Het hoofdwegennet van de vastgoedfiscaliteit is niet zo complex. Er zijn twee hoofdverkeersaders: gebouwen met de daarbij bijbehorende terreinen en onbebouwde terreinen.
Door Etienne Cox
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 26 april 2019
Als je eenmaal op de weg van gebouwen zit, kun je enkel de afslag nemen naar oude gebouwen (die meer dan 2 jaar in gebruik zijn; btw-vrijgesteld) of naar nieuwbouw (niet of minder dan 2 jaar in gebruik of in aanbouw; btw-belast). De weg ‘onbebouwde terreinen’ mondt uit in een T-splitsing: rechtsaf naar onbebouwde terreinen met bouwbestemming (oftewel naar btw-belaste bouwterreinen) en linksaf naar onbebouwde terreinen zonder bouwbestemming (btw-vrijgesteld).
Overzichtelijk. Twee A-wegen die ieder afsplitsen in twee N-wegen. Van de in totaal vier N-wegen zijn er twee btw-belast en twee btw-vrijgesteld.
U voelt het ongetwijfeld al aankomen: eenmaal in de auto kom je toch nog een aantal extra knooppunten tegen. Er zijn – hoe kan het ook anders? – een paar fiscale nuances. Ten eerste kan in de plaats van de btw-vrijgestelde N-wegen worden gekozen voor de scenic route. Er kan immers worden geopteerd voor btw-heffing, mits aan het 90%-criterium en de formele voorwaarden wordt voldaan. Daarnaast bestaat er vanaf de N-weg ‘oudbouw’ een shortcut naar de btw-heffing. Als de verkoper de oudbouw namelijk sloopt en een bouwterrein of nieuw gebouw oplevert, is toch btw verschuldigd. Dat geldt ook als deze btw-belaste oplevering plaatsvindt ná de juridische levering van de oudbouw. Ten slotte bestaat de mogelijkheid dat een oud gebouw dusdanig wordt verbouwd dat in wezen een nieuw gebouw ontstaat. Van de btw-vrijstelling beweeg je jezelf ook dan naar de btw-heffing.
Omdat er maar twee A-wegen zijn, lijkt de eerste keuze die moet worden gemaakt niettemin vrij simpel. Is er sprake van een gebouw, of van een onbebouwd terrein? Toch merk ik in de praktijk dat al snel de verkeerde afslag wordt genomen. Volgens mij komt dat doordat het fiscale begrip ‘gebouw’ een andere, ruimere lading dekt dan wij in het dagelijkse spraakgebruik gewend zijn. Voor de btw-heffing heeft het begrip namelijk niet alleen betrekking op woningen en bedrijfspanden, maar ook op constructies zoals bruggen, viaducten, wegen, straten, pleinen, atletiekbanen en kunstgrasvelden. Ook constructies die zich (gedeeltelijk) onder de grond bevinden, zoals tunnels, parkeergarages, gas- en waterleidingen en kabelnetwerken, vormen een ‘gebouw’.
Ook daarop bestaan uiteraard weer wat uitzonderingen. Volgens de staatssecretaris van Financiën belemmert de aanwezigheid van een ondergrondse parkeergarage de fiscale kwalificatie van het maaiveld als bouwterrein niet. Ook oude, afgetopte heipalen voorkomen niet dat een verder onbebouwd terrein met bouwbestemming als btw-bouwterrein wordt aangemerkt. Ten slotte heeft de Hoge Raad afgelopen najaar in een tweetal zaken geoordeeld dat resten van de oude bebouwing fiscaal moeten worden weggedacht, als deze op zichzelf niet meer de functie van een gebouw kunnen vervullen. Vanuit btw-perspectief is de grond dan onbebouwd.
Vanaf welk moment gedurende de sloop de oudbouw zijn functie van gebouw verliest, is nog niet uitgemaakt. Hoewel een huis zonder dak in wezen ook niet bewoond kan worden, kan ik me moeilijk voorstellen dat kort na de eerste sloophandelingen de oudbouw al gebouw-af is. Dat is wellicht anders als de dragende constructie is verwijderd.
Toch blijft sprake van een bebouwd terrein en dus niet van een btw-bouwterrein, als zich op de grond een constructie bevindt die nog altijd de functie van een gebouw kan vervullen. Dat kan dus bijvoorbeeld ook een parkeerterrein of tennisveld betreffen. Voor mij is het onbegrijpelijk dat in zulke gevallen soms toch een btw-factuur wordt uitgereikt of om een btw-factuur wordt gevraagd. De bestuurder neemt dan een verkeerde afslag. En als de navigatie in de auto aan zou staan, zou een directieve stem zeggen: ‘Probeer om te draaien!’
Etienne Cox is vastgoedfiscalist bij CMS
