Op 17 januari 2019 heeft Johan Conijn afscheid genomen als bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. Deze leerstoel heeft hij sinds 1 juni 2006 bekleed. Hieronder volgt een samenvatting van zijn afscheidrede
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2019
De hervorming van de woningmarkt, waarvan het startpunt is gelegd bij de uitspraak van Henk Don (oud-directeur Centraal Planbureau, red.) eind december 2005 dat de woningmarkt een vergeten hervormingsdossier was, is een boeiende en leerzame episode geweest. Het marktdenken was mede onder invloed van de publicaties van het Centraal Planbureau (CPB) in deze periode dominant. De woningmarkt zou ermee gebaat zijn als in de koop- en in de huursector een marktconforme kostprijs zou worden gevraagd.
In de koopsector impliceerde deze benadering dat de fiscale subsidiëring geleidelijk zou moeten worden afgeschaft. In de huursector zouden de huren marktconform moeten worden. De huurprijsregulering zou op termijn moeten verdwijnen. Hierdoor zou welvaartswinst behaald kunnen worden. De essentie van de welvaartstheorie is dat het beter is iemand een euro vrij besteedbaar in handen te geven dan die euro indirect te geven via subsidiëring van het wonen. Omdat toentertijd de subsidiëring zeer omvangrijk was, was ook de mogelijke welvaartswinst groot. Via de doorrekeningen van verkiezingsprogramma’s en regeerakkoorden, schetste het CPB met het woningmarktmodel dit aanlokkelijke perspectief als de subsidiëring van het wonen zou worden verminderd.
Slechte timing
In de huursector is het kabinet Rutte/Samson begonnen met hoge huurstijgingen om op termijn marktconforme huren te realiseren. De verhuurderheffing is ingevoerd in de gereguleerde huursector, voor zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders. De wens om een dergelijke heffing in te voeren, vooral bij woningcorporaties, bestond al veel langer.
De beoogde opbrengst, € 1,7 mrd in 2017, was bijzonder hoog. Voor particuliere verhuurders een reden om de gereguleerde sector geleidelijk te verlaten.
Woningcorporaties zagen zich gedwongen, naast het verhogen van de huren en het verlagen van de exploitatielasten, om ook de investeringen fors te verlagen. Dat kwam slecht uit voor de bouw, die toch al in een diepe crisis verkeerde. Slechte timing dus.
Niet-DAEB sterft stille dood
De woningcorporaties hebben een nieuwe Woningwet gekregen, die tot meer focus op de kerntaken diende te leiden. De staatssteun die corporaties ontvangen, vooral via de borging van de leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, diende alleen ten goede te komen aan de activiteiten die daar ook recht op hebben: Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Dit heeft geleid tot de zeer ingrijpende DAEB-scheiding. Woningcorporaties moesten zich, administratief of juridisch, splitsen in een DAEB-tak en een niet-DAEB-tak. Met de handen op de rug mogen woningcorporaties in de niet-DAEB onder strikte voorwaarden commerciële activiteiten uitvoeren.
Het lijkt er echter op dat de niet-DAEB-tak een stille dood sterft. In meerderheid willen woningcorporaties geleidelijk de niet-DAEB-portefeuille via uitponden verkopen. Het risico dat er zich relatief veel ‘dood kapitaal’ ophoopt in de niet-DAEB-tak is groot. De hele DAEB-scheiding heeft veel gekost en weinig opgeleverd. De periode van de hervorming heeft ook een onverwacht grote opleving van de particuliere huursector laten zien. De noodzaak voor opleving was er ook.
Stijgende vraag, amper aanbod
Het beleid in de koop- en de huursector had mede als gevolg dat de vraag naar huurwoningen in het middensegment steeg, terwijl er amper aanbod was. De afgelopen jaren is de particuliere verhuur gestegen. Hieraan liggen twee ontwikkelingen ten grondslag: buy-to-let en nieuwbouw door institutionele beleggers. Buy-to-let, dat particuliere beleggers koopwoningen omzetten in huurwoningen, heeft een grote vlucht genomen. Het is de vraag of de maatschappelijke voordelen opwegen tegen de nadelen. Koopwoningen voor koopstarters worden aan de woningvoorraad onttrokken. Er worden geen woningen aan woningvoorraad toegevoegd. Over de wijze van verhuren en over het huurniveau van deze huurwoningen is nagenoeg niets bekend. Met het tekort aan woningen is de kans groot dat de huur te hoog is voor het middensegment. Bovendien mag verwacht worden dat de buy-to-let verhuurder de woningmarkt weer even snel verlaat als hij erin is gestapt. Daarmee vergroot buy-to-let de instabiliteit van de woningmarkt.
De groei van de particuliere huursector is ook het gevolg van het feit dat de Nederlandse en buitenlandse institutionele beleggers op grote schaal nieuwe huurwoningen hebben gerealiseerd. Dit is een welkome aanvulling op de Nederlandse woningmarkt. Mede door de sterk stijgende bouwkosten ligt het aanvangshuurniveau van deze woningen echter veelal hoger dan de bovengrens van het middensegment. De politieke neiging om via regulering af te willen dwingen dat een lager aanvangshuurniveau gevraagd wordt, heeft een averechts effect. Dan zal er minder worden gebouwd, of elders, waar er nog geen regulering is.
Drie pijlers onder de woningmarkt
Een gezonde en een goed functionerende woningmarkt rust op drie pijlers: koopsector, sociale huursector en particuliere huursector. Het belang van deze drie pijlers is dat er keuzemogelijkheden zijn voor de woningzoekenden.
Ook vanuit financieringsoogpunt zijn drie pijlers van belang. Elk van de pijlers kent zijn eigen financieringskanaal en dat vergroot de stabiliteit van de woningmarkt. De afgelopen decennia is de particuliere huursector in de knel geraakt en steeds meer gemarginaliseerd. Er dreigde een woningmarkt te ontstaan met twee pijlers. De hervormingsagenda had ook als consequentie dat er maar twee pijlers zouden zijn. De corporatiesector zou met marktconforme huren moeten functioneren als een belegger, waardoor deze pijler feitelijk zou verdwijnen. Deze dreiging is gelukkig tijdig afgewend. Het is van belang dat de omstandigheden waaronder de drie pijlers kunnen functioneren, leiden tot continuïteit van elk van de pijlers. De koopsector is als pijler tamelijk robuust. De risico’s liggen bij de twee andere pijlers.
Herstel komt op gang
Het herstel van de particuliere huursector is in gang gezet. Het is niet vanzelfsprekend dat dit doorzet. Het is het zoeken naar een goede balans tussen de belangen van de belegger en die van de huurder. De belegger vereist een redelijk, marktconform rendement. De huurder wenst rechtszekerheid en bescherming tegen het feit dat hij een ‘captive consumer’ is. Verhuizen kost bedstro. Pleidooien om de particuliere verhuur volledig vrij te laten dienen uiteindelijk niet het belang van de particuliere verhuurder, omdat dan de huurder in de kou staat. Wanneer beide belangen niet in balans zijn, kan er geen goed functionerende particuliere huursector voortbestaan. Landen die een florerende particuliere huursector hebben, zoals Duitsland en Zwitserland, kennen ook goede waarborgen voor de huurder.
Uitdagingen corporaties
De corporatiesector staat voor andere uitdagingen. Zoals aangegeven is het marktconforme beleid voor de corporatiesector tijdig afgewend. Betaalbare woonruimte met een voldoende kwaliteit voor de lagere inkomens staat centraal. De passendheidstoets heeft dat bewerkstelligd. Het Sociaal Huurakkoord 2018 dat onlangs is gesloten tussen Woonbond en Aedes bouwt hierop voort. De corporatiesector zal een relatief gunstige prijs–kwaliteitverhouding kennen. Dat werkt als een magneet. De vraag zal altijd groter zijn dan het aanbod. Daarom is het zelfreinigende vermogen van de corporatiesector van belang. Duidelijke selectie aan de poort, zoals nu al het geval is.
