Als de plannen doorgang vinden die het ministerie van Financiën in mei heeft gepresenteerd, kunnen vastgoedeigenaren de komende jaren hun borst natmaken: de belastingen op vastgoed gaan omhoog.
Door Tom Berkhout
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 17 juli 2020
Dat valt op te maken uit het pakket ‘Bouwstenen voor een beter belastingstelsel’, een initiatief van de vorige staatssecretaris. Het document beoogt concrete bouwstenen en voorstellen te leveren voor verbeteringen en vereenvoudigingen aan het belastinghuis met zijn vele kamers, kelders, uit- en aanbouwsels, dakkapellen en erkertjes. Nogal een opgave, want er worden over de hele belastinglinie nogal wat knelpunten benoemd en oplossingen voorgesteld. Het zijn vooralsnog beleidsopties die door ambtenaren van het ministerie in kaart zijn gebracht. Politici zijn er nog niet aan te pas gekomen, maar die kunnen tijdens de komende verkiezingscampagne naar hartenlust in de ton grabbelen en ideeën opdoen waarmee voor eigen achterban goede sier gemaakt kan worden.
De notities beslaan maar liefst 1000 pagina’s, waarin 169 uitgewerkte opties voor een groot aantal belastingen zijn opgenomen. Er spelen tal van problemen rond het boxensysteem in de inkomstenbelasting, de belastingheffing bij vermogensovergang (schenken en erven) en het belasten van ondernemingswinsten. We lezen in het rapport dat directeuren–grootaandeelhouders (dga’s) met hun bv’s in het huidige systeem worden voorgetrokken. Ze kunnen bijvoorbeeld eindeloos winsten oppotten in de bv’s en daarmee belastingheffing uit- en afstellen. Volgens de laatste schattingen gaat het om € 400 mrd vermogen. Zolang ze geen dividend uitkeren of de bv verkopen, komt er geen inkomstenbelasting aan te pas. Ook kunnen dga’s in privé geld lenen van hun bv, dat niet als dividend in de inkomstenbelasting wordt belast. En zo speelt er nog veel meer. Qua belastingdruk is het globale evenwicht verstoord dat idealiter zou moeten bestaan tussen inkomstenbelasting-ondernemers (eenmanszaken, zzp’ers) en dga’s met een bv. Hetzelfde wordt geconstateerd voor inkomstenbelasting-ondernemers en werknemers in dienstbetrekking. Werknemers betalen een karrenvracht aan premies en belastingen en zijn duur voor hun werkgever. Zzp’ers kunnen gebruikmaken van tal van belastingvoordelen die voor ondernemers gelden. Ook hier geen evenwicht. In internationaal verband is het belangrijk dat de vennootschapsbelastingtarieven niet te hoog zijn, anders zoeken grote bedrijven (die veel loonbelasting inhouden) hun heil wel ergens anders. Kortom: er valt heel wat recht te trekken als het aan de beleidmakers ligt. Al met al een lastige spagaat voor de ‘BV Nederland’.
Waar gaan ze het in zoeken? De notitie windt er geen doekjes om: vermogen moet zwaarder worden belast; en daarmee vooral ook vastgoed. Vandaar wellicht de titel ‘Bouwstenen’. De belangrijkste grondslag in de categorie vermogen is vastgoed. Nederlandse particuliere huishoudens zijn namelijk puissant rijk. Zeker wanneer we vastgoed louter als vermogensobject – en niet als eerste levensbehoefte (wonen) – in aanmerking nemen. Hoe dan ook, het totale vermogen van de huishoudens bedroeg in 2018 een slordige € 3000 mrd, waarvan € 1300 mrd bestond uit pensioenvermogen, netto € 600 mrd aan eigen woningen (waarde minus hypotheek) en € 170 mrd aan overig vastgoed. Nederland heft ten opzichte van andere landen minder belasting op vermogen. Die lagere belastingen op vermogen en vermogensinkomsten zorgen ervoor dat Nederland sterker leunt op het belasten van arbeid dan veel andere landen. Verder ligt het aandeel van de lokale belastingen in de belastingmix lager dan in veel andere landen. Veel scheefgroei derhalve, aldus de schrijvers.
Wat kunnen we aan belastingplannen voor vastgoed zoal verwachten? Meer inkomstenbelasting (beperken hypotheekrenteaftrek in box 1, meer fictief rendement en lagere aftrek van schulden in box 3). Meer schenk- en erfbelasting door het vervallen van doorschuif- en opvolgingsregelingen. Meer vennootschapsbelasting, waar het nodige op stapel staat voor vastgoed in stichtingen, verenigingen en fiscale beleggingsinstellingen (fbi’s). Aangaande de laatstgenoemde categorie wordt voorgesteld dat deze instellingen niet meer direct in Nederlands vastgoed mogen beleggen, als antwoord op bepaalde constructies waarin buitenlandse investeerders betrokken zijn.
Kortom: een ware bakstenennotitie. De vraag is natuurlijk of met deze materialen een degelijk fiscaal bouwwerk wordt opgetrokken. Het zou goed zijn als de belangenbehartigers in de vastgoedsector op het vinkentouw blijven zitten en ‘hun’ politici tijdig waarschuwen voor fouten in het bestek en al te ‘goedkope’ oplossingen.
Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit
