Aedifica wil koudwatervrees zorgbestuurders wegnemen

De ceo van zorgvastgoedfonds Aedifica, Stefaan Gielens, sloeg zelf de gong voor de dual listing aan Euronext Amsterdam. ‘Een leuke happening, hoewel ik even bang was dat ik zou misslaan.’ Aedifica is een Belgische zorgvastgoedinvesteerder die 12 jaar geleden is opgericht en inmiddels een portefeuille van € 2,3 mrd heeft. Het vastgoed is verdeeld over meer dan 260 sites in België, Duitsland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk. Daar zal binnenkort ook Finland bijkomen: onlangs werd bekend dat Aedifica een overnamebod van € 375 mln heeft gedaan op de Finse zorgvastgoedinvesteerder Hoivatilat.

De bestaande portefeuille van Hoivatilat omvat 127 zorggebouwen in Finland en de in de ontwikkelingspijplijn zitten 55 projecten in Finland en Zweden. De Nederlandse portefeuille van Aedifica is vergeleken bij de andere landen echter nog maar klein: hier is bijna € 400 mln geïnvesteerd. Daarmee staat het Nederlandse deel van de portefeuille op 10%, terwijl 53% van de portefeuille in België ligt, 23% in het VK en 14% in Duitsland. Gielens: ‘Het potentieel in Nederland is echter groot. In België hebben we een portefeuille van € 1 mrd aan zorgvastgoed in een land met 11 miljoen inwoners. Nederland heeft 18 miljoen inwoners. We hebben geen vast doel voor ogen, maar de ambitie is zeker om te groeien.’

Groei is lastig
Wat het lastig maakt om in Nederland te groeien, is dat de zorgmarkt zo gefragmenteerd is. 95% van de zorgaanbieders in Nederland zijn stichtingen: non-profitorganisaties. In andere Europese landen zijn veel meer particuliere aanbieders op de markt. Gielens: ‘Een belangrijke reden voor de tweede notering aan de beurs in Amsterdam is dat we hopen dat zorgbestuurders hun drempelvrees voor ons als vastgoedinvesteerder wat kwijtraken. Voor de Nederlandse non-profitspelers zijn wij als beursgenoteerde onderneming een vreemde eend in de bijt. Het kost ons altijd een tijdje om zorgbestuurders ervan te overtuigen dat we geen gehaaide belegger zijn die snel geld wil verdienen. De tweede beursnotering moet onze bekendheid verhogen.’

De fragmentatie in Nederland heeft tot gevolg dat groei vooral moet komen van kralen rijgen: het stuk voor stuk kopen van zorgcomplexen. Dat is anders in de andere landen; Aedifica betrad begin dit jaar de Britse markt met een overname van bijna € 500 mln en het bod in Finland betreft ook een omvangrijke portefeuille. Op zich zijn dit soort grote deals echter eerder uitzondering dan regel. Over de Britse deal verklaarde Gielens tegenover PropertyEU dat er niet veel mogelijkheden zijn voor overnames of acquisities van grote portefeuilles. De Britse zorgportefeuille werd overgenomen van Amerikaanse private equity partij Lone Star tegen een bruto aanvangsrendement van 7%. In een volwassen markt als België liggen de aanvangsrendementen inmiddels op 4,5–5,5% en in Duitsland op 5,5–6%. In Nederland kocht Aedifica nog dit jaar vijf zorgvastgoedsites in Hoogeveen voor € 44 mln en een brutoaanvangsrendement van 6,5%.

Nederland kent volgens Gielens wel een sterk ontwikkelde zorgmarkt, maar nog geen volwassen zorgvastgoedmarkt. Er zijn wel Nederlandse spelers op actief, zoals Syntrus Achmea, Amvest en Bouwinvest. Een andersoortige vastgoedpartij is Woonzorg Nederland, een in ouderenhuisvesting en zorgwoningen gespecialiseerde corporatie die 41.500 wooneenheden in 193 gemeenten exploiteert (marktwaarde € 5 mrd). Ook de Belgische concurrent van Aedifica, Confinimmo, is in Nederland actief. Volgens Gielens wordt de Nederlandse markt echter ook snel professioneler. ‘Grote internationale zorgaanbieders, die gewend zijn hun vastgoed van de balans te halen, kijken met belangstelling naar Nederland.’

Gulle overheid
Een groot voordeel van de Nederlandse markt vindt Gielens bovendien de rol van de overheid: ‘Het maakt ons niet uit of de huurder publiek of privaat is – we willen stabiele partijen waarmee we lange huurcontracten kunnen afsluiten. De Nederlandse overheid behoort samen met de Scandinavische tot de meeste gulle voor wat betreft zorg.’

Geld om de groeiambities waar te maken heeft Aedifica voorlopig genoeg, vandaar dat bij de start van de Amsterdamse notering geen nieuwe aandelen zijn uitgegeven. Voor de zomer heeft het fonds nog € 418 mln opgehaald, waarmee door het aangaan van schuld een groei van € 1 mrd tot € 1,2 mrd kan worden gefaciliteerd.

Forse premie
Gielens laat echter doorschemeren dat een nieuwe kapitaalinjectie niet lang op zich zal laten wachten. ‘De Finse aankoop is al een behoorlijke hap, met schuld gaat het om een bedrijfswaarde van bijna € 600 mln. En dan hebben we in Duitsland en het VK nog verschillende dingen lopen waarvan we natuurlijk niet precies weten hoe ze zullen uitpakken. Tot nu toe hebben we sinds onze start in 2005 om de twee jaar kapitaal opgehaald, en we verwachten in hetzelfde tempo door te gaan.’

De premie op het aandeel is momenteel zo’n 85%: de koers staat op ongeveer € 110 per aandeel, terwijl de getaxeerde waarde van de portefeuille op zo’n € 60 per aandeel ligt.

Beleggers willen zorgvastgoedportefeuilles verdubbelen
Zorgvastgoed is niet langer een niche in de beleggingsmarkt. De beleggingsmarkt van Nederlands zorgvastgoed zit stevig in de lift. Dat blijkt uit de cijfers over de deals met zorgvastgoed die vorig jaar werden opgetekend. In 2018 werd een recordvolume geïnvesteerd van € 945 mln, een groei van 35% ten opzichte van 2017 (€ 700 mln). Het grootste deel van de transacties betreft zorgwoningen, met 95% van het totale volume. Het aandeel zorgwoningen in de totale woningbeleggingsmarkt komt daarmee uit op 10%.

Adviseur Capital Value verwacht dat de investeringen over 2019 verder zullen toenemen, al blijft het aanbod achter bij de vraag. Doordat er onvoldoende kwalitatief zorgvastgoed beschikbaar kwam in 2018, kon niet al het beschikbare kapitaal voor dit segment aangewend worden. Institutionele beleggers hebben aangegeven dat ze hun zorgvastgoedportefeuilles binnen 2–3 jaar zouden willen verdubbelen.