De Zuidas lijkt misschien nog een eenzijdig kantorengebied, maar is nu toch echt een inclusieve stadswijk aan het worden, zegt directeur David van Traa.
Door Lizanne Schipper
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 27 augustus 2021
Voor wie is de Zuidas? Niet alleen voor bankiers en advocaten in elk geval, zegt David van Traa. Nog altijd zie je hen strak in het pak langs de glanzende puien benen, maar zij moeten hun territorium nu delen met softwareontwikkelaars, bewoners van divers pluimage en marktkooplui. ABN Amro zette eind vorig jaar zijn pand aan de Gustav Mahlerlaan te koop en verhuist het merendeel van de medewerkers te zijner tijd naar ‘de Fop’ in Zuidoost. Pensioenuitvoerder APG verruilde Symphony een paar jaar geleden al voor een goedkoper onderkomen in Sloterdijk. Van Traa maakt zich daar geen zorgen over. ‘De economie verandert voortdurend en als internationale toplocatie verandert de Zuidas mee. Het is geen toeval dat een bank nu een pand verkoopt, terwijl een tech-bedrijf als Uber hier een gigantisch nieuw gebouw laat ontwikkelen, Tripolis-Park.’
Beducht voor monocultuur
Toen Van Traa vier jaar geleden begon als directeur Zuidas, was hij juist enigszins beducht voor het financiële imago van het kantorengebied, zegt hij. ‘Ik vroeg me toen af of die economische monocultuur geen risico vormde, of die niet afschrikwekkend was voor andere sectoren, zoals technologiebedrijven.’ Het was een van de redenen om destijds alles op alles te zetten voor de vestiging van geneesmiddelenbureau EMA, een wetenschappelijk instituut dat aanpalende bedrijven zou aantrekken. Wat ook gebeurde: in kantoorgebouw Cross Towers huizen naast accountant EY tegenwoordig meerdere farma- en biotech-bedrijven. ‘We kunnen natuurlijk niet direct sturen op bepaalde huurders, maar we proberen ze wel te verleiden om hierheen te komen’, aldus Van Traa. Bijvoorbeeld door te zorgen voor een aantrekkelijke openbare ruimte met terrasjes, cultureel vertier en fietsenkelders. ‘Het talent dat rondloopt bij tech-bedrijven als Uber vindt zo’n gezellige sfeer belangrijk. Bankiers en advocaten lijken daar wat minder aan te hechten.’ Elektronicabedrijf Miele opende vorig jaar een ‘digitale hub’ op de Zuidas, voedingsbedrijf Kraft Heinz vestigde zich er al eerder met een innovatiecentrum.
Bezielde omgeving
Meer functiemenging, dat is nog een streven van Van Traa. Al is dat volgens hem helemaal niet nieuw. ‘Dat de Zuidas als een monocultuur is ontwikkeld, is een misvatting. Al vanaf zijn eerste plannen stond Pi de Bruijn een gemengd gebied voor ogen. Verschillende functies zijn er ook al. Maar deze omgeving moet nog wel bezield worden; dat is mijn opdracht. Tussen al het investeringsgeweld moet ruimte zijn voor publieke functies. Je wilt hier niet alleen cappuccino kunnen kopen.’
Voor alle Amsterdammers toegankelijke voorzieningen moeten leven in het gebied blazen. Zo verhuist het Conservatorium van Amsterdam volgend jaar naar de Zuidas. Van Traa hoopt op gratis lunchconcerten voor bewoners. De bouw van een imposante openbare bibliotheek is onlangs goedgekeurd door de gemeenteraad. Er komt zelfs betaalbare kantoorruimte voor de start-ups die de Vrije Universiteit aflevert. Van Traa: ‘De financiële afspraken daarover zijn nu definitief. Het gaat natuurlijk wel om een kortere vestigingsperiode en we zullen streng selecteren. Anders krijgen we misschien protest van een belegger met een duur verhuurd kantoor ernaast.’
Geen Efteling op de Zuidas
Jonge ondernemers zullen de Zuidas dus gaan bevolken, en daarnaast studenten die een flatje bemachtigen in het Kenniskwartier dat ten zuiden van de A10 naast de VU verrijst, maar ook starters voor wie woningcorporatie De Key de komende jaren appartementencomplex Stepstone realiseert en huurders van de honderden sociale woningen die gepland staan in de nieuwe woonwijk Ravel.
Ook op dit moment zijn expats en andere veelverdieners echt niet de enige bewoners van de Zuidas, zegt directeur Van Traa. Onlangs had hij nog overleg met een groepje bewoners van de wijk Gershwin over de omringende bouwwerkzaamheden. ‘Nu de laatste gebouwen en pleintjes daar zijn opgeleverd, hebben wij het beheer overgedragen aan het stadsdeel. Maar de afgelopen jaren was het contact met de bewoners zo direct, dat ze ons nu ook blijven bellen als er iets is.’ Wat Van Traa opviel, was de onderlinge kameraadschap. Geschaard rond de picknicktafel op het Gershwinplein trokken bewoners de witte wijn open: sociale huurders uit woongebouw Ella samen met hun overburen uit Intermezzo, waar het penthouse over een zwembad beschikt. ‘Dat is toch de droom van elke stedenbouwer?’
Na deze zomer komt op datzelfde Gershwinplein elke donderdag een markt. Ook staan een bioscoop en een bowlingbaan gepland; die vestigen zich over twee jaar in gebouw De Puls van Vorm Ontwikkeling. En dat duurzame attractiepark waarvoor planoloog Zef Hemel een tijdje geleden pleitte, dat volgens hem grote groepen buitenlandse toeristen naar de Zuidas zou moeten lokken? ‘Een soort Efteling op de Zuidas, daar geloof ik niet zo in’, zegt Van Traa. ‘Maar ik denk dat dit gebied wel degelijk een bredere centrumfunctie kan krijgen en kan bijdragen aan een betere spreiding van toeristen.’ Zelf nam hij onlangs een kijkje in de skybar op de negentiende verdieping van het gloednieuwe, Spaanse Meliá Hotel. ‘Spectaculair, net als de skybar in Valley. Zulke plekken gaan echt aantrekkingskracht hebben, ook op jongeren.’
Zuidasdok
Het bouwen gaat onverstoorbaar door op de Zuidas, corona of geen corona. ‘Het was in coronatijd wat rustiger op de weg, voor de bouwers eigenlijk wel handig’, zegt Van Traa. ‘Beleggers hebben een groot vertrouwen getoond. Zo is De Puls middenin de crisis uitonderhandeld.’ De Puls is een voorbeeld van mixed-use binnen een gebouw, waarvoor ook op de Zuidas de interesse volgens Van Traa groeit. ‘Voorheen waren beleggers terughoudend over gebouwen met verschillende functies; ze vonden het lastige producten om weg te zetten. Daar zijn ze volwassen in geworden. Je kunt functiemenging ook zien als een risicodemper. Staan de kantoren leeg, dan is het fijn als er ook nog bewoners in het gebouw zitten die gebruikmaken van de voorzieningen.’
En het Zuidasdok? Van Traa ziet ‘alle reden om optimistisch te zijn’. Zeker na de analyse vorig jaar van voormalig VROM-minister Sybilla Dekker, die niet alleen vindt dat de plannen onverkort moeten worden doorgezet, maar bovendien pleit voor een wat grootsere aanpak van het huidige sobere treinstation. ‘Prettige conclusies’, vindt Van Traa, die naast directeur Zuidas ook vanuit de gemeente opdrachtgever van het dok is. ‘Toen we tegen de tegenvaller aanliepen dat de aannemer niet wilde leveren voor de beloofde prijs, krabden we ons politiek achter de oren. Moesten we versoberen? We vragen wél wat van de belastingbetaler. Maar het Zuidasdok is geen luxeproject dat in een paar extra dure torentjes voorziet.’
Taaie discussies
Het gebruik van het OV gaat de komende jaren naar verwachting groeien en de verbreding van de A10 is volgens Van Traa hard nodig om niet dicht te slibben. De voorziene kosten lopen op, maar onlangs besloot Amsterdam in elk geval ‘zijn verantwoordelijkheid te nemen’, zoals Van Traa het uitdrukt. Nu vindt de gunning plaats van het dok en het station. ‘Het wachten is nog wel op het nieuwe kabinet. Financieel zijn het taaie discussies.’
De vertraging heeft ook een voordeel, vindt Van Traa: nieuwe inzichten kunnen nu al doende worden doorgevoerd. Zoals het plan om een derde perron voor het vijfde en zesde spoor toe te voegen, noodzakelijk voor de internationale treinen die in de toekomst vanaf dit station zullen vertrekken in plaats van vanaf CS. Van Traa: ‘In 2012, toen over het dok werd besloten, was dat nog te onzeker. We zeiden toen: dat bekijken we wel als het af is. Dat zou natuurlijk ontzettend onhandig zijn geweest. Nu kunnen we bijvoorbeeld ook internationale douanevoorzieningen alvast rustig inpassen.’
Licht, lucht en ruimte
Tot 2030 wordt aan de Zuidas naar verwachting 1 mln m² kantoren, woningen en voorzieningen toegevoegd. Al kan het volgens Van Traa nog wel iets langer gaan duren voordat alle plannen – zoals het Kenniskwartier, woonwijk Ravel, kantorenpark Vivaldi en het wat westelijker plangebied Verdi – zijn gerealiseerd.
Is er daarna nog ruimte over voor nieuwe ontwikkelingen? Kunnen de sportvelden aan de zuidkant van de A10 wellicht soelaas bieden? Zeker niet, aldus de directeur Zuidas. ‘Die moeten blijven. Ik kan geen uitspraken voor de eeuwigheid doen, maar sportvoorzieningen zijn juist vaak ingewikkeld om in nieuwe woonwijken in te passen. Hier zijn ze al. Ze geven ook licht, lucht en ruimte. Wel maken we ze efficiënter, bijvoorbeeld door eronder een parkeergarage aan te leggen.’
En, aan het oostelijke puntje, de RAI? Er is wel geopperd om het beurscomplex te verplaatsen naar de rand van de stad en zo waardevolle vierkante meters vrij te spelen. Ook daar wil Van Traa niets van weten. ‘Ik geloof in dynamiek, in variatie van economische functies. De RAI is ook een werkgelegenheidsmotor; we willen in dit gebied niet alleen dure banen.’ Jammer is dat het gebouw met de rug naar de stad is toegekeerd, vindt Van Traa. Hij heeft goede hoop dat daaraan iets gaat gebeuren. ‘De directie toont lef. Van het Europaplein, nu een plak asfalt, is iets heel moois te maken. Samen met het prachtige Beatrixpark willen we daar een nieuwe, aantrekkelijke propositie van maken.’
Woningbouw op de Zuidas moet plaatsvinden op ‘bijna ongekende dichtheden’, aldus Van Traa. Hoe? Door de nieuwe woonwijken zo goed bereikbaar te maken met het OV en omringende wegen, dat in de buurten zelf nauwelijks nog straten nodig zijn. Zo wordt woonwijk Ravel autoluw. Van Traa: ‘Daar kun je straks met je gezin op 17 hoog wonen, maar heb je wel veel groen in de omgeving. De kinderen kunnen buiten spelen zonder gevaar op een aanrijding. Dat lukt niet hoor, in de Rivierenbuurt waar ik zelf woon.’
Toplocaties
De rubriek Vestigingslocaties brengt de ‘toplocaties’ in beeld die het Rijk in 2017 benoemde in de ruimtelijk–economische ontwikkelingsstrategie (REOS), ter versterking van de belangrijkste groeiregio’s van Nederland. In de reeks gemengde zakencentra trappen we af met de Zuidas in Amsterdam.
Zuidas, Amsterdam
Circa 270 hectare
Ruim 2000 bedrijven, waarvan 1620 in zakelijke en financiële dienstverlening en vastgoed (2019)
3950 inwoners en 2774 gerealiseerde woningen
Gepland tot 2030: ruim 1 mln m² aan kantoren, woningen en voorzieningen, waarvan circa 10.000 woningen
