Uit de jaarverslagen van de 100 grootste woningcorporaties blijkt dat corporaties ook zonder verhuurderheffing onvoldoende toekomen aan hun taak.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 23 december 2022
Prof. Johan Conijn heeft samen met Jelmer Dioncre de jaarverslagen van de 100 grootste woningcorporaties geanalyseerd en is bereid PropertyNL-lezers een doorkijkje te geven naar 2023, het eerste ‘verhuurderheffingsloze jaar’. Conclusie: ook zonder verhuurderheffing komen corporaties onvoldoende toe aan hun taak.
Het rapport van de 100 grootste woningcorporaties op basis van 2021 laat zien dat de financiële positie van corporaties verder is uitgehold voor wat betreft hun maatschappelijke rol, in de vakterm DAEB (diensten algemeen economisch belang). Is er voldoende aandacht voor de achterliggende vraag: hoe arm of rijk zijn de corporaties nu eigenlijk?
‘De discussie is naar mijn idee wat oppervlakkig geworden. De corporaties hebben zelf maar één doel gehad: lobbyen voor de afschaffing van de verhuurderheffing. Dat is gelukt. In 2023 gaat die van tafel, maar dat betekent niet dat de zorgen voorbij zijn. Ik denk dat Martin van Rijn (voormalig minister, die nu als Aedes-voorman de lobbykar aanvoert, red.) in het komend voorjaar behoefte zal hebben aan nieuwe berekeningen, nu de rente zo sterk is gestegen. Dat wordt een ‘reality check’ waaruit zal blijken dat er minder mogelijk is dan waarvan nu wordt uitgegaan.’
Eerst blikken we terug op de feiten. De operationele kasstroom van de top-100 is in 2021 met bijna 8% gedaald door de huurbevriezing en de gestegen onderhoudsuitgaven. Met de lage rente bleven de corporaties wel investeren in nieuwbouw (+11,3%), maar dat kon dus niet op basis van de kasstroom maar door meer te lenen (+2,6%).
‘Dit is een somber beeld, en dat zal in 2022 niet zijn verbeterd’.
Commerciële woningbeleggers zullen zich in dit sombere beeld niet herkennen. Zij zullen wijzen op de enorme waardestijging van woningen, waardoor zij makkelijker konden lenen. Door de waardestijging daalde de zogenoemd loan-to-value. Het rapport meldt ook dat de corporaties almaar rijker zijn geworden: een waardestijging van 16% in 2021 van de sociale huurvoorraad. Het eigen vermogen nam toe met bijna 20%.
‘Dat is de mythe van de rijke woningcorporaties, die in het verleden onder meer geleid heeft tot de verhuurderheffing. De excessen (lees: de Maserati met chauffeur voor de Rochedale-directeur, red.) zijn nu wel weg, maar de mythe van rijke corporaties duikt steeds op. De sterke stijging van de marktwaarde en van het eigen vermogen zijn naar mijn idee ‘vogels in de lucht’. De corporatie is niet in het leven geroepen om te handelen in vastgoed, maar onder meer om de bestaande voorraad te renoveren en te verduurzamen, nog afgezien van de nieuwbouwvraag. Dat zouden we niet ‘investeringen’ moeten noemen, want investeren doe je in de verwachting het terug te verdienen. Dit zijn echter verbeteruitgaven die (nagenoeg) geen hogere huurinkomsten opleveren. Voor een duurzaam verdienmodel zouden corporaties hun verbeteruitgaven moeten kunnen dekken uit de huurinkomsten.’
Terwijl beleggers de vlag zouden uitsteken – de loan-to-value van de gemiddelde corporatie is gezakt van 56% tot een comfortabele 50% – klagen de corporaties dat zij niet aan de doelstellingen kunnen voldoen. Hoe controleer je dat?
‘Wij kijken vooral naar de kasstromen. Hierbij hanteren we de norm dat de operationele kasstroom voldoende moet zijn voor de verbeteruitgaven. De norm zorgt ervoor dat een woningcorporatie niet extra moet lenen om de exploitatie, inclusief de verbeteruitgaven, sluitend te krijgen. Als je immers steeds moet bijlenen, is er geen sprake van een duurzaam model. Wij constateren dat 57 van de 100 corporaties daar niet aan voldoet. Bij 15 corporaties is het zelfs zo gesteld dat zij voor het betalen van de rente nieuwe leningen moeten aantrekken. Dat de waarde van het vastgoed is gestegen en de ‘loan-to-value’ is gedaald, doet daar niets aan af.’
De verhuurderheffing gaat pas in 2023 op de helling. Betekent dit dat het aantal rode vlaggen in het onderzoek over 2022 zal toenemen?
‘Die veronderstelling klinkt plausibel.’
Als je met de rentestand in 2022 al in de problemen bent, hoeveel te meer dan in 2023? Of is de afschaffing van de verhuurderheffing hiervoor een oplossing?
‘De gevolgen van de rentestijging zijn voor veel corporaties groter dan het voordeel van de afschaffing van de verhuurderheffing. Het is opvallend dat we daar niemand over horen. Ik denk dat Van Rijn het feestje nog niet wil verstoren, maar dat komt ongetwijfeld in 2023 aan de orde.’
Het kabinet heeft met de koepel van de corporaties prestatieafspraken gemaakt voor het te bouwen aantal woningen (300.000 in de komende acht jaar), de verduurzaming etc. In hoeverre kan het kabinet of de koepel die afspraken afdwingen als een corporatie zegt: door de rentestijging kan ik die prestaties niet leveren?
‘In theorie heeft een corporatie die beleidsvrijheid, maar in de praktijk zie je dat de beleidsvrijheid is ingeperkt door gezamenlijke afspraken via Aedes, maar ook door de druk van het Rijk op gemeenten en provincies om het woonprogramma te verwezenlijken.’
Stel dat de gemeente Amsterdam Ymere vraagt om maar meer te gaan lenen om de prestaties na te komen, wat gebeurt er dan?
‘In dit specifieke geval van Ymere zal dat niet kunnen, omdat er voor elke corporatie een leningplafond is afgesproken, waarbij WSW borgt (het Waarborgfonds Sociale Woningbouw borgt € 3,5 mrd, red.). Ymere zit tegen dat plafond.’
Kan minister De Jonge dat plafond niet verhogen, zodat partijen als Ymere ook hun deel van de prestatieafspraken kunnen nakomen?
‘Er is veel discussie over de hoogte van het plafond. Het WSW ziet zo’n grote leningportefeuille als een systeemrisico. Het bedrag van € 3,5 is al jaren lang niet veranderd. Het zou niet verkeerd zijn als daar nog eens kritisch naar wordt gekeken.’
Is dat niet polderen in een stormachtige zee? De corporaties zijn hoofdverantwoordelijk voor de woningcrisis doordat zij te weinig bouwen. Ze hebben de ambitie van 30.000 de afgelopen jaren niet gehaald. In 2020 15.000 woningen, in 2021 17.000 en dit jaar misschien 19.000. Uitgaande van de ambitie van De Jonge om 300.000 nieuwe woningen te realiseren, betekent dat vanaf volgend jaar gemiddeld 33.000 woningen erbij. Met deze rentestand?
‘Drie dingen. Je kunt niet spreken van een hoofdverantwoordelijke. Via gemeenten zijn bijvoorbeeld te weinig bouwlocaties beschikbaar gekomen, corporaties konden te weinig grondposities verkrijgen, de rol van het Rijk bij de verhuurderheffing – er zijn allerlei factoren uit het verleden. Twee: je hebt gelijk dat de corporatiesector dat niet gaat halen. Veel belangrijker is drie: bewandelt het kabinet de juiste wegen? Ik denk het wel, door met corporaties af te spreken zich maximaal in te zetten voor het leveren van de prestaties, maar ook door afspraken te maken met de provincies en de gemeenten.’
Tot nu toe je zie je geen voorbeelden van corporaties of gemeenten die aangepakt worden omdat ze hun prestatieafspraken niet nakomen. Je kunt toch onteigenen ten behoeve van woningbouw?
‘Aangezien corporaties en gemeenten bijna geen grondposities meer hebben, zijn zij voor grondposities afhankelijk van projectontwikkelaars. Die hebben met een ander verwachtingspatroon ingekocht. Voor twee derde betaalbare woningbouw zou het Rijk een groot deel van de grondprijs moeten compenseren. De boeren laten zien dat het met agrarische grond kan (vervuilers krijgen 120% voor hun grond bij het stoppen van de activiteit, red.), maar dat zie ik nog niet gebeuren in de woningbouw.’
Bezit top-100 woningcorporaties (in aantallen eenheden)
wonen : 1.650.000
bedrijfsruimten : 30.000
maatschappelijk: 4000
zorgvastgoed: 51.000
parkeren: 143.000
Bron: Finance Ideas – bewerking PropertyNL
Aantallen woningen (in mln)
koop: 4,4 (57%)
huur gereguleerd : 2,6 (34%)
huur tot € 1000: 0,4 (5%)
huur geliberaliseerd: 0,2 (3%)
diversen: 0,1 (1%)
totaal : 7,7
Bron: CBS 2022 – bewerking PropertyNL
Gerelateerde artikelen:
