In de media wordt via ingezonden brieven de makelaardij gehekeld wegens bieden met voorkennis en gegoochel met vierkante meters, en wordt er gesproken over ‘cowboys’. Woningmakelaars worden echter ten onrechte in een kwaad daglicht geplaatst.
Door Cornélie Arnouts en Daniël Brand
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 23 april 2021
Sinds de afschaffing in 2000 van de titelbescherming van makelaars (de eed) is de makelaar voor de wet een ‘gewone’ opdrachtnemer/bemiddelaar met als (enige) wettelijke taak de belangen van zijn opdrachtgever zorgvuldig in acht te nemen en ‘oog te hebben voor de belangen van derden’, voor zover de omstandigheden dat verlangen. Anders gezegd, een makelaar vervult dus per definitie een ‘partijdige’ rol; hij behartigt primair de belangen van zijn opdrachtgever. Sterker nog, bij de koop of huur van woningen aan een consument staat er zelfs een sanctie in de wet als sprake is van ‘tweezijdige (dubbele) bemiddeling’ (geen dubbel loon). De wet is dus helder als het gaat om de (partijdige) rol van een (woning)makelaar.
Op een overspannen woningmarkt leidt dit tot excessen bij verkooptransacties, waarbij tegen elkaar opbieden tegenwoordig eerder regel dan uitzondering is geworden. Het uitgangspunt is dus niet langer dat de koper een woning tegen de laagste prijs wil kopen, maar dat hij die woning (letterlijk) koste wat kost wil kopen. Kopers vertrouwen in dat geval kennelijk blind op het door de verkopende partij bedachte ‘biedingsysteem’ of de ‘inschrijvingsprocedure’. Dat is echter niet altijd terecht, want dit zijn juridisch geen vastomlijnde begrippen. Beroepsorganisaties, zoals de NVM, VBO en de RICS, hebben (spel)regels, maar sinds de afschaffing van de beschermde titel kan iedereen zich makelaar noemen en is aansluiting bij een beroepsorganisatie niet verplicht. Wat overblijft, is de contractsvrijheid, met als enige restrictie: art. 7:417 BW (verbod op het dienen van twee heren) en art. 7:418 BW (mededelingsplicht bij belangenverstrengeling).
De wettelijke contractsvrijheid geldt dus als uitgangspunt voor het biedingproces. Nergens schrijft de wet een bepaalde verkoopprocedure voor. In de praktijk gebeurt het geregeld dat partijen afspreken dat alle biedingen voor een bepaald tijdstip binnen moeten zijn. Daarbij is het een verkopend makelaar niet verboden om voor dat tijdstip contact te hebben met zijn collega-makelaars, indien dit niet expliciet tussen partijen is uitgesloten. En wat te doen met een gunstiger bod dat vlak na het afgesproken tijdstip binnenkomt? Als de verkopend makelaar dat buiten beschouwing laat, benadeelt hij zijn opdrachtgever. Daar komt nog bij dat een verkoper van een woning pas gebonden is als er een schriftelijke koopovereenkomst ligt (mits de koper een consument is) en dan in de regel niet meer terug kan. De koper heeft echter altijd nog de wettelijke bedenktijd (of kan terugvallen op eventueel overeengekomen voorbehouden). Daar komt nog bij dat de verkoper (meestal) zelf mag beslissen aan wie de woning gegund wordt of alsnog kan besluiten niet te verkopen. Uiteraard zullen er dan kopers teleurgesteld zijn. Wij willen geen ‘malafide praktijken’ goedpraten, maar het ligt ons inziens dus allemaal wel wat genuanceerder dan uit de berichtgeving volgt.
De gekte op de woningmarkt kan niet alleen de makelaardij in de schoenen worden geschoven. Zowel verkopers als kopers spelen net zo hard mee, dankzij de woningnood. De vraagprijs ruimschoots overbieden is tegenwoordig gebruikelijk. Waar blijft de politiek? Veel makelaars worstelen met zulke vraagstukken. Beroepsorganisaties wijzen op de verenigingsvoorschriften die transparantie als uitgangspunt nemen. Het nadeel van die voorschriften is echter dat die vrij algemeen zijn en geen concrete antwoorden geven op specifieke situaties. Het is niet redelijk van de makelaar een rol te verwachten die hij juridisch niet heeft, namelijk die van een objectieve en onpartijdige derde. Het wettelijk uitgangspunt is dat hij de belangen van zijn opdrachtgever dient.
Wil men meer waarborgen, dan moet men de notaris (die wel een onafhankelijke en onpartijdige rol kan vervullen) inschakelen bij biedingen. Is er behoefte aan een meer vastomlijnde maatschappelijk rol voor de makelaar, dan moet ook de titel weer beschermd worden. Met de daarmee gepaard gaande waarborgen wordt in ieder geval alvast het kaf van het koren gescheiden.
Advocaten Cornélie Arnouts en Daniël Brand zijn verbonden aan Dentons
