De maatregelen om beleggers en speculanten op de Amsterdamse woningmarkt te ontmoedigen, komen niet geheel uit de lucht vallen. Uit onderzoek blijkt dat de voorraad betaalbare woningen in de hoofdstad en omgeving steeds verder krimpt.
In de Metropoolregio Amsterdam is voor het eerst het aandeel betaalbare koop- en huurwoningen in de totale voorraad kleiner dan de groep lage en middeninkomens die erop zijn aangewezen. Dit blijkt uit het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA).
Ruim 50.000 inwoners van 31 gemeenten in de MRA -het samenwerkingsverband van de provincies Noord-Holland en Flevoland, 31 gemeenten en de Vervoerregio Amsterdam- hebben een enquête ingevuld over hun woonsituatie, woonwensen en woonlasten. Hieruit komt naar voren dat woningen in de koop en de huursector over de hele regio duurder worden. In 2021 was voor het eerst het aandeel betaalbare koop- en huurwoningen in de totale voorraad kleiner dan de groep lage en middeninkomens die erop zijn aangewezen.
Alleen gekeken naar huurwoningen (corporatiebezit en particulier bezit) vallen de meeste nog onder de € 679, de betaalbaarheidsgrens van de laagste inkomens. Het gaat om 59% van de huurvoorraad. In Zaanstreek-Waterland ligt dit aandeel het hoogst met 71% en in Amstel-Meerlanden het laagst met 47%. De duurste huren (>€ 1400; 9% van de huurwoningen in de MRA) zijn vooral te vinden in Amsterdam (12%) en Amstelland-Meerlanden (9%). In Zaanstreek-Waterland en Almere/Lelystad komen deze huren bijna niet voor (1% van de huurwoningen).
Lees ook: Vastgoed Belang opvallend mild over Amsterdams huurdictaat bij leegstand
Particulieren verkassen naar vrije sector
Zowel de koopvoorraad (48%) als de sociale huurvoorraad van corporaties (30%) is stabiel van omvang in de MRA. Wel is er bij particuliere verhuurders sprake van een verschuiving van sociaal naar vrije sector. Het aandeel sociale huur van particulieren nam tussen 2017 en 2021 af van 9% naar 7%, terwijl ze hun aandeel in de vrije sector zagen toenemen: van 8% naar 12%. De vrije huursector van corporaties is stabiel en vormt 4% van de woningvoorraad.
Ook per deelregio is het beeld overwegend stabiel in de verhouding corporatie, particuliere verhuur en koop. De grote uitzondering: Amsterdam. Hier is er een sterke groei van vrije sector huur van particulieren (van 11% in 2017 naar 19% in 2021). Daarnaast nam het aandeel koopwoningen af (van 33% in 2017 naar 29% in 2021) en kromp zowel de sociale huur van corporaties als die van particulieren. In Amsterdam bestaat een groot deel van de nieuwbouw uit particuliere huur, waarmee dit segment in de voorraad sterk groeit. Ook het verhuren van voormalige koopwoningen speelt een rol in de groei van de particuliere huursector.
Maatregelen om markt te beteugelen
Om het verder weglekken van betaalbare koopwoning naar het dure huursegment te voorkomen introduceert de gemeente Amsterdam per 1 april een zelfbewoningsplicht voor alle woningen met een WOZ-waarde tot € 512.000 of hoger. Eerder deze week kondigde Amsterdam aan leegstand van huurwoningen harder te gaan aanpakken.
Van de totale woningvoorraad in de MRA valt 7% onder de middeldure huur (€ 750–1053). Dit is gelijk aan de situatie in 2019. Middeldure huurvoorraad is in alle deelgebieden te vinden en varieert van 5% in Zaanstreek-Waterland tot 8% in Amsterdam. De dure huurvoorraad is gegroeid, van 6% in 2019 naar 9% in 2021.
Nauwelijks nog betaalbare koop
Betaalbare koop, met een WOZ-waarde tot € 188.000, is er nauwelijks meer in de MRA (1%). De middeldure koopvoorraad, met een WOZ-waarde tussen de € 188.000 en € 296.000, ligt op 12%. De aanwezigheid van middeldure koop verschilt sterk tussen de deelregio’s. In Almere/Lelystad (44%) en Zaanstreek-Waterland (27%) is dit nog een aanzienlijk segment. In Amsterdam (4%) en Amstelland-Meerlanden (5%) is het segment veel kleiner.
