Nederlandse institutionele investeerders beleggen al decennialang in woningen, en vaak succesvol. In de MSCI Netherlands Annual Property Index (voorheen de ROZ/IPD) heeft de categorie woningen traditioneel een fors aandeel, vergeleken met andere Europese markten.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 25 februari 2022
Uitzonderlijk hoog. Toch is in absolute zin het aandeel beleggershuurwoningen in de Nederlandse woningvoorraad laag. Dit komt mede door de sterk ontwikkelde sociale woningbouw. In Nederland is bijna één op de drie woningen een sociale huurwoning, en dat is uniek binnen Europa.
Lang was beleggen in Nederlandse woningen een nationale aangelegenheid. Wel keken internationale partijen vaak met een jaloerse blik naar het Nederlandse ‘model’. Door een toename van het indirect beleggen werden via participatie in woningfondsen de Nederlandse woningportefeuilles ook toegankelijk voor internationale partijen. En nu zijn er wel zeven of acht van dergelijke woningfondsen beschikbaar. Daarnaast groeit vooral in het afgelopen decennium het zogenaamde ‘built to rent’ (BTR) of de ‘private rental sector’ (PRS) in de landen om ons heen enorm. Steeds vaker participeren grote internationale institutionele beleggers dus Europees in woningen. Prima voor de achterban van deze veelal pensioenfondsen, want het bewezen rendement op woningbeleggingen draagt een mooi steentje bij aan het totaalrendement op het pensioenvermogen en dus uiteindelijk de pensioenen.
Vastgoed is uitgegroeid tot een favoriete beleggingscategorie, door enerzijds het goede langjarige rendement bij een aanvaardbaar risico en anderzijds de lage rentestand van de laatste jaren. Vooral de vraag naar woningbeleggingen is fors. Dit heeft een sterke invloed op de aankoopprijzen en de waardegroei gehad. Aanvangsrendementen van soms minder dan 3% zijn momenteel geen uitzondering. Natuurlijk is er schaarste en is de verhuur bijna gegarandeerd, maar bij dergelijke aanvangsrendementen lijkt toch wel veel van de toekomstige waardeontwikkeling in de huidige lage-renteomgeving al verdisconteerd te zijn in de prijs.
Natuurlijk is er een duidelijke behoefte aan meer woningen, niet alleen voor gezinnen, maar voor verschillende doelgroepen, kopers en huurders. De institutionele beleggers hebben blijvend ruimte voor meer woningen in hun portefeuille.
Schaarste is echter een groot obstakel. Nieuw aanbod is dus in alle opzichten belangrijk; maatschappelijk maar ook voor de beleggingsvraag. Ook dit is een hele uitdaging, kijkend naar de ontwikkelingen op de grond- en ontwikkelingsmarkt. Grondprijzen stijgen, niet in de laatste plaats door gemeentelijk enthousiasme en optimisme. De kosten van bouwrijp maken en de traditionele bouwkosten zijn eveneens behoorlijk gestegen, waardoor realisatie van nieuwbouw financieel steeds moeilijker haalbaar wordt. Transformatie is het nieuwe sleutelwoord: verouderd vastgoed met oorspronkelijk andere functies herontwikkelen naar diverse woonvormen. Dat is zeker niet altijd makkelijk, en gaat regelmatig gepaard met een lange doorlooptijd door lange ruimtelijke planningprocedures. De toename van thuiswerken maakt dat er meer belangstelling komt voor huizen buiten de dure Randstad. Mogelijk zijn er andere financieringsvormen te bedenken om nieuwe woningprojecten financieel haalbaar te maken voor de beleggers en toegankelijk voor de huurders – juist voor jongeren, maar ook voor specifieke groepen ouderen.
Kortom, we moeten waken voor te veel toekomstig optimisme. Woningen blijven een belangrijk onderdeel binnen de vastgoedportefeuille, maar zijn geen ‘heilige graal’. Het is belangrijk om de beleggingskansen en vooral rendementsverachtingen zorgvuldig in te schatten en vooral niet te overschatten. Verder kan creatief inspelen op doelgroepwensen, zoveel mogelijk via duurzame transformatie, nog steeds waarde creëren, maar niet zonder vooraf te investeren in de bestaande verouderde gebouwen met een voorschot op de toekomst.
Peter de Haas werkt onder De Haas Real Estate Advisory als onafhankelijk internationaal adviseur voor indirecte vastgoedbeleggingen
