Het beleggingsvolume is in het eerste halfjaar gestegen naar een recordniveau, gestuwd door internationaal kapitaal. In totaal werd voor ruim € 6,5 mrd belegd in Nederlands vastgoed, blijkt uit cijfers van PropertyNL Research.
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 14 juli 2017
In de eerste zes maanden van 2017 is er voor ruim € 6,5 mrd belegd in Nederlands vastgoed, blijkt uit de voorlopige cijfers van PropertyNL Research. Vlak voordat de boeken over het eerste halfjaar sloten, werd op de laatste dag van het fiscale halfjaar 2017 nog € 350 mln aan beleggingstransacties geregistreerd.
Meer dan 500 transacties waren goed voor een recordbedrag aan investeringen in deze periode. De grootste 20 beleggingstransacties in de eerste zes maanden van dit jaar resulteerden in ruim € 3,2 mrd aan beleggingen.
Aziatisch kapitaal
De grootste deal van de afgelopen zes maanden was tevens de grootste single asset deal ooit in Nederland, namelijk de verkoop van het Atrium voor € 500 mln. Icon Real estate verkocht het kantorencomplex aan de Amsterdamse Zuidas aan de Franse belegger Amundi, die het kocht ten behoeve van Zuid-Koreaanse beleggers. Aziaten (Koreanen en Chinezen) zijn dit eerste halfjaar met drie deals en in totaal een miljard euro aan beleggingen goed voor ruim 16% van de investeringen.
Het Chinese conglomeraat Anbang kocht eind juni Hojel City Centre 1 in Utrecht voor € 102 mln. Eerder dit jaar wist Anbang voor € 350 mln al de hand te leggen op het 557 kamer tellende Doubletree Hilton Amsterdam nabij het Centraal Station.
Kantorenmarkt hotspot
Kantoorbeleggers lijken te werken aan een comeback. Uit de 2017 European Office Investment Perspective van JLL blijkt dat beleggingen in kantoren in Europa vorig jaar al toenamen tot een record van € 81,3 mrd. Een kwart van deze transacties werd gefinancierd met kapitaal buiten Europa. De top kantorendeals in Nederland worden eveneens gedreven door Amerikaanse en Aziatisch kapitaal. De vraag neemt toe terwijl het aanbod beperkt is. Dat resulteert in scherpe rendementen.
“De waarde van top kantorenvastgoed ligt momenteel op een hoger niveau dan voor de crisis. Ofwel de rendementen liggen lager zegt Dré van Leeuwen, head of capital markets van JLL.
Volgens de cijfers van JLL ligt het top netto aanvangsrendement vrij op naam op 40% en gaat naar alle waarschijnlijkheid nog verder dalen. In 2007 was dit 4,75%. Een verschil van 75 basispunten. “Belangrijk verschil is eveneens de hoogte van de staatslening. In 2007 was nauwelijks sprake van een positieve yieldspread door de hoge rente op staatspapier. Nu, anno 2017, is er nog altijd een spread van circa 400 basispunten,”
Dit is volgens Van Leeuwen tevens een belangrijke drijfveer voor de markt. “De lage rente op staatspapier zorgt ervoor dat vreemd vermogen relatief goedkoop is. Tevens is vastgoed, in vergelijking tot andere beleggingscategorieën, vrij stabiel en goed renderend. De relatieve aantrekkelijkheid van Nederland speelde bij het herstel zeker een rol. Dergelijke verschillen zijn echter vanwege het snelle herstel van Nederland veel kleiner tot nihil geworden,’ vult hij aan.
“Er is inderdaad voldoende kapitaal beschikbaar, vanwege de eerder toegelichte reden. We zijn de afgelopen jaren veel conservatiever geweest als het gaat om financiering. Maximale loan to value is doorgaans 60% in tegenstelling tot 2007 toen veelal werd uitgegaan van 80% tot 100%. Zorgen hoeven we ons op dit moment, ondanks de oplopende rente, niet direct te maken. We zien echter wel buiten de traditionele financiers toegenomen interesse van nieuwe partijen. Deze partijen kunnen uiteraard andere voorwaarden en condities aan de markt aanbieden,” aldus Van Leeuwen.
Naast de overname van het Atrium werd ook het Bright Offices complex in Sloterdijk overgenomen voor € 130 mln door LaSalle Investment Management. Een andere noemenswaardige deal is de verkoop van het kantoorgebouw World Port Center in Rotterdam. Koper is een partner van MCAP Global Finance , de Britse dochteronderneming van de in New York gevestigde vermogensbeheerder Marathon Asset Management.
Kleine rol voor Nederlanders
Nederlandse beleggers hebben het afgelopen halfjaar een kleine rol gespeeld op de beleggingsmarkt. De Nederlandse vastgoedbelegger Orange Capital Partners (OCP), opgericht door Victor van Bommel, nam afgelopen april voor € 150,9 mln een winkelportefeuille over van NSI. Bij de grotere vastgoeddeals waren ook de Nederlandse beleggers Spoorwegpensioenfonds en Stichting Pensioenfonds Openbaar Vervoer betrokken. Gezamenlijk kochten zij voor ruim € 110 mln 330 vrije sector huurwoningen in het project Galaxy Tower gelegen aan het Jaarbeursplein in Utrecht.
Winkelbeleggingen werden dit jaar gestuwd door NSI die niet alleen een portefeuille aan Orange Capital Partners verkocht, maar ook voor € 114 mln retail verkocht aan het Britse Kingfisher Real Estate.
De grootste retail deal komt dit tot nu toe voor rekening van Zurich Insurance Group. Deze Zwitserse verzekeraar kocht de nieuwbouwpanden aan Rokin 21 en 49 in Amsterdam van Ivy Group voor circa € 200 mln. Hudson’s Bay zal hierin de Nederlandse flagshipstore van 14.000 m² in de panden vestigen.
Logistiek vastgoed in Nederland was het afgelopen halfjaar in trek door de snelle opkomst van e-commerce en veranderingen in de distributieprocessen. Meer dan € 1,5 mrd aan logistiek vastgoed wisselde van eigenaar. De overname van de Nederlandse portefeuille van Hansteen door een joint venture met M7 Real Estate en Blackstone maakte hier deel van uit. Deze partijen namen de Nederlandse en Duitse portefeuille van Hansteen over voor in totaal € 1,28 mrd. Het Nederlandse deel betreft 71 panden met een gezamenlijke waarde van € 302 mln.
Tekort van 178.000
De vraag naar woningen op toplocaties blijft toenemen. Maar door gebrek aan goed aanbod blijven transacties uit. Capital Value beschrijft in het rapport ‘De woningbeleggingsmarkt in beeld 2017’ dat het statistisch woningtekort begin 2017 naar schatting 178.000 woningen bedraagt met een tekort aan 200.000 woningen op de piek in 2018. Pas vanaf 2019 zal dit veranderen. Vorig jaar werd er meer dan € 4 mrd belegd in Nederlandse woningen. Het waren met name Nederlandse institutionele beleggers die dat volume stuwden. Voor dit jaar zeggen zowel Nederlandse als internationale beleggers meer dan € 6 mrd beschikbaar te hebben voor woningbeleggingen. Bij gebrek aan aanbod zal dat kapitaal de Nederlandse grenzen overgaan.
Naast de Nederlandse pensioenfondsen, was het afgelopen half jaar Patrizia semi-grootinkoper van woningen. De Duitse belegger kocht voor € 66 mln 164 appartementen en 8 winkels. Het betreft het volledig verhuurde Oranjekwartier aan het Koningin Wilhelminaplein in Amsterdam (foto). Het totale beleggingsvolume voor woningen kwam in de eerste zes maanden van dit jaar uit op minder dan € 1 mrd.
De betere hotelsdeals werden afgesloten door het Chinese Anbang en de Franse verzekeraar Axa. Respectievelijk werd het Doubleree Hilton Hotel bij Amsterdam Centraal en het RAI Hotel Amsterdam verkocht voor € 350 mln en € 150 mln. Het totaal bedrag aan verkochte hotels was maar € 30 mln minder dan het beleggingsvolume woningen.
