Het verleiden van particulieren om met behulp van vaak dure cursussen in vastgoed te stappen, valt over het algemeen niet onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Wel is de toezichthouder blij dat teleurgestelde cursisten van Great Property Experience hun zaak aanhangig hebben gemaakt.
Dat er ook leden rijk zijn geworden dankzij de vastgoedcursussen en het netwerk van Great Property Experience (GPE) van Frank Bakker en Pieter Monsma sluit de rechter niet uit. Maar 44 startende vastgoedbeleggers kregen wel het gelijk aan hun zijde voor de rechtbank in Lelystad. GPE moet hen in totaal bijna 6 ton aan cursusgeld terugbetalen voor de deelname aan het zogeheten Black Badge-programma.
Volgens de rechter heeft GPE zich schuldig gemaakt aan misleidende handelspraktijken, omdat het ProRanq-platform niet deed dat wat het in de wervende praatjes beloofde. Op dit platform zouden leden exclusief panden onder de marktwaarde kunnen vinden. Dat volgens GPE een aantal klagers wel succes hebben geboekt met het Black Badge-programma doet niet ter zake.
Ook het verweer van GPE dat er door het coronavirus weinig woningen werden aangeboden, snijdt volgens de rechter geen hout. In de zomer van 2020, toen de beperkende coronamaatregelen al lang en breed bekend waren, gingen de vastgoedgoeroes publicitair immers nog flink los met de promotie van het programma.
Monsma en Bakker wisten ook bekende namen, al dan niet uit de vastgoedwereld, voor hun karretje te spannen. Ryan Babel, ooit stervoetballer bij Ajax en Liverpool, vertelde onder de vlag van GPE in een roemrucht filmpje hoe makkelijk het was om geld te verdienen met vastgoed.
Waarschuwing AFM
Het optreden van mensen als Babel was mede reden voor toezichthouder AFM om te waarschuwen voor zogeheten finfluencers. De toezichthouder definieert finfluencers als natuurlijke personen die zich op social media, websites of in podcasts uitlaten over beleggen, onafhankelijk van grootte en bereik. ‘Deze partij zou je wel onder het begrip finfluencer kunnen plaatsen, aangezien zij zich op verschillende social media platformen uitlaten over finance’, aldus een woordvoerder van de AFM. ‘De AFM kan het alleen maar toejuichen als consumenten/beleggers zich verenigen en zelf in actie komen bij het vermoeden van oneerlijke handelspraktijken door bijvoorbeeld via een civiele procedure een partij aan te spreken.’
Handhaving is echter een lastiger kwestie, want daarvoor moet er sprake zijn van individueel advies over financiële instrumenten of bijbehorende transacties. ‘Vastgoed is geen financieel instrument, dus het advies om rechtstreeks in vastgoed te beleggen is geen beleggingsadvies. Dit kan anders zijn als er sprake is van een vastgoedfonds (collectief beleggen) of als er effecten (bijvoorbeeld obligaties) worden uitgegeven waarmee vastgoed wordt aangekocht.’
Het betekent volgens de woordvoerder niet dat allerhande vastgoedcoaches vogelvrij kunnen opereren. ‘De AFM is gezien de beperkte capaciteit mede afhankelijk van signalen uit de markt. De AFM ziet ook niet toe op de cursussen an sich, al hebben we er wel een mening over. Het risico bestaat dat er in cursussen, trainingen en 1-op-1 coaching gepersonaliseerd advies wordt gegeven. Dat mag niet zonder vergunning van de AFM. Maar in het algemeen mensen vertellen dat je het best je geld kunt investeren in vastgoed is nog geen persoonlijk advies.’
In hoger beroep
Great Property Experience heeft eerder via haar advocaat laten weten tegen de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep te gaan. Volgens de advocaat was er geen sprake van misleidende handelspraktijken.
In PropertyNL 11: ‘Leven als Ryan Babel door slim te investeren in vastgoed’.
Deze uitgave verschijnt vrijdag 25 november.
