De gewenste versnelling van de woningbouw om het tekort in te lopen is in de praktijk niet haalbaar. En dat ligt vooral aan een tekort aan ambtenaren op gemeentelijk niveau die alle plannen moeten afhandelen, stelt senior adviseur gebiedsontwikkeling Marc Braaksma van Sweco.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 30 september 2022
Braaksma schreef een scriptie voor de Master City Developer (Erasmus Universiteit Rotterdam/TU Delft) over de ambtelijke capaciteit in relatie tot de woningbouwimpuls van het huidige en het voorgaande kabinet. Om kort te gaan: die capaciteit schiet volgens Braaksma danig te kort om het huidige tekort van 279.000 woningen in te lopen. Volgens de senior-adviseur van ingenieursbureau Sweco zijn er zeker 6.500 nieuwe ambtenaren nodig. Daarbij zijn specialisten, provincieambtenaren en medewerkers bij waterschappen niet meegeteld. De benodigde capaciteit kan oplopen tot 8.000 in het minst gunstige geval.
Aantrekkelijk rendement
Het gebrek aan ambtelijke capaciteit is volgens Braaksma de voornaamste factor waarom het inlopen van het tekort aan woningen nauwelijks van de grond komt. Weliswaar onderkent ook hij de groei van het aantal huishouden en de sterk groeiende wachtlijsten, gemiddeld meer dan 7 jaar voor een gereguleerde huurwoning. Tegelijkertijd heeft de druk op de corporatiesector ervoor gezorgd dat het rendementstechnisch aantrekkelijk is voor beleggers om te investeren in vrije sector woningen. Hij refereert aan het vastgoedmodel van DiPasquale en Wheaton waarbij een opwaartse druk op de transactieprijzen in een vrije markt moeten leiden tot een stevige stijging van de productie van vastgoed.
Betere betaalbaarheid
Om de betaalbaarheid van (nieuwe) woningen te vergroten kwam werd de overdrachtsbelasting voor starters naar 0 gebracht en werd de jubelton afgeschaft, wat voor een gelijker speelveld moet zorgen tussen insiders en outsiders op de woningmarkt. Maar ook aan aanbodzijde van de woningmarkt zat dit kabinet en het vorige niet stil. Er zijn inmiddels al enkele miljarden uitgetrokken om lastige woningbouwtrajecten vlot te trekken. Daarvoor werd onder meer de Woningbouwimpuls in het leven geroepen.
Lees ook: Ontwikkelen in crisistijd: grote stappen met kleine korrelgrootte
Nadat eerder al de Rekenkamer kanttekeningen plaatste bij de doelmatigheid van de Woninbouwimpuls, denkt ook Braaksma dat, alle stimulerring ten spijt, de benodigde versnelling van de nieuwbouw van pakweg 70.000 stuks per jaar naar 100.000 niet van de grond komt. En dat ligt volgens hem vooral aan de traagheid waarmee nieuwe bestemmingsplannen en bijbehorende bouwtitels worden gerealiseerd. Afgezien van een vertraagde bouw, bijvoorbeeld door leveringsproblemen, liggen er volgens Braaksma geen bestaande bestemmingplannen onbenut op de plank.
Vacatures nauwelijks vervuld
Voor wat betreft het maken van nieuwe plannen blijkt uit de interviews bij 7 gemeenten verspreid over het land die Braaksma uitvoerde dat zij onderbezet zijn en vacatures nauwelijks vervult krijgen. Braaksma: ‘De arbeidsmobiliteit die plaatsvindt lijkt zich vooral tussen gemeenten af te spelen. Ook externe inhuur biedt geen soelaas, de mensen zijn er niet. Gemeenten delen hun gemeenteraden mede dat zij de normale opgelegde taakstelling waarschijnlijk niet gaan halen. Als het gaat om de schaalsprong waarbij de productie met 50% omhoog moet, dan heeft geen enkele gemeente daar de capaciteit, noch de plannen voor.’
Dat het rijk extra expertise en geld beschikbaar stelt helpt volgens hem hooguit bestaande plannen vooruit. Maar capaciteit voor meer woningen per jaar is er niet, zo rapporteren gemeenten.
Verdichting bestemmingsplannen
Om uit deze knoop te komen denkt Braaksma aan verschillende oplossingsrichtingen. Logischerwijs is een uitbreiding van het aantal ambtenaren er daar een van. Het tekort is volgens hem van langduriger aard, ook omdat het ambtenarenbestand nu al behoorlijk vergrijsd is. 37% stroomt de komende 15 jaar uit. Ook een verdichting van een bestemmingsplannen met meer woningen is volgens kan volgens hem een oplossing zijn omdat dit de benodigde ambtelijke capaciteit per nieuwe woning drukt. Daarentegen ziet hij minder heil in het nieuw bouwen in de polder als oplossingsrichting. ‘Dat is dermate omstreden dat daar een ontwikkeltijd van 10 jaar voor staat: niet binnen de huidige scope van een miljoen woningen.’
Lees ook: Achterhoek wil 8.000 nieuwe woningen voor 2030
Invoering Omgevingswet
De nieuwe Omgevingswet gaat bij dit alles volgens alle door Braaksma ondervraagde gemeenten niet helpen. Eerder constateerde de evaluatiecommissie van de Eerste Kamer al dat de Omgevingswet i.c. het Digitale Stelsel Omgevingswet niet is ontworpen vanuit het oogpunt van de gebruiker. Ook de gemeenten zelf geven aan dat het “omzetten” van bestemmingsplannen naar Omgevingsplan en het anders werken met programma’s juist een extra druk legt op het ambtelijk apparaat dat zich al 6 jaar aan het voorbereiden is met allerlei experimenten en oefenprogramma’s.
