Oases van schaarste in een woestijn van aanbod

De verhouding aanbod/voorraad bedraagt landelijk 10%. Dat percentage van 10% wordt ook in de grootste en meest dynamische kantorenmarkt Amsterdam gehaald, althans gemeten over de gehele gemeente Amsterdam. Dat blijkt uit een inventarisatie door Ventu Research, waarbij gebruik is gemaakt van de grootste hoeveelheid data over voorraad en aanbod die in Nederland beschikbaar is.
Tegelijkertijd kan er in deelgebieden met ‘prime’ vastgoed sprake van zijn van toenemende schaarste, zoals in recente marktrapportages van makelaars wordt beschreven. Deze rapporten moeten meer als kwalitatieve beschouwingen worden beschouwd dan als kwantitatieve.
PropertyNL heeft Ventu in de zomer van 2016 geïntroduceerd met als doel big data te verbinden met onafhankelijke data en te verrijken met specifieke researchdata van alle marktpartijen. Ventu levert zoveel data dat makelaars en taxateurs zich kunnen richten op het toevoegen van kwalitatieve informatie en er geen onduidelijkheid is over uitgangspunten.
Om die ambitie waar te maken is het onderzoek van Ventu Research naar aanbod en transacties uitgebreid naar 2096 makelaars en zijn inmiddels 619 partijen rechtstreeks aangesloten op de Ventu-systemen. Het gevolg van deze inspanningen is dat de hoeveelheid data die Ventu Research verzamelt snel toeneemt: zo stond de teller medio januari voor in 2017 geregistreerde transacties commercieel vastgoed op 18.414 en staan op Ventu.nl 28.978 listings met aanbod gepubliceerd.

BAG
Ventu koppelt big data en de specifieke informatie van de vastgoedadviseurs aan de Basis Administratie Gebouwen (BAG). Er zijn volgens de BAG 6,096 mln objecten in Nederland (inclusief wonen), waarvan 931.724 zijn te kenschetsen als commercieel vastgoed. Zo onderscheidt de BAG 72.470  gebouwen met als voornaamste functie kantoor, 112.710 winkels en 208.128 bedrijfsruimte/industriegebouwen. De overige 538.416 objecten omvatten een breed spectrum van onderwijs, zorg, horeca en bijeenkomsten.
In samenwerking met de data-ingenieurs van Calcasa uit Delft ontsluit Ventu de BAG via de Calcasa PropertyNL Analzyer. Kenmerk van het systeem is dat geen enkel gebouw wordt uitgesloten, zodat voor het eerst een kaart met álle gebouwen in Nederland ontstaat.
De aantallen zijn zo groot dat de kwaliteit alleen gegarandeerd kan worden met forse investeringen in intelligente filters en controle door een team van researchers. Zo worden qua grootte sterk afwijkende metrages uit de gebouwen- en de aanboddatabase gehaald. Soms wordt aanbod opgevoerd met het totale metrage van een gebouw, terwijl er sprake is van aanbod van kleinere units. Een voorbeeld daarvan is het WTC aan de Zuidas in Amsterdam, dat 70.000 m² aanbiedt, maar nagenoeg geheel verhuurd is. Zo’n fout van 1 van de 74.470 kantoren kan het zicht op het aanbod vertroebelen. Dat geldt ook voor de BAG zelf. De gemeente Hilversum had volgens de BAG bijvoorbeeld een kantoorgebouw van 1 mln m². Dergelijke afwijkingen worden gecorrigeerd.
Kenmerk van de huidige marktrapporten van makelaars en andere marktpartijen is dat ze de markt beschrijven, maar de uitgangspunten en definities niet of gedeeltelijk omschrijven, waardoor de autoriteit ervan wordt ondermijnd. Om bij de analyse te helpen hanteert Ventu heldere definities. Zo is op de kaart precies te zien welke functies er binnen een gebouw en een gebied zijn te vinden, worden bestaande geografische indelingen (provincie, gemeente, buurt, etc.) als uitgangspunt gebruikt, maar is het voor een professional ook mogelijk op de kaart een eigen gebied te definiëren.

Landelijke kantorenvoorraad
Ventu Research levert informatie die een analyse van de landelijke kantorenmarkt kan versterken. Cushman & Wakefield kwam begin deze maand naar buiten met cijfers over de Nederlandse kantorenmarkt, in het rapport ‘The Netherlands, a national picture’. Cushman stelt daarin dat de kantorenleegstand in Nederland het afgelopen jaar is gedaald van 13,1% naar 11,7% van de totale kantorenvoorraad eind 2017.
In de onderzoeksverantwoording in het rapport van C&W wordt beschreven welke voorraadcijfers zijn gebruikt. In totaal bedraagt de voorraad van kantoren groter dan 500 m² in Nederland volgens de door C&W gebruikte methodiek 48,612 mln m². Ventu Research laat zien dat je een dergelijk onderzoek zou kunnen objectiveren door de gehele voorraad van boven de 500 m² mee te nemen, namelijk 78,922 mln m².
Het totale metrage aanbod kantoorruimte van 500 m² en groter in Nederland is volgens Cushman & Wakefield 6,54 mln m² tegenover 6,996 mln m² op Ventu.
Die 78.922 mln m² betreft dus objecten van 500 m² en groter. Ook PropertyNL hanteerde vroeger deze scheidslijn, toen de researchafdeling niet voldoende mankracht had om de kleinere objecten te onderzoeken. Deze zijn echter wel in belang toegenomen. De slimme systemen van Ventu Research maken het nu wél mogelijk om deze mee te nemen: de totale kantorenvoorraad bedraagt 85,551 mln m². Het huidige aanbod (inclusief dus kleinere panden) door Ventu verzameld is 8,528 mln m², wat een verhouding aanbod versus voorraad voor heel Nederland oplevert van 9,96%.

Nuance Amsterdam
CBRE concludeerde eind vorig jaar in het rapport Global Gateway Cities dat Amsterdam de grootste daling kent in leegstand van kantoorruimte ten opzichte van andere grote Europese steden. De kantorenleegstand in onze hoofdstad daalde volgens de aanpak van CBRE van 11,2% in 2016 naar 7,6% in het tweede kwartaal van 2017. CBRE sprak de verwachting uit dat de leegstand verder zou dalen tot 6,5%.
Met de aanpak van Ventu kan de analyse op geografisch niveau worden onderbouwd, bijvoorbeeld op regioniveau (bijvoorbeeld Amsterdam, Amstelveen en Haarlemmermeer), alleen de gemeente Amsterdam of door alleen goed presterende kantoorgebieden als uitgangspunt te nemen.
Ventu Research komt met aanbod als percentage van de totale kantorenvoorraad in de gemeente Amsterdam tot 10,1% op een totale voorraad kantoren van 6,19 mln m².
Door de aanpak op gebouw- en gebiedsniveau is nuancering mogelijk. Tussen de stadsdelen in Amsterdam zijn er enorme verschillen in de verhouding aanbod/voorraad: zo kennen de kantoorgebouwen direct rond station Bijlmer in Amsterdam Zuidoost een lage leegstand, maar heeft de aanpalende wijk Amstel III/Bullewijk volgens Ventu Research nog steeds een leegstand van 14,1% op een totale kantorenvoorraad van ruim 855.000 m².

Kantooropname
Onlangs rapporteerde Cushman & Wakefield voor de regio Amsterdam (volgens de C&W-definitie bestaande uit de gemeenten Amsterdam, Diemen en Amstelveen) voor 2017 een opname van 410.000 m².
De inspanningen van Ventu Research om afgemeld aanbod te controleren, zoveel mogelijk makelaars te bevragen en vertrouwelijke transacties te verzamelen leiden tot extra data en een hoger metrage: in dezelfde gemeenten 443.000 m² van 500 m² en groter, terwijl de laatste transacties die nog meetellen over 2017 nog worden verwerkt.
Ook de inspanningen om al het aanbod te verzamelen leveren meer stof op voor een analyse van de markt. Volgens C&W bedraagt het huidige aanbod kantoren 650.000 m², terwijl Ventu Research 739.000 m² meldt. De voorraad van 500 m² en groter als uitgangspunt is bij C&W 6,69 mln m² (C&W) versus 7,515 mln m² volgens Ventu én volgens de opgave van de gemeente Amsterdam.

Sprekende cijfers
Hoe belangrijk het is wélke gebieden en data je kiest bij je analyse, komt ook naar voren uit het recente rapport Sprekende Cijfers van Dynamis. Op basis van de door Dynamis gedefinieerde ‘relevante en concurrerende kantoorgebieden’ komt deze vastgoedadviseur tot de conclusie dat in 2017 de algehele situatie op de kantorenmarkt verder is verbeterd. Het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte is in de analyse van Dynamis in 2017 met 10% gestegen naar een niveau van 1,4 mln m². Mede door dit toenemende opnamevolume is het beschikbare aanbod in 2017 met 15% afgenomen; op 1 januari 2018 staat nog 5,2 mln m² in aanbod, aldus Dynamis.
De keuze van Dynamis om het onderzoek te beperken tot een aantal kantoorgebieden heeft gevolgen voor de hoeveelheid gebruikte data: Dynamis maakt gebruik van 1841 transacties (in de 4 grote steden van 500 m² of groter, daarbuiten van 250 m² en groter). Ventu Research ziet landelijk veel meer data: in de categorie 250 m² en groter heeft Ventu Research – terwijl de afronding van het onderzoek 2017 nog gaande is – 3457 transacties geregistreerd.
Dit biedt de mogelijkheid de kantorenmarkt ook landelijk te analyseren: Ventu Research heeft op het moment van schrijven 1,986 mln m² aan kantoortransacties geregistreerd van 250 m² of groter, een daling ten opzichte van 2016 (2,346 mln m²).

Bedrijfsruimte minder krap
Cushman & Wakefield stelt in zijn laatst verschenen rapport ‘The Netherlands, a national picture’ dat de verhouding tussen aanbod en voorraad voor de bedrijfsruimtemarkt een krappe 2,8% is. Cushman berekent de voorraad met behulp van het jaarlijkse onderzoek naar bedrijventerreinen IBIS. Op basis hiervan komt C&W tot 56.329 ha, ofwel 563,290 mln m². C&W gaat ervan uit dat de helft hiervan voorraad is, dus komt de vastgoedadviseur op een voorraad bedrijfsruimte van 281,645 mln m². Ventu Research komt basis van de BAG op 236,467 mln m², in 208.128 gebouwen.
Groter is het verschil in aanbod dat C&W rapporteert, vergeleken met de cijfers die Ventu Research verzamelt: volgens C&W is het aanbod bedrijfsruimte in Nederland momenteel 7,833 mln m², terwijl CPA 9,675 mln m² in kaart brengt. C&W komt op basis van bovengenoemde cijfers tot een verhouding aanbod/voorraad van 2,8%, terwijl CPA – vooral doordat het geregistreerde aanbod hoger is – komt tot een verhouding van 4,1%.

Geen vliegen afvangen
Het doel van Ventu is niet om de bestaande rapporten in twijfel te trekken, maar om door eenheid van definities en onderzoek de autoriteit van het vastgoedadvies te verbeteren. Nu is dat weinig transparant, en tijdrovend voor de researchafdelingen. Het ideaal van Ventu is: het leveren van kwantitatieve gegevens waaraan makelaars en taxateurs die dag en nacht op een deelmarkt rondlopen kwalitatieve informatie kunnen toevoegen.