Er zijn nog steeds miljardendeals af te sluiten met Nederlandse financiers, blijkt uit een gesprek met Bas Rutten van ABN Amro.
Door Sebastiaan Roggeveen en Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 30 augustus 2019
De laatste keer dat PropertyNL het ‘trusted advisor dealteam’ van ABN Amro sprak, was in verband met dé deal van 2018, de herfinanciering van de High Tech Campus in Eindhoven – een bijzondere deal met veel verschillende verstrekkers van eigen en vreemd vermogen. Hiermee speelde entrepreneur Marcel Boekhoorn geld vrij voor de redding van de Hema. Wat PropertyNL toen niet wist, was dat ABN Amro ondertussen alweer bezig was met een nog grotere deal, van € 1,4 mrd met de Zweedse belegger Heimstaden, die uiteindelijk in mei zijn beslag kreeg. Een transactie waarbij het Orginate to Distribute (OtD)-model van ABN Amro tot uiting komt, een model waarbij ABN Amro als organisator van de financiering optreedt. Bas Rutten, dealmaker van ABN Amro, noemt het voor Heimstaden een unieke kans om zo’n grote portefeuille te kopen op de Nederlandse markt. ‘Het gaat om een portefeuille van 9544 woningen van Round Hill, waarmee de Zweden de grootste particuliere woningbeleggers in Nederland worden.’
De weg van het kapitaal
Het is interessant de weg van het kapitaal te volgen, omdat dit iets zegt over de kansen van een volgende partij. Daarvoor gaan we te rade bij Otto Rompelman, samen met Ian Ruinen partner van Immo Finance. Rompelman is een neef van Dirk Rompelman, de nestor van de vastgoedjournalistiek en oprichter van Vastgoedmarkt. Otto Rompelman werkt vooral internationaal. Hij wist eerder de Düsseldorfer Hypothekenbank te overtuigen van de aantrekkelijkheid van de Nederlandse markt. ‘In 2,5 jaar tijd hebben we toen voor € 600 mln aan financieringen verstrekt.’ Bij zijn speurtocht naar buitenlandse beleggers kwam Rompelman uit in Scandinavië: ‘Ik kende Heimstaden al uit de tijd dat ik zakelijk actief was in Scandinavië. Ik kende de ceo van Heimstaden en heb hem zover gekregen dat hij mee ging naar de Provada van afgelopen jaar. Ik heb hem daar bij diverse mensen geïntroduceerd, onder anderen bij Bas Rutten, omdat hij veel internationale ervaring heeft en de mores van het internationaal zakendoen goed kent.’ De cultuur van Heimstaden bleek heel goed te passen bij de Nederlandse woningmarkt. ‘Zij voeren een langetermijnbeleid, dat wij ook kennen van institutionele beleggers en corporaties. Daarnaast heeft Heimstaden heel intensief contact met de huurders. Daar zijn Nederlandse beleggers ook steeds meer mee bezig, maar Heimstaden loopt daarmee voorop. Het is een daadkrachtige huisvester op de Scandinavische markt. In feite hebben wij hen mogen begeleiden bij het toetreden op de Nederlandse markt.’ Volgens Rompelman is de ambitie die ABN Amro met zijn vastgoed heeft vergelijkbaar met de ambitie van Heimstaden. ‘De Scandinavische cultuur past goed bij de Nederlandse.’
Optreden met institutionele partijen
De strategie die ABN Amro de laatste jaren heeft opgebouwd is het optreden met institutionele partijen. Matthijs van der Horst van ABN Amro: ‘Daarnaast kennen wij als bank de Nederlandse vastgoedmarkt en de woningmarkt in het bijzonder erg goed. Dat is ook te zien aan eerdere transacties, met onder andere Round Hill, OZP en HTC. ABN is client facing en neemt de klant mee in de hele financiering. Dit heeft de snelheid in de deal met Heimstaden bevorderd’, aldus Van der Horst. Voor ABN Amro speelt er meer dan een deal. Rutten: ‘Het ging ons dus niet alleen om de financiële deal, maar ook om de sociale duurzaamheidsimpact op de Nederlandse samenleving. We vinden het belangrijk dat we client facing zijn. Hiermee laten we zien dat we met onze OtD-strategie met meerdere deals ook de allergrootste klanten kunnen bedienen.’ Dit klinkt ingewikkeld, maar Rutten bedoelt dat de bank zijn klanten wil helpen, ook al zijn ze een maatje te groot voor de balans van de bank. Rutten: ‘Hierdoor zijn wij ook een speler van formaat geworden naast de grote Angelsaksische banken. Het gaat niet om één deal, maar om het feit dat de klant een permanente strategische gesprekspartner binnen de bank heeft.’ Rutten blijft bankier en kan dus niet verklappen of er nog meer deals voor Heimstaden in het verschiet liggen. Rutten vindt dat de sociale impact van deze deal in de Nederlandse markt nogal onderbelicht blijft. ‘Heimstaden heeft de sociale huurwoningen niet alleen voor het rendement gekocht, maar ook om de huizen te verduurzamen. Dit vinden wij als bank belangrijk, en onze klant ook’, aldus Rutten. Van der Horst benadrukt de ambitie van ABM Amro om al het vastgoed dat de bank financiert in 2030 gemiddeld een A-label te laten hebben. ‘Dat is onze stip op de horizon.’ Met alleen praten kom je er echter niet. Rutten: ‘We hebben de deal met Heimstaden in 4–6 weken gedraaid, zodat we op 1 mei konden closen. Dat is echt uniek voor een dergelijke transactie en illustreert in mijn ogen ook de goede samenwerking met Heimstaden.’
Snelheid
‘De snelheid van deze deal heeft ook te maken met de voortvarendheid waarmee ABN Amro deze casus heeft opgepakt’, aldus Rompelman. Voor buitenstaanders duurde de deal echter juist lang, want het nieuws van de portefeuille circuleerde al rond de jaarwisseling. De researchers van PropertyNL/Ventu zaten zelfs in spanning, want als de deal door zou gaan, zou het beleggingsvolume-record van 2017 zijn gesneuveld. Nu was 2018 nog steeds een bijzonder jaar, maar leverde het geen absoluut record op. Uiteindelijk was de closing in mei. In het eerste halfjaar van 2019 wisselde een record aan beleggingswoningen van eigenaar. Ook nu dankzij één deal in het bijzonder: die van Heimstaden.
