Er zijn weinig zekerheden in de vastgoedrealiteit, of het moest zijn dat ontwikkelingen in de kantorenmarkt zich lastig laten voorspellen, laat staan onder controle zijn te krijgen. De kantorensector is zo grillig als het weer.
Door Tom Berkhout
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 26 juni 2020
Begin jaren ’90 van de vorige eeuw voorspelden deskundigen, niet geheel onbegrijpelijk, dat er een overdaad aan kantoorruimte zou ontstaan op de Nederlandse markt. Nog meer bouwen zou alleen maar meer leegstand opleveren. Die waarschuwing maakte echter niet veel indruk, want in de tweede helft van het decennium ontstond er een ongekende kantoorbouwhausse met torenhoge rendementen voor ontwikkelaars en beleggers. Gouden tijden waren het. Tot de internetbubbel rond de decenniumwisseling barstte. Vervolgens zagen we weer een dipje naar 2003 en weer een opleving tot het debacle van Lehman Brothers roet in het eten gooide (2007). Vanaf 2013 liep het weer crescendo. Zo moest de gemeente Amsterdam al rap terugkomen op het stoutmoedige besluit de kantorenmarkt op slot te zetten. Enfin, de kantorenmarkt deint vrolijk mee met de golfslag van de tijd. En nu zitten we weer met de coronapandemie. Een risicomijdende belegger zonder zeebenen zou er moedeloos van worden.
De definitieve teloorgang van de kantorenmarkt is al menigmaal voorspeld. De afgelopen jaren zijn dan ook miljoenen vierkante meters kantooroppervlak getransformeerd, wat ook maar een druppel op een gloeiende plaat blijkt te zijn. Door corona worden kantoren momenteel gedeeltelijk benut. Kantoorgebruikers blijken boven verwachting goed vanuit huis te kunnen werken en bedrijven vragen zich af of ze al die vierkante meters eigenlijk wel nodig hebben. Als personeel thuis – op zelf bekostigde meters – kan werken, bespaart dat een hoop huur. Voeg daarbij het feit dat al die verloren uren aan (file)reistijd wegvallen, en wellicht zijn er meer voordelen te noemen. Het is echter nog maar de vraag of ondernemers en masse de stap zetten om de werknemers thuis, uit het zicht, te laten werken. Tijdens de laatste financiële crisis wist men zeker dat ondernemers inmiddels wel geleerd hadden met minder oppervlak toe te kunnen. Maar zie, de economie hoeft maar even in een versnelling te raken en daar gáán ze weer uitbreiden, tot grote opluchting van de markt. En dan worden niet de bestaande meters benut, maar worden het liefst gloednieuwe kantoren gebouwd, omdat nu écht de bomen de hemel in gaan groeien. Playing the cycle heet dat ‘spelletje’ in sommige kringen.
Zal corona de kantorenmarkt nu de genadeklap geven? Nee. Als we de afgelopen decennia bekijken, is er altijd wel iets waardoor de kantorenmarkt weer tijd en respijt kan kopen, het blikje nog weer eens een paar vierkante meters voor zich uit kan schoppen. De marketingafdelingen van de grote makelaarskantoren weten er wel raad mee: de economie of de aandelenmarkt gaat floreren (nu instappen) of juist dalen (straks instappen). ‘Het vertrouwen’ zal om de een of andere reden weer terugkomen. De rente blijft laag of wordt zelfs negatief. We moeten nu van OV-locaties naar de polder, waar je tenminste nog kunt parkeren. Nederland is na de Brexit en door belastingmaatregelen interessant geworden voor alles en iedereen die iets met kantoren te maken heeft, of die er wel eens langs loopt of fietst. Het is nu ook héél fijn om voor een te groot kantoor te betalen, waar een paar verdwaalde werknemers anderhalve meter afstand kunnen houden.
De marketeers zijn ook inventief met het duiden – of noem het framen – van ‘nieuwe behoeften’. DTZ Zadelhoff had destijds een prachtige vondst met de zin: ‘van buffelkantoren naar knuffelkantoren’, waardoor nietsvermoedende, versleten kantoortijgers opeens op schommels werden gehesen en blij moesten kijken. Tot voor kort schenen ook hele legers hippe, jonge high potentials over de hele wereld te reizen die uitsluitend wilden vertoeven in kantoor-tipi’s met koeienhuiden op de vloer: genialiteit en buitengewone talenten vragen immers om uitzonderlijke faciliteiten. Ondertussen hoor ik om me heen dat mensen het wel fijn vinden om vanuit huis te werken, maar geen vijf dagen per week. We missen de sociale contacten. Gaan we voortaan alleen nog maar in ploegendiensten naar kantoor voor een afspraak of voor aanspraak bij de koffieautomaat? Waarschijnlijk gaat het weer helemaal anders lopen. Want dat is, als gezegd, een van de weinige zekerheden in de kantorenwereld.
Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS is verbonden aan de Nyenrode Business Universiteit
