De woningmarkt is niet maakbaar en ook niet goedkoper te krijgen. Maar landelijke en lokale politici willen in het woningmarktsprookje blijven geloven: goedkope, energiezuinige woningen te kust en te keur, voor iedereen en alles en natuurlijk ook op de beste locaties.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 25 maart 2022
En dus worden allerlei maatregelen uit de kast getrokken om dat te realiseren. De vraag is alleen of de middelen niet erger zijn dan de kwaal. Zo zorgen de jubelton en de verlaagde overdrachtsbelasting er alleen maar voor dat de prijzen voor starters nóg verder stijgen.
Waarschuwingen van experts worden gewoonweg genegeerd: stug wordt volgehouden dat het medicijn helpt. De wet van vraag en aanbod wordt telkens getart: alsof water omhoog stroomt. Zo zien we rond de gemeenteraadsverkiezingen weer de nodige fantasieoplossingen gelanceerd worden. En, geloof het of niet, ook erfpacht wordt zowaar als een ‘deus ex machina’ ten tonele gevoerd. Grenzeloze naïviteit? Onkunde? Of een combinatie ervan?
Erfpacht is een oeroude rechtsfiguur. In het Romeinse rijk gebruikten eigenaren van woeste gronden die geen geld (ervoor over) hadden om die te cultiveren, de erfpacht als middel om te profiteren van de potentiële waardestijging. De erfpachter kon de grond gebruiken tegen een beperkte vergoeding (canon), die ook als een erkenning van de eigendom van de erfverpachter was bedoeld. In de 19e eeuw pasten de gemeenten het erfpachtrecht op grote schaal toe, onder meer om zich de waardestijging van de grond voor te behouden, speculatie tegen te gaan en om greep te houden op het gebruik van de grond.
Tot op de dag van vandaag is de rechtsfiguur in de kern verrassend simpel. De erfverpachter is en blijft onbetwist eigenaar van de grond, punt. De erfpachter mag de grond gebruiken tegen een vergoeding. De erfpachter is dus géén grondeigenaar, ook niet een beetje, zoals de Vereniging Eigen Huis onlangs in haar clubblaadje met een knipoog suggereerde. De erfpachter moet er rekening mee houden dat de canon kan stijgen, wanneer hij bijvoorbeeld de opstal uitbreidt of moderniseert en daarmee een waardevermeerdering teweeg brengt. Wie daar geen zin in heeft of het risico te hoog vindt, weet dan één ding te doen: er niet in te stappen. Wie dat wel doet, moet zich de gevolgen realiseren. De grote gemeenten hebben onder zware maatschappelijke druk de scherpe kantjes van hun erfpachtstelsel proberen af te slijpen door afkoop van eeuwigdurende erfpacht aan te bieden. De nadelen wogen veel zwaarder dan de voordelen. De malafide private erfpachtcontracten laat ik hier overigens nog maar onbesproken.
Wie of wat schetst mijn verbazing dat tal van gemeenten en provincies toch weer erfpacht van stal halen, met het idee de koopwoningmarkt toegankelijker te maken voor jonge toetreders. Nieuwe ‘creatieve erfpachtproducten’ worden door financiële artiesten bedacht. Soms wil men de koper laten betalen naar draagkracht, met een jaarlijkse toetsing van het inkomen: succes gewenst met de uitvoering. Gelukkig waarschuwen er nog mensen voor deze rariteiten. Zo stelt Marcel Sippekamp van de NHG dat erfpacht weliswaar sympathiek lijkt, maar dat de uitvoering vaak erg ingewikkeld is, zeker als de gemeenten zelf erfpachtvarianten gaan verzinnen. ‘Ik zit al een eeuwigheid in het hypothekenwereldje, maar sommige koopvarianten met erfpacht die ik onder ogen kreeg, snap ik nog steeds niet’, aldus een expert. Merkwaardig genoeg gaat een financieel specialist van de Vereniging Eigen Huis niet verder dan te stellen dat hij ‘wat gereserveerd’ staat tegenover de nieuwe erfpachttrend. Ik had van de vereniging een aanmerkelijk krachtiger waarschuwing verwacht: gemeenten, houd nu eens op met die erfpachtgedrochten en breng de nietsvermoedende, vertwijfelde woonconsumenten niet in verleiding.
Misschien is het maar beter de fiscale aftrekbaarheid van de canons van nieuwe erfpachtcontracten helemaal af te schaffen om daarmee allerlei erfpachtavonturiers resoluut de pas af te snijden. We helpen daarmee de woningzoekenden niet meteen aan een woning, ik weet het, maar we laten ze ook niet in een financiële val lopen.
Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit
