Het wil maar niet rustig worden rondom het Slotervaartziekenhuis. Een nieuw geschil hield de vastgoedwereld de afgelopen weken bezig
Door Wendela Raas
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 26 april 2019
Het Slotervaartziekenhuis blijft de gemoederen bezighouden. PropertyNL consulteerde het advocatenbureau dat de afgelopen jaren steeds in de top van het onderzoek naar vastgoedjuristen naar boven kwam, Dentons Boekel. Managing partner van Dentons Boekel, Wendela Raas, geeft haar visie op deze voor Nederland unieke zaak.
Kort geleden kwam het bericht dat Zadelhoff bereid was een aanzienlijke lening te verstrekken (€ 45 mln) waarmee de schuldeisers van het Slotervaartziekenhuis
kunnen worden betaald. Er komt echter geen doorstart. Het pand zou mede in handen blijven van de huidige aandeelhouders van het ziekenhuis, onder wie zorgondernemer Loek Winter, en er zou een zorgcomplex worden gerealiseerd. Vrij snel reageerde de gemeente Amsterdam hierop, bij monde van de twee betrokken wethouders. Zij voelen weinig voor dit plan, mede vanwege de betrokkenheid van de huidige aandeelhouders. In een brief kondigden zij aan het recht van erfpacht tussentijds te willen beëindigen met een beroep op het ‘algemeen belang’.
Zwaar middel
Met deze aankondiging laten de wethouders stevig hun tanden zien. Opzegging op grond van algemeen belang is een zwaar en zelden gebruikt middel. Het effect is een onmiddellijke publieke discussie en voorpaginanieuws. Een sterke ‘move’ vanuit de gemeente, juridisch interessant ook. Is het echter ook houdbaar? Daar twijfel ik aan. Ik leg dat uit.
Hoe zit het juridisch precies? Daar is veel over geschreven, maar lang niet alle berichtgeving over dit onderwerp is correct. Zo is het bijvoorbeeld onjuist dat de gemeente is overgegaan tot onteigening. Het lijkt er weliswaar op, maar het is het niet. De wethouder heeft aangekondigd het erfpachtrecht te willen opzeggen op grond van het algemeen belang. Het woord ‘intrekken’, dat in diverse publicaties is gebruikt, is dus strikt genomen ook onjuist. Het betreft een bijzondere vorm van opzegging, die voortvloeit uit de algemene bepalingen voor erfpacht van gemeente Amsterdam, te weten regel 23 en 24 in de versie van 2000 (regel 24 en 25 in de versie van 1994).
De procedure ziet er als volgt uit. De wethouder kan een voorstel tot beëindiging doen, waarin de redenen worden toegelicht. De gemeenteraad besluit daar vervolgens over, nadat belanghebbenden, onder wie de erfpachter, hun bezwaren hebben kunnen inbrengen. Afgelopen week meldden diverse media dat er nog hoop is, omdat Zadelhoff zijn plannen mag toelichten in de gemeenteraad. Dat klinkt voor mij als het volgen van de normale procedure, en dus niet per se als een specifieke hoopvolle ontwikkeling. Besluit de gemeenteraad tot beëindiging, dan kan worden opgezegd met een termijn van minimaal 1 jaar. De erfpachter heeft vervolgens recht op een vergoeding, waarbij aansluiting wordt gezocht bij de Onteigeningswet.
Niet voor het eerst
Ik heb in meerdere publicaties gelezen dat de gemeente ‘voor het eerst’ gebruik zou maken van haar opzeggingsrecht en dat dit ‘nooit eerder zou zijn gebeurd’. Ook dat is onjuist. Deze opzeggingsmogelijkheid staat al sinds 1896 in de algemene bepalingen van de gemeente Amsterdam, en is in het verleden vaker gebruikt (aan de puristen onder ons: toegegeven dat deze regel gedurende de jaren wat is gewijzigd, maar het principe was steeds hetzelfde). Het is echter sinds ongeveer 1990 een beetje uit ons collectieve juridische geheugen verdwenen. Reden: in rechtspraak en de juridische vakbladen werd dit opzeggingsrecht van de gemeente als grondeigenaar steeds meer betwist. Argument was dat de gemeente maar de publiekrechtelijke route (die van onteigening) moet volgen en dat deze algemene bepalingen een ‘onaanvaardbare doorkruising’ van de Onteigeningswet opleveren, en in strijd zouden zijn met artikel 14 van de Grondwet. De gemeente heeft, voor zover ik kan nagaan, na 1990 niet meer voor deze route gekozen. In 2014 heeft de Hoge Raad echter geoordeeld dat het de gemeente wel degelijk is toegestaan van een dergelijke opzeggingsbevoegdheid gebruik te maken.
Algemeen belang
En dan zijn we aangekomen bij de huidige situatie. De gemeente heeft het recht op te zeggen op grond van het algemeen belang, aldus de Hoge Raad. Tot zover gaat het dus goed.
Waarom dan mijn twijfel? Dat heeft te maken met de vraag of het ‘algemeen belang’ hier in het geding is.
Wat zijn nu precies de redenen van de voorgenomen opzegging? Dat blijft toch een beetje onduidelijk. Ik ken de zaak natuurlijk niet in detail – ik ben niet persoonlijk betrokken – en kan alleen afgaan op wat hierover is gepubliceerd. De wethouders schrijven dat ze willen voorkomen dat ‘maatschappelijke functies onder druk van de markt verdwijnen’. Daar kan ik zonder verdere onderbouwing eerlijk gezegd niet veel mee. Het ziekenhuis is failliet, daar valt weinig meer aan te doen. Verder willen ze ‘de regie houden’. Dat kan, maar waarom is daar beëindiging van de erfpacht voor nodig? Met name lijkt de gemeente moeite te hebben met de betrokkenheid van Loek Winter en Willem de Boer, die als aandeelhouder een rol hebben gehad in het faillissement van het ziekenhuis. Dat sentiment is vanuit diverse politieke personen bevestigd. Misschien is dat begrijpelijk – ik laat dat hier in het midden – maar het is nog maar de vraag of het willen weren van de persoon Loek Winter aan te merken valt als ‘algemeen belang’.
Rekbaar begrip
‘Algemeen belang’ is een tot op zekere hoogte rekbaar begrip. Wat we wel met zekerheid kunnen zeggen, is dat het algemeen belang niet is wat de meerderheid van het volk wil, en ook niet wat een bestuursorgaan wil. Volgens Thorbecke, om maar een autoriteit uit de vaderlandse geschiedenis te citeren, gaat het er bij algemene belang bij om ‘wat regt en goed is’. Is het ‘regt en goed’ om Loek Winter en Willem de Boer te weren bij een toekomstige invulling van het pand van het Slotervaartziekenhuis? Ik twijfel daar wel aan. Het algemeen belang kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als een gebouw moet verdwijnen voor een infrastructurele ontwikkeling. Dat is hier niet zo. Het gebouw blijft staan. De bestemming was zorg, en dat blijft het. Weliswaar andere zorg, maar toch zorg. Ik kan me overigens best voorstellen dat betrokkenheid van een bepaald persoon in strijd met het algemeen belang kan zijn – denk aan criminelen – maar ik denk niet dat de betrokken aandeelhouders in die categorie vallen. De gemeente kan met goede redenen de voorgestelde invulling niet wenselijk vinden, maar of dat vervolgens over de lat ‘in het algemeen belang’ heen komt, is maar de vraag.
Kortom, de gemeente heeft de discussie op scherp gezet met haar aankondiging, en heeft zeker een interessant juridisch vehikel gevonden om druk op de situatie te zetten. Voor alle betrokken partijen is dit een vervelende situatie, maar voor de toeschouwer is het een boeiend steekspel. Ik blijf het met interesse volgen.
