Voor een succesvolle ontwikkeling moeten alle belanghebbenden meer dan ooit samenwerken. Marktpartijen doen dat steeds beter; de overheid laat het nog teveel afweten
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 23 november 2018
Gert-Joost Peek, lector aan de Hogeschool Rotterdam, redigeerde het nieuwe Handboek Projectontwikkeling. Dat deed hij samen met Ellen Gehner (strategisch adviseur risicomanagement bij de provincie Zuid-Holland), in opdracht van de koepel van projectontwikkelaars Neprom. ‘Het vak projectontwikkeling is volop in ontwikkeling. De gevolgen van de crisis, nieuwe vormen van samenwerking en verdere hervormingen in het omgevingsrecht in aanloop naar de Omgevingswet maken een nieuw Handboek Projectontwikkeling broodnodig.’
Het oude boek dateert van 2008 en is in 2010 bijgewerkt. Peek: ‘De wereld is na de crisis behoorlijk veranderd. Een van de gevolgen is dat we nu bij projectontwikkelingen verschillende startpunten kennen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de transformatie van bestaande gebouwen, waarbij ook tijdelijke exploitatie een onderdeel van de ontwikkeling kan zijn.’
Enorme tekorten
Het Handboek Projectontwikkeling verschijnt op een moment dat markt en overheid voor een grote opgave staan. Er is een tekort aan alle soorten vastgoed, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dat is zeker het geval op de woningmarkt: sterk stijgende huizenprijzen zorgen voor onbetaalbare koopwoningen, er zijn lange wachtlijsten in de sociale huursector en er is een groot tekort aan vrije (midden)huurwoningen.
Minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken) presenteerde in mei de Nationale Woonagenda, een document van zestien pagina’s dat vooral als een probleemanalyse leest en weinig nieuwe maatregelen bevatte. Het meest concrete aan de Woonagenda was het geformuleerde doel van een jaarlijkse nieuwbouwproductie van 75.000 woningen tot 2025. Harde afspraken over wie die woningen moet bouwen ontbraken echter. Peek: ‘Zulke agenda’s zijn leuk, maar hoe gaat het Rijk de lokale overheden helpen? Ze hebben bijvoorbeeld te maken corporaties die als gevolg van het overheidsbeleid aan handen en voeten gebonden zijn.’
Echt plan overheid ontbreekt
‘We zitten in een heel andere tijdsgewricht dan tijdens de Vinex. Er is geen echt plan meer bij de overheid. We hebben Ruimte voor de rivieren, het programma Wind op zee, maar geen nationaal plan Randstad 3.0. Hiermee los je dus niet de woningvraag op en kan er al helemaal geen antwoord komen op de grote uitdagingen van klimaat, energie en inclusiviteit. Er is ook geen geld om extra te investeren: tussen 2005 en 2015 was er meer dan € 3 mrd aan rijkssubsidies voor ruimtelijke ordening, een belangrijke randvoorwaarde voor de realisatie van de bitter nodige infrastructuur.’
Peek wijst op het uitblijven van bindende afspraken tussen Rijk en de regionale overheden over hoe en waar te bouwen. Het Rijk kan geen dwingende afspraken maken, want de woningmarkt is al lange tijd gedecentraliseerd en gemeenten en provincies gaan zelf over het ruimtelijk beleid. ‘Het Rijk voert geen regie over hinderpalen voor een snellere en betere stedelijke ontwikkeling. Dat overstijgt namelijk de individuele ministeries: voor de opleiding van meer bouwvakkers moet je bij Onderwijs zijn, voor de aanleg van wegen en openbaar vervoer bij Infrastructuur, voor meer geld bij Financiën en voor het woonbeleid bij Binnenlandse Zaken. Alleen een integrale aanpak kan de benodigde meervoudige stedelijke prestaties opleveren.’
Ontwikkelaar moet zelf initiatief nemen
Ook bij de lokale overheid is de samenhang soms ver te zoeken zegt Peek. ‘Lokale overheden willen het onderste uit de kan halen bij de verkoop van grond, maar laten na de diverse onderdelen van de gemeente goed met elkaar te laten samenwerken bij een belangrijke ontwikkeling. Dit leidt tot risico’s en maakt professionele ontwikkelaars terughoudend.
In de tijd van de PPS’en – met Grex en masterplan als basis – wisten gemeenten de publiek- en privaatrechtelijke rol aardig te combineren, hoewel actief grondbeleid ook tot scheuren in de broek leidde. Nu is het opnieuw zoeken. Daarbij moeten gemeenten niet nalaten ook te sturen door bijvoorbeeld door het voorkeursrecht uit te oefenen.’
Maar hoe moet dan verder met gebiedsontwikkeling? Peek: ‘Bij een gebiedsontwikkeling gaat het om majeure risico’s. Als de overheid die niet pakt, moet je die zelf als ontwikkelaar pakken.’
Peek ziet steeds meer ontwikkelende partijen die het zelf doen. Hij noemt het voorbeeld van de Belgische ontwikkelende belegger Revive, die investeert in de duurzame transformatie van oude industriële sites in België. Ook transformeert Revive in Polen de Imperial Shipyards (waar ooit de latere president Lech Walesa werkte) in Gdansk naar een stadswijk.
Samenwerken essentieel
Marktpartijen weten dat samenwerking essentieel is voor succes. Voor het eerst is daarom een apart deel over samenwerken in het boek opgenomen. ‘Dat is enorm belangrijk, omdat samenwerking, zowel binnen een team als met professionele partners helpt om iets van de grond te krijgen. Alleen in samenspel met overheden (gemeenten), maar ook collega-bedrijven, beleggers, financiers, bouwers, woonconsumenten en omwonenden heeft een concept kans om te slagen.’
Hier kan de overheid een tandje bijzetten: ‘Overheden zijn vaak huiverig. Samenwerking betekent voor hen vaak tenderen. Dat is te smal. Overheden moeten met gerichte investeringen en publiekrechtelijke middelen het kader voor vastgoedontwikkeling creëren. Dit effectief doen vraagt samenwerking.’
Wat maakt ontwikkelaars ook in de toekomst succesvol? Het handboek vertrekt vanuit zes kernaspecten: locatie, planologie, ontwerp- en bouwcapaciteit, financiering, gebruik en eigendom. Het gefaseerd in samenhang verder brengen van deze aspecten volgens een beproefde ontwikkelstrategie, waarbij risicomanagement centraal staat, is de kern van de professie en bepaald het succes. Peek: ‘Bekwaam je in een bepaalde ontwikkelingsstrategie. OVG is groot geworden als kantoorontwikkelaar door de focus op de eindgebruiker en kiest met Edge Technologies nu voor productontwikkeling. Ze worden een IT-bedrijf. We gaan van BIM voor de bouw naar GIM voor de exploitatie. De ontwikkelaar levert zowel een reëel als een virtueel gebouw op als resultaat.’
De ontwikkelaar moet keuzes maken. ‘Met alleen stenen stapelen kom je er niet meer; óf je houdt het object in eigendom en gaat het exploiteren, óf je zoekt een partner zoals in de kantorenmarkt Regus of WeWork. The Student Hotel doet het allemaal. Real estate als een service is het devies. Dat kun je als ontwikkelaar niet alleen, dus samenwerking is geboden.’
Handboek Projectontwikkeling, Gert-Joost Peek, Ellen Gehner. In samenwerking met Neprom, vereniging van projectontwikkelaars. Uitgever: NAi Uitgevers
