DVDP als symbool voor een beloofd land

Er is veel bereikt: een eigen minister, de afschaffing verhuurderheffing, extra geld voor woningontsluitende infrastructuur en voortzetting van de woningbouwimpuls en een gezamenlijke focus op 1 miljoen woningen. Toch is het speelveld niet zonder spanning, constateren Neprom-voorzitter Desirée Uitzetter en Neprom-directeur Jan Fokkema in een openhartig gesprek.
‘We zijn sterk complementair’, zegt Fokkema over zijn voorzitter. ‘Maar we kunnen alle twee geen nee zeggen.’ Fokkema is al even lang op zijn post als PropertyNL bestaat en hij karakteriseert zichzelf als iemand van de inhoud, die soms wat zwaarder op de hand is. Met Fokkema kun je prima een boom opzetten over het gepolariseerde land waarin we leven. Uitzetter daarentegen gaat liever op zoek naar oplossingen om er iets aan te veranderen, en is juist een geboren optimist. In het dagelijks leven kan ze als directeur gebiedsontwikkeling van BPD terugkijken op de mooie projecten die ze met haar team realiseert. Misschien is ook haar afkomst een voordeel: geboren in Brabant en na 25 jaar Randstad inmiddels met man en drie kinderen weer neergestreken op Brabantse grond.

Yes we can

Ze heeft zin in het kennisfestival DVDP, maar Fokkema wil eerst nog wel iets kwijt over de titel van de manifestatie, ‘een beloofd land’. Velen verwarren dat met ‘het beloofde land’, dat het volk Israël na 40 jaren dolen in de woestijn tegemoet kon zien.
In dit geval heeft ‘een beloofd land’ echter niets met het Oude Testament te maken, maar is het ontleend aan ‘A promised land’, de bestseller van Barack Obama. Fokkema wil doorborduren op diens ‘yes we can’-strategie. Uitzetter herkent daarin hun leden: projectontwikkelaars die ondanks de uitdagingen in het vak – of dat nu gaat om stikstof, betaalbaarheid, duurzaamheid of taaie procedures – op zoek blijven naar hoe het wél kan en desnoods de barricaden op gaan om de in Nederland oplaaiende strijd om de ruimte te winnen.

Coalities smeden

Uitzetter en Fokkema vinden Hugo de Jonge op hun pad. De minister die afgelopen weken een langdurig debat over zijn optreden in de mondkapjes-affaire overleefde, is in hun ogen geen aangeschoten wild, maar juist een inspirerende voorman. Wat hebben zij hem bij hun eerste gesprek meegegeven? Fokkema: ‘Projectontwikkelen in Nederland betekent coalities smeden. Zorg dat je verbindt en de regie herpakt. Staar je niet blind op de getallen.’
Uitzetter zegt dat ontwikkelaars vroeg in het proces zitten, en dicht op de gemeente. ‘We werken doorgaans intensief samen met gemeenten aan plannen, vaak met eenzelfde belang. We hebben elkaar nodig, en zien kansen om in de toekomst meer en beter samen te werken met gemeenten. Over die 100.000 woningen hebben we gezegd dat we die dit en volgend jaar niet realiseren, dat zal eerder 70.000 of 80.000 zijn. Wat we de minister wel gunnen, is dat hij de minister van de verandering wordt, die stappen zet om structureel uitvoeringskracht te organiseren om ruimtelijke ordeningsbeleid om te zetten naar kwalitatief goede plekken. Daar vindt hij ons als ontwikkelaars aan zijn zijde.’
Fokkema vindt dat De Jonge zich niet moet focussen op het halen van die 100.000 woningen aan het einde van zijn ministerperiode. ‘Laat hem de minister worden die een nieuw, robuust systeem op poten heeft gezet, waardoor we het komende decennium jaarlijks 100.000 woningen kunnen realiseren.’

Inkopper voor projectontwikkelaars

De vraag is steeds of, los van de persoon, zo’n nieuw ministerie ook over een instrumentarium beschikt om de ruimtelijke ordening echt beter te organiseren dan in het verleden. Niet alleen het wonen, maar ook milieu en klimaat strijden om de ruimte, terwijl de boerenbeweging zijn huid zo duur mogelijk wil verkopen. Fokkema: ‘Op dat punt ben ik wat optimistischer dan in het verleden. Het coalitieakkoord biedt De Jonge de ruimte, met een pakket van € 7,5 mln voor infrastructuur, waarbij een groot deel kan worden besteed aan wonen. Door de € 2 mrd die vrijkomt door afschaffing van de verhuurderheffing zal er ook meer bereidheid zijn om te investeren.’
Dat klinkt als een inkopper voor de projectontwikkelaars, maar er zijn zorgen. Fokkema: ‘Er zijn nog steeds veel te weinig nieuwbouwlocaties voor betaalbare woningen in Nederland. We zijn bij het opstellen van de Actieagenda Wonen overeengekomen dat twee derde van alle nieuwbouwprojecten moet bestaan uit betaalbare woningen. Betaalbaar wil zeggen sociale en middenhuur en wat betreft koopwoningen binnen de normen van NHG (die dit jaar € 355.000 bedraagt en met groene voorzieningen enkele tienduizenden meer, red.). Dat is revolutionair voor projectontwikkelaars, die nooit met zulke kleine percentages vrije sector hun plannen hebben moeten rondrekenen. Neem de Vinex-wijken: daarvan was maar 30% sociaal voorgeschreven. Met 70% vrije sector kon je voor het rendement zorgen. Dat moet nu met 30%. Dat zet het verdienmodel op de schop.’

Anders werken

Uitzetter ziet ook dat het er niet eenvoudiger op wordt om de businesscases rond te rekenen. Het vraagt om een andere manier van werken en ook een bredere kijk op ontwikkellocaties. Daarbij heeft ook de overheid (Rijk en gemeente) een belangrijke rol. Het is geen geheim dat de ontwikkelaars door de stijgende woningprijzen goede jaren hebben gedraaid. Uitzetter: ‘Je zult in de toekomst anders moeten werken. Grijp kansen om werk te creëren met werk. Kijk niet geïsoleerd naar woningontwikkeling. Betrek ook stikstof, economie, infra, natuur, de energietransitie, wateropgave en recreatie in de plannen. Er liggen er ook grote kansen als je de investeringen vanuit de verschillende maatschappelijke sectoren gericht bundelt op de grote transitieopgaven en je ook de bijdragen voor die sectoren erbij kunt betrekken.’

Coalities

Nieuw is volgens Uitzetter het smeden van coalities. Vroeger waren brancheverenigingen vooral bezig om hun eigen achterban te plezieren met ferme statements. Projectontwikkelaars verzetten zich tegen de corporaties van Aedes (‘ze begeven zich op onze vrije markt’), de bouwers (‘het doorschuiven van de rekening van meerkosten’), de G40 (‘waar blijven die locaties?’), de provincies (‘kunnen die procedures niet sneller?’) of de Woonbond met zijn lastige huurders.
Fokkema merkt dat er nu veel meer samengewerkt wordt. ‘Wonen 4.0 was een decennium geleden ook een poging om echte verandering in gang te zetten, maar was met betrokkenheid van slechts Aedes, VEH, Woonbond en NVM allesbehalve sectorbreed. Ik denk dat Wonen 4.0 het in de politiek niet gehaald heeft, omdat het draagvlak te smal was.’
Uitzetter memoreert dat 34 branche- en belangenverenigingen vorig jaar de Actieagenda Wonen opgezet hebben om tot 2030 1 miljoen woningen te bouwen. ‘Daarbij waren naast de gehele bouw- en ontwikkelsector, de woonconsumenten en de gehele woonzorg- en leefbaarheidssector ook VNG en IPO betrokken (in het IPO zijn de provincies vertegenwoordigd, red.).’

Vallen en opstaan

Het samenwerken gaat overigens met vallen en opstaan. De inkt van de Actieagenda Wonen was nog niet droog of woningcorporatiekoepel Aedes verweet ontwikkelaars en beleggers te werken aan ‘nep-sociale huur’. Daarbij doelde voorman Van Rijn op huurwoningen onder de liberalisatiegrens die door beleggers worden verhuurd, maar die dan binnen één of enkele decennia geliberaliseerd zouden worden. Fokkema verzet zich heftig tegen dit onterechte frame: ‘Neprom en Aedes moeten juist eendrachtig met elkaar optrekken voor meer bruikbare locaties voor goedkope en middeldure woningen.’ Uitzetter sust: ‘Dat is inderdaad jammer, maar het neerzetten van het frame had Van Rijn nodig voor zijn eigen achterban. En we zitten ook niet op alle fronten op één lijn, maar dat is ook niet erg.’

Gemeentelijke kennis

Fokkema zegt zich zorgen te maken over de kennisontwikkeling over vastgoed binnen de politiek, en vooral bij gemeenten. Bij de gemeentelijke verkiezingen hebben veel lokale partijen gewonnen, vaak partijen die ‘not in my backyard’-standpunten vertolken. Dan moeten er sterke, goed opgeleide wethouders en raadsleden zijn die landelijke thema’s kunnen aanpakken. Neprom werpt zich op om hiervoor cursussen te geven.
Uitzetter vindt echter dat er in deze termijn in de Tweede Kamer wel meer kennis van vastgoed lijkt te zijn dan in het recente verleden. Een voorbeeld is Fahid Minhas, voormalig Provast-ontwikkelaar met icoon de Rotterdamse Markthal. Hij zit, net zoals oud-Strukton-directeur Peter de Groot, voor de VVD in de Tweede Kamer. Wybren van Haga van Belang van Nederland zit al veel langer in de Kamer en wordt vaak aangehaald in verband met beleggen in vastgoed, maar met hem heeft Neprom geen contact.

Natuurinclusiviteit

Het gaat Uitzetter niet alleen om bouwen van woningen, maar ook om aansluiting bij de eisen voor klimaat-, energie- en natuurinclusiviteit. ‘In 2007 hebben we als sector het Lente-akkoord 1.0 voor Zeer Energiezuinige Nieuwbouw (ZEN) afgesloten, waardoor de huidige nieuwbouwwijken bijna energieneutraal zijn. En sinds 2020 werken we in een vergelijkbaar innovatieprogramma hard aan klimaatadapatief en natuurinclusief ontwikkelen en bouwen.’
Op de komende Dag van de Projectontwikkeling speelt ook water een belangrijke rol. Mogen we nog wel ontwikkelen in gebieden beneden NAP? Uitzetter: ‘We moeten niet rigide worden, maar we moeten bij onze nieuwe gebiedsontwikkelingen wel rekening houden met de nieuwe klimaatextremen. Dat betekent dat er voldoende ruimte moet worden gereserveerd voor de opvang van pieken in de watertoevoer. Maar we beschikken over de kennis en ervaring in Nederland om daar de goede keuzes in te maken en technische voorzieningen te treffen, waardoor ook wijken die onder NAP liggen toekomstbestendig gemaakt kunnen worden. Denk aan gerealiseerde wijken zoals Leidsche Rijn en Wateringse Veld of aan een nieuw gebied zoals Rijnenburg in Utrecht. De investeringen in woningbouw maken het ook mogelijk om juist in één keer de investeringen te plegen om een heel gebied klimaatbestendig te maken.’

Spiegel voor de sector

Politiek, techniek, publiek en privaat – dat alles komt samen op de Dag van de Projectontwikkeling, waarbij minister De Jonge een prominente rol kan spelen. Uitzetter en Fokkema beloven dat niet alles op die dag wordt bekeken door de bril van de oudere vastgoedroutinier. Als voorbeeld noemt Fokkema de 35-jarige keynote outsider Geerten Waling: geen ontwikkelaar, maar een filosoof/historicus, die de sector een spiegel voorhoudt en die ook kan zorgen voor enthousiasme.

Dag van de Projectontwikkeling
Het aftellen is begonnen voor de negende editie van de Dag van de Projectontwikkeling. Met op moment van schrijven meer dan 750 aanmeldingen is het veruit het grootste evenement voor vastgoedprofessionals binnen de project- en gebiedsontwikkeling. Het vindt plaats op 19 mei in de Fokker Terminal in Den Haag. Het thema ‘een beloofd land’ wordt uitgelicht in een groot aantal debatten en parallelle sessies. Moeten we woningbouw ‘beloven’ aan de rand van de stad? Synchroon vindt van wel en Tobias Verhoeven presenteert onder meer de visie ‘landschapsparken’ aan onder anderen Harriët Tiemens van de groene Metropoolregio Arnhem–Nijmegen.
We kunnen wel wonen beloven, maar hoe betaalbaar is dat? Daarover buigt Hans Meurs van Vorm Holding zich samen met Menso Oosting van FijnWonen en Dick van Ginkel van het TBI Woonlab.
Niet alleen landelijke thema’s komen aan bod. Zo vertellen Marco Pastors van Nationaal Programma Rotterdam-Zuid en Boris van der Gijp van Syntrus Achmea wat wel en niet lukte in Rotterdam-Zuid.
Water speelt een belangrijke rol in de programmering: is een beloofd land niet een verdronken land? Voor alle tientallen sprekers, (parallel)sessies en praktische informatie: www.dagvandeprojectontwikkeling.nl.