt hij contacten met onder andere banken, financiers en beleggingsmaatschappijen.
