De zaal vol projectontwikkelaars en gemeenten was niet erg overtuigd, maar dat kon Adri Duivesteijn niet deren. In de discussie over het ontkoppelen van grondeigendom en bouwrecht stelt Duivesteijn de burger centraal. Volgens de markt hebben door de overheid geleide ontwikkelingen echter ook nooit geleid tot grotere tevredenheid van de consument. De wetenschap beschouwt herverkaveling als het antwoord op de vraag om meer concurrentie.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 12 mei 2005


door Gabriëlle Klaver
PvdA-kamerlid Adri Duivesteijn heeft met zijn pleidooi om grondeigendom en bouwrechten te ontkoppelen de knuppel in het hoenderhok gegooid. Tijdens het door de Nirov georganiseerde debat over de kwestie kon Duivesteijn slechts één toehoorder over de streep trekken: voor het debat had hij vier medestanders, daarna vijf.
De discussie is opgelaaid na de eis van de Tweede Kamer aan minister Dekker van Vrom om onderzoek te doen naar de mogelijkheid van ontkoppeling. CDA-kamerlid Bas-Jan Bochove: ‘Dekker wil de concurrentie op de markt bevorderen, ik zie dat echter niet terug in haar beleid.’ Jitske de Jong, hoogleraar onroerendgoedrecht TU Delft, neemt alvast een voorschot op de uitkomsten van dat onderzoek. De Jong: ‘Het kan, maar is het niet praktisch.’
Overgangsrecht
Volgens De Jong vormen het Burgerlijk Wetboek en de Grondwet geen belemmering voor het ontkoppelen. Ook het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens vormt geen beletsel. De Jong: ‘Eigendom is wel een grondrecht, maar mag gereguleerd worden ten behoeve van het algemeen belang. Dat blijkt ook uit de jurisprudentie.’ Bij ontkoppeling moet er echter wel overgangsrecht komen. Want de huidige bestaande rechten, waar nu duidelijke plannen voor bestaan, zullen geëerbiedigd moeten blijven. Dat betekent dat het wel even duurt voor de effecten van ontkoppeling zichtbaar zijn.
Omdat die lange termijn De Jong niet praktisch lijkt, pleit zij ervoor een verplichtende vorm van herverkaveling in te stellen. Daarbij krijgen grondeigenaren op andere locaties bouwrechten.
Peter Ruigrok, voorzitter van de Neprom, ziet wel wat in de herverkaveling: ‘Wij willen meewerken aan zo’n grondpool, als dat eraan bijdraagt de belemmeringen voor snelle woningbouw op te heffen.’ Ontkoppeling brengt volgens Ruigrok alleen maar problemen met zich mee. Beleggers gaan niet investeren als het risico bestaat dat ze ooit hun bezit moeten gaan splitsen. ‘Bovendien,’ zegt Ruigrok, ‘betekent de ontkoppeling dat gemeenten moeten gaan investeren in grond en risico moeten nemen. Dit terwijl de investeringsruimte van gemeenten nu juist wordt ingeperkt en zij de risico’s juist wensen te vermijden.’
Schaarste
Duivesteijn echter hekelt de bezwaren van De Jong en Ruigrok: ‘Op dit moment mag de praktische kant van het verhaal geen rol spelen. Als de discussie uitgaat van de praktijk, dan ga je uit van de gevestigde belangen en verandert er nooit iets.’ In de marktgeleide economie van vandaag vormen projectontwikkelaars een kartel, dat leidt tot schaarste en dus geen keuze voor de burger. Het ontwikkelrecht moet gebaseerd zijn op door de gemeente uitgeschreven competities en niet op eigendom. Duivesteijn: ‘Dat zal de kwaliteit ten goede komen.’ De kritiek van de ontwikkelaars dat de plangeleide economie van weleer de burger ook geen keuze liet, wordt door Duivesteijn schoorvoetend beaamd. Daarom wordt hij pas echt enthousiast van het particuliere opdrachtgeverschap, dat wat hem betreft veel meer de ruimte moet krijgen. ‘Maar vanwege die schaarste moeten mensen nu zoals in Slochteren dagenlang in een caravan bivakkeren om een eigen kavel te bemachtigen. Dat is vernederend.’