Vastgoed blijkt door de tijd heen een goede, stabiele belegging te zijn, en wordt juist in tijden als deze gezien als een defensieve beleggingscategorie, een ‘safe haven’, vindt columnist Peter de Haas.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2022
Begin oktober was de Expo Real in München, weer in vol ornaat, en ‘iedereen’ was er natuurlijk. Niet altijd alleen voor de beurs, maar ook al een dagje eerder voor de grote pullen bier bij het staartje van het Oktoberfest. Bijna 40.000 bezoekers uit meer dan 70 landen bezochten de Expo, zo’n 15% minder dan in 2019. Maar in 2019 zag de wereld er wel heel anders uit!
In die drie jaar is er veel gebeurd. Drie jaar terug waren de vastgoedbeleggingen niet aan te slepen en was er een tsunami aan kapitaal aanwezig. Nu, een aantal majeure gebeurtenissen in de wereld verder, is dat kapitaal er nog steeds, maar hebben de beleggers de handrem aangetrokken en is de pauzeknop aangezet. Dit werd in alle opzichten duidelijk tijdens de Expo. Met een goed glas wijn, bier of champagne in de hand, dat dan weer wel, gingen de gesprekken vaak over de zorgen van morgen. Niet kunnen bouwen en ontwikkelen of geen beleggers kunnen vinden. Het deed me sterk denken aan 2008 en 2009: het gevoel in de balzaal van de Titanic te staan, het onheil niet ver weg.
De situatie is nu echter wel heel anders dan toen. Toen ontstond de crisis uit de financiële hoek en was veel vastgoed zwaar gefinancierd. Dat had in korte tijd een direct duidelijk en negatief gevolg op de waarden van de stenen. Nu komt de dreiging van zwaar weer van verschillende kanten.
Een crisis zoals nu heb ik nog niet eerder meegemaakt. Zoals elke crisis uit onverwachte hoek komt, is dat ook nu het geval. Nu zijn er met ook nog de coronapandemie erbij echter diverse aanleidingen. Al was er in de jaren ’70 ook een energiecrisis en leefden we daarnaast nog met de dreiging van een koude oorlog. Verschil is dat er toen bij een hoge inflatie ook een hoge nominale rente was, en je nauwelijks aan een baan kon komen. Nu is er echter amper personeel te krijgen en stijgt de rente weliswaar, maar niet tot een extreem niveau, mede door beter beleid van vooral centrale banken.
De gevolgen van een crisis zijn vaak hetzelfde voor de vastgoedbeleggingsmarkt. Zo is nu in korte tijd ook een verschil in prijsverwachting ontstaan tussen verkopers van vastgoed en geïnteresseerde vastgoedkopers. In de Verenigde Staten, maar ook in de UK en zelfs bij ons is echter al merkbaar dat verkopers eerder bereid zijn lagere prijzen te accepteren. Dat is veel sneller dan bij de financiële crisis van 15 jaar terug. Er zal dus sneller een prijscorrectie plaatsvinden en een nieuwe balans kunnen ontstaan.
Zoals altijd praten we elkaar in tijden als deze ook zelf een stukje verder de put in, en dat helpt niet mee. We moeten niet vergeten dat in de meeste sectoren nog steeds sprake is van een goede bezettingsgraad en dat de markthuur nog steeds stijgt. Althans, bij het goed gesitueerde vastgoed, dat aan de eigentijdse, moderne gebouweigenschappen voldoet. Wat niet goed is, wordt alleen maar slechter en vraagt om een herpositionering of sloop en nieuwbouw. Het is dus niet alleen maar negatief, al zal het kaf nog meer van het koren worden gescheiden.
Vastgoed blijkt door de tijd heen een goede, stabiele belegging te zijn en wordt juist in tijden als deze gezien als een defensieve beleggingscategorie, een ‘safe haven’. Als we een tijdje geduld hebben, ontstaan dus weer beleggingskansen tegen de juiste prijscondities. Partijen met lef, vaak de ondernemende beleggers, kijken nu al naar dergelijke kansen. Institutionele beleggers zijn voorzichtige, prudente beleggers van pensioengelden die de risico’s goed in beeld willen hebben alvorens weer in te stappen. Dit is wel eens frustrerend en jammer, omdat juist bij deze partijen meer dan voldoende vastgoedkennis en kunde aanwezig is om ondernemender te beleggen, risico’s te pareren en een beter rendement aan hun achterban te presenteren.
Vooral goed kijken naar de horizon dus, en zoeken naar het nieuwe beleggingslicht. Het is dichterbij dan je denkt. Zorgvuldig turen zal zeker lonen!
Peter de Haas werkt onder De Haas Real Estate Advisory als onafhankelijk internationaal adviseur voor indirecte vastgoedbeleggingen
