De oorlog in Oekraïne drukt de waardegroei van vastgoed, al blijft de vraag naar woningen en logistieke ruimten groot. Dat staat in de Sectorprognoses 2022 van ABN Amro, genaamd ‘Hoge gas- en elektriciteitsprijzen kunnen bedrijfsleven circa 22 miljard euro kosten’. De druk op de waardegroei is het gevolg van de hoge inflatie en oplopende lange rente, aldus de bank.
De kostenstijgingen raken huurders van vastgoedinvesteerders en de toeleverende bouwbedrijven aan projectontwikkelaars. Dit terwijl de stijgende rente van vastgoed een minder aantrekkelijke investeringscategorie maakt.
Inflatie
De sterk stijgende inflatie vergroot de kosten van woninghuurders en verkleint hun besteedbaar inkomen. De energieprijzen van huishoudens lagen volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek in februari bij een gemiddeld verbruik 86% hoger dan een jaar eerder. Dit beperkt met name de mogelijkheid bij huurwoningen met een hogere huurprijs om de prijzen verder te verhogen bij een wisseling van huurders.
De leegstand is in de vier grootste steden voor het duurdere huursegment – een huur boven €1.250 per maand – reeds tweemaal zo hoog als voor andere huursegmenten, zo blijkt uit data van vastgoeddienstverleners MVGM en Watson+Holmes over het derde kwartaal van 2021. Bij lopende huurcontracten mogen woningverhuurders de huurprijzen in 2022 verhogen met maximaal 3,3% dat is de inflatie van het vorige jaar plus 1%.
Ook het retailvastgoed heeft last van de afname van het consumentenvertrouwen en de stijgende inflatie. De bereidheid tot hogere bestedingen daalt dan namelijk en consumenten kunnen dan sowieso minder producten kopen voor hun geld. De verwachting is dat consumenten voorlopig liever hun geld besteden in de horeca en andere vrijetijdsbestedingen zoals aan theater en dierentuinen, dan in de retail. De horeca is in de coronatijd langere tijd dicht geweest dan de retailen profiteert nog van een inhaalvraag.
De impact van de inval van Rusland in Oekraïne op de vraag naar andere types vastgoed is beperkt. Wel kunnen huurders van bijvoorbeeld logistiek, industrieel en kantoorvastgoed door lagere bedrijfsinvesteringen en consumptie te maken krijgen met minder volumegroei dan voor de inval van Rusland in Oekraïne de verwachting was. Daarnaast hebben zij ook hogere energiekosten, wat ook geldt voor huurders van retailvastgoed. De meeste van deze bedrijven vallen echter niet in de categorie grootverbruikers.
Lange rente
De waarden van vastgoed worden verder gedrukt door de stijgende lange rentes, schrijft ABN Amro. Als gevolg van stijgende financiële risico’s in de markt is de Nederlandse 10-jaarsstaatsrente begin dit jaar weer boven de nullijn uitgekomen, nadat deze enkele jaren negatief is geweest. Dit is ook het geval voor veel andere staatsobligaties van West-Europese landen van de Europese Unie.
Het Economisch Bureau van ABN Amro verwacht dat eind dit jaar de Nederlandse 10-jaarsstaatsrente uitkomt op 0,6%. Het investeren in staatsobligaties wordt daarmee een meer aantrekkelijke investeringscategorie, wat ten koste zal gaan van investeringen in vastgoed. Minder partijen zullen daarom in vastgoed investeren en dit drukt de waarde van vastgoed, zo is de verwachting. Aangezien de vastgoedsector laat-cyclisch reageert zal dit effect pas eind dit jaar te zien zijn.
Bouwkosten
De stijgende bouwkosten raken de marges van vastgoedinvesteerders. De kosten voor nieuwbouwprojecten en voor onderhoud stijgen door de hoge bouwkosten, terwijl projectontwikkelaars en vastgoedverhuurders dit niet direct kunnen doorberekenen aan hun afnemers. Van de bedrijven actief in de verhuur en handel van onroerend goed denkt 84% dat zij hun hogere kosten niet of slechts voor een klein deel kunnen doorberekenen aan hun klanten. Dit vermindert de marges die vastgoedinvesteerders anders hadden kunnen maken.
