Het huidige slechte imago inwisselen voor een nieuw, fris imago – dáár draait het om bij de herontwikkeling van industriegebied Laakhaven West in Den Haag. Het oude, deels braakliggende haventerrein moet een woon-werkgebied worden voor creatieve geesten. Speerpunt in het gebied worden nieuwe activiteiten in de leegstaande oude KPN-hallen, op het gebied van film, toneel, kunst of muziek.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 23 juni 2005

door Peter van Kleef
Laakhaven West ligt er troosteloos, desolaat bij. Het oude havengebied dateert uit het einde van de negentiende eeuw en is sinds die tijd gekenmerkt door typische havenindustrie. Inmiddels heeft de gemeente Den Haag ingestemd met een ingrijpende herontwikkeling tot woon-werkgebied, zoals die is opgesteld door een consortium dat op basis van gelijkwaardigheid bestaat uit Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij, Johan Matser en Kristal. In de plannen heeft één aspect de allerhoogste prioriteit: een drastische imagoverandering van Laakhaven West. De jarenlange (haven)industrie heeft een wissel getrokken op de grond van het bedrijventerrein die ernstig vervuild is en nu tegen hoge kosten gesaneerd wordt. Daarnaast staat het gebied in Den Haag en omgeving te boek als – zachtjes uitgedrukt – niet direct het meest prettige gedeelte van de stad om te wonen of te werken. Het behoort tot het veengedeelte van Den Haag en dat is van oudsher en in tegenstelling tot het zandgedeelte altijd het achtergestelde gebied geweest.
Toch heeft Laakhaven West, dat ingesloten ligt tussen Waldorpstraat, Calandstraat en het water genoeg pluspunten. Job Posner, adjunct-directeur bij Johan Matser: 'De ligging binnen Den Haag is prima, de ontsluiting vanaf de centrumring is ook goed en de ligging aan het water biedt volop kansen. Wat nodig is, is dat mensen het beeld kwijtraken van Laakhaven West als een oud en verwaarloosd gebied.' Sterker nog, via deze herontwikkeling moet Den Haag een extra dimensie krijgen. 'Den Haag heeft altijd de mond vol van een niet-burgerlijk woonmilieu. Nou, dat is wat we hier gaan neerzetten met een programma dat iets toevoegt aan de stad.' Opvallend is daarbij de grote eensgezindheid tussen de gemeente en het consortium. Hoewel ook andere plannen de revue passeerden, onder meer een waarbij het gebied ook een bedrijvengebied zou blijven, was de eenstemmigheid groot dat de woon-werkbestemming het meest kansrijk was. In april van dit jaar gaf het college van B&W uiteindelijk zijn fiat. Begin 2007 wordt naar verwachting de eerste paal geslagen. Zes tot acht jaar later moet het project zijn afgerond. De oplevering verloopt echter gefaseerd.

Gezichtsbepalende gebouwen
Aan de uiteindelijke besluitvorming is bijna twee jaar overleg vooraf gegaan. De gemeente is zelfs al langer bezig met het verwerven van de grond van het industrieterrein, al sinds de eerste herontwikkelingsplannen in de jaren negentig. De bodemsanering van de opgekochte kavels is inmiddels in volle gang. Het verwervingsproces vordert snel, slechts een klein aantal bedrijven is nog gevestigd op het terrein. Die zullen vroeg of laat moeten vertrekken. Een mogelijke oplossing, als ze in de binnenstad willen verblijven, is een verhuizing naar de Petroleumhaven.
Opvallend is dat een drie gezichtsbepalende gebouwen blijven staan. Kantoorgebouwen De Pionier en AOC Laakhaghe (samen goed voor 12.000 m2) blijven overeind, maar de belangrijkste overlevenden zijn de oude, immense KPN-hallen. Samen met een oude hijskraan moeten zij ook in de moderne toekomst het karakter van de oude havenindustrie overeind houden. Het verleden moet blijven leven, de nieuwe cultuur moet om die oude panden heen worden gebouwd. Dat betekent niet dat de half verrotte boten in de haven kunnen blijven liggen, maar het gebied is wel weer uitstekend geschikt voor het herbergen van een bruine vloot, waarvoor Den Haag plannen heeft.
Daarnaast vormen de KPN-hallen – die de status van gemeentelijke monumenten hebben - het hart van de imagocampagne die de betrokken partijen willen inzetten. Zij moeten de culturele trekker van het stadsgebied worden. Aan de KPN-hallen moet dan ook een groot plein met horecafaciliteiten worden toegevoegd. De hallen zijn namelijk bij uitstek geschikt voor evenementen op het gebied van kunst, toneel, muziek of film en tv. 'Zij moeten mensen, die anders nooit in dit deel van Den Haag zouden komen, hierheen trekken', zegt Marjolein Draijer, projectleider van de gemeente Den Haag. En niet alleen als bezoeker, maar ook als bewoner. Want ook voor dat laatste mikken de ontwikkelaars op creatieve geesten.

Gemengde woon-werkbestemming
Er komt volgens Draijer een heel andere bedrijvigheid dan voorheen. 'Geen vervuilende, havengebonden industrie, maar dienstverlening en kleine detailhandel, creatieve bedrijven: architectenbureaus, ateliers, ambachtelijke bedrijven'. Dat is bovendien beter voor de werkgelegenheid, aangezien de traditionele industrie steeds meer naar het buitenland verdwijnt en hier wordt vervangen door creatieve en dienstverlenende sectoren. 'Bij dat plaatje moet het woningaanbod dus ook aansluiten. Met de woningen mikken we op de middenklasse. Veel appartementen, maar ook laagbouw met relatief veel oppervlakte voor betaalbare prijzen. Maar ook patiowoningen en maisonnettes.'
De herontwikkeling van een oud havengebied is niet uniek. Vooral in het buitenland zijn er voorbeelden te over. Kopenhagen, Oslo en dichter bij huis de Innen Hafen van Duisburg en de Medien Hafen in Düsseldorf zijn voorbeelden van succesvolle, vergelijkbare projecten waaraan een gemengde woon-werkbestemming is gegeven. In Nederland is de Rotterdamse Kop van Zuid een vergelijkbaar project geweest en ook in Amsterdam is functiemenging recent toegepast.
Posner van Johan Matser: 'Gelet op het karakter van de bedrijven die we hierheen denken te trekken, verwacht ik niet dat er veel jonge gezinnen naar het gebied zullen trekken. Daar houden we dus ook rekening mee met de stedenbouwkundige ruimtes.' Er zal veel hoogbouw komen, vooral aan de buitenkant van het gebied, met appartementen en lofts die ook geschikt zijn als woon-werkruimte. Daarnaast komt er aan de waterkant een recreatieruimte, waarbij speciale aandacht aan het veiligheidsaspect zal worden gegeven. Bij de invulling van het werkgebied houdt het consortium ook rekening met de fouten die eerder in het Laakhavengebied zijn gemaakt. Laakcenter en Haaglanden Megastores zijn voorbeelden van hoe het niet moet. Met Megastores werd met 45.000 m² één van de grootste overdekte winkelcentra van Europa neergezet, maar de toestroom valt tegen.

Jonge pioniers
Belangrijk binnen het woon-werkconcept is ook de Haagse Hogeschool, achter het Hollands Spoor. Catharina Bieringa (Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij): 'Haagsche Hogeschool en de bijbehorende woontorens hebben laten zien dat je hier iets nieuws kunt neerzetten. Daarnaast wordt verwacht dat veel afgestudeerde studenten zich aangetrokken voelen tot dit gebied en er gaan wonen. Ook omdat de te creëren werkgelegenheid in het gebied aansluit op de opleidingen van deze school. In eerste instantie richten we ons op jonge pioniers, jonge veelbelovende stedelingen. Zij geven het woongebied een woonkarakter en maken het zo leefbaar. Maar je trekt deze groep alleen naar een gebied als Laakhaven als je iets bijzonders biedt. Een loft in een industrieel gebouw of een casco appartement dat ruimte biedt voor ontwikkeling én creativiteit.’

Signaal naar omliggende gebieden
De binnenstedelijke herontwikkeling is ook volgens Bieringa een grote uitdaging. 'Er komt veel meer bij kijken dan bij het volbouwen van een weiland. Je moet flexibel zijn in wat je waar neer gaat zetten. De uiteindelijke verdeling tussen woon- en werkruimte is mede afhankelijk van de markt, zonder dat je je oorspronkelijke plan uit het oog verliest en vervalt in een saai project. Daarnaast wil je geen enclave worden in de stad'. Mede daarom is de gemeente Den Haag druk in de weer om de ontsluiting nog beter te maken. Op dit moment wordt rekening gehouden met 800 tot 1.000 woningen en 15.000 m² bedrijfsruimte, waarvan 4.500 m² voor showrooms en kantoren. Posner: 'De parkeerfactor speelt daarbij ook een grote rol. We hebben veel plaats ingeruimd voor parkeergelegenheid tussen de gebouwen omdat we niet onder de grond kunnen parkeren.' De reden daarvoor is evident. De grond is na een flinke eeuw havenindustrie dermate en tot diep in de grond verontreinigd dat uitgraven en afvoeren niet aan de orde is. De huidige oppervlaktesanering slokt al een groot deel van het totale budget van het project op.
Met de herontwikkeling en imagoverbetering van Laakhaven West wil de gemeente Den Haag ook omliggende gebieden meetrekken naar modernere tijden. Het aanpakken van één gebied moet een signaal afgeven naar omliggende gebieden zodat ook daar de opwaardering begint. In de nabijgelegen Schilderswijk bijvoorbeeld. Daarvoor is Den Haag bereid diep in de buidel te tasten, want de herontwikkeling is voor de beheerder van de stadskas geen winstgevend project. Volgens de huidige berekeningen legt Den Haag ruim € 30 mln op het project toe. Projectleider Draijer: 'Alles valt of staat met het succes van onze communicatie, met het op de schop nemen van het oude imago. We zijn ambitieus genoeg om dit verwaarloosde gebied een nieuw gezicht te geven. We hebben groen licht gekregen. Nu moeten we het waarmaken.'