Als relatieve outsider in de ontwikkelwereld heb ik even moeten nadenken over hetgeen ik u – projectontwikkelaar, bouwer of vastgoedspecialist – in deze column wil vertellen.
Door Berry Verlijsdonk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 29 mei 2019
Uiteindelijk kom ik uit op een onderwerp dat me al sinds mijn studie Urbanistiek & Ruimtelijke Organisatie op de – toen nog – TH in Eindhoven bezighoudt in relatie tot de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties: ‘Waar eindigt de verantwoordelijkheid van marktpartijen op het gebied van het creëren van een duurzame woonomgeving?’
Hoewel er sinds mijn studie al heel wat jaren zijn verstreken en vele ontwikkelingen hebben plaatsgevonden is het antwoord op deze vraag volgens mij niet wezenlijk veranderd. Ontwikkelende marktpartijen verlaten traditioneel het toneel van de nieuwbouwlocatie zodra de bouwactiviteiten zijn afgerond en de huizen zijn verkocht. Vanaf dat moment draait de overheid op voor alle zorg die zich na de oplevering in de buurt manifesteert, tenzij de bouwgarantie bepaalt dat de ontwikkelaar nog wat reparaties moet uitvoeren.
Ik kan me voorstellen dat marktpartijen dit een normale gang van zaken vinden. Ze verliezen daarbij echter uit het oog dat het bouwen van een woonwijk toch wel iets meer behelst dan het stapelen van stenen. Vaak is in onderzoeken al de relatie gelegd tussen de wijze waarop woonlocaties worden gebouwd en de maatschappelijke ‘nazorg’ die op de locatie nodig is in de vele decennia daarna. Door meer uit te gaan van de menselijke maat, meer ruimte te bieden aan spelen en verblijven op straat, meer aandacht te hebben voor de details in de inrichting en niet alleen steeds voor het goedkoopste te gaan, kan projectontwikkeling ontegenzeggelijk bijgedragen aan het creëren van een meer duurzame leefomgeving. Een leefomgeving die door bewoners wordt ervaren als een stukje van henzelf, waarvoor zijzelf zorgen en waaraan zij een deel van hun identiteit ontlenen.
Maar helaas, extra aandacht voor kwaliteit in het ontwerp kost extra geld. Geld dat uit de marges van de plankosten moet komen en dus ten koste gaat van het rendement. Bedrijfseconomisch is dat natuurlijk ondenkbaar, maar vanuit maatschappelijk belang? Is het fair dat de overheid volledig opdraait voor de kosten die met maatschappelijke zorg – ook op buurtniveau – samenhangen en die andere partij (de ontwikkelaars) zich na het weghalen van de bouwhekken niet meer laat zien in de buurt? Ik vind van niet. We hebben tegenwoordig allemaal de mond vol van maatschappelijk verantwoord en duurzaam ondernemen. Welnu, voor de ontwikkelbranche blijft dat in de meeste gevallen beperkt tot de obligate vijf zonnepaneeltjes per woning om te kunnen voldoen aan de Energie Prestatie Coëfficiënt.
Duurzaam vraagt echter veel meer. Duurzaam wil ook zeggen dat de nieuwbouwlocatie goed wordt toegerust voor een jarenlang functioneren als gezonde woonomgeving, zonder dat dit allerhande kostbare kunstgrepen en steunprogramma’s achteraf kost. Deze vorm van duurzaam vergt meer kwaliteit in de woningen en vergt oog voor de woonomgeving, meteen vanaf de bouw. Het eerste moet blijkbaar worden afgedwongen door wetgeving – en dan nog zoeken we met z’n allen de marges op; het tweede wordt zonder blikken of blozen door de meeste marktpartijen doorgeschoven naar de overheid. Zeker gezien de dominante rol die marktpartijen in de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties spelen, kan en mag dat niet waar zijn.
Wie herinnert zich niet de donkere jaren tijdens de bouwcrisis, toen de ontwikkelaars er eindelijk achter kwamen dat de aspirant-bewoners misschien wel eigen wensen hadden met betrekking tot de indeling van hun woning? En dan ging het niet om het verplaatsen van een wandcontactdoos. Dat doet denken aan de opmerking van Henry Ford over de kleuren waarin zijn T-Ford geleverd kon worden: alles was mogelijk, als het maar zwart was!
Met de huidige, nog steeds huizenhoge bouwopgave in Nederland moet onderhand echt het roer om: marktpartijen, accepteer uw rol en verantwoordelijkheid in het creëren van een uitstekende leefomgeving! Samen met de overheid en de samenleving. Maak eindelijk eens echt werk van maatschappelijk verantwoord en duurzaam bouwen, in de meest brede zin.
Een hele tijd geleden zag ik een documentaire over de kwaliteit van de woonomgeving in nieuwbouwprojecten in Nederland. De voorzitter van een landelijke overkoepelende organisatie van projectontwikkelaars – ik weet zijn naam niet meer – vloog per helikopter over diverse nieuwbouwlocaties en concludeerde dat zijn branche te veel bezig was met het binnenhalen van geld en te weinig met het brengen van kwaliteit. Dat moest en zou volgens hem in de toekomst zeker ten goede veranderen. Ik heb er tot nu toe nog niet veel van gemerkt…
Berry Verlijsdonk is partner bij Raadhuis Advies. Hij geeft de column door aan Jan Veuger, professor Blockchain aan de Saxion University of Applied Sciences
