Nu de woningmarkt weer aantrekt en de rente op staatsleningen daalt, worden woninghypotheekbeleggingen steeds aantrekkelijker voor institutionele beleggers
Nu de woningmarkt weer aantrekt en de rente op staatsleningen daalt, worden woninghypotheekbeleggingen steeds aantrekkelijker voor institutionele beleggers
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 20 februari 2015
Nederlandse pensioenfondsen moeten meer kapitaal investeren in Nederland. Dat roept de overheid al jaren. Het aandeel vastgoedbeleggingen in Nederland van pensioenfondsen is 18%, tegen 56% in Europa en 53% wereldwijd. Maar de markt was nooit goed genoeg, het aanbod beleggingsproducten zou niet divers genoeg zijn vergeleken met andere landen en het rendement zou niet goed genoeg zijn. Sterker nog; woninghypotheken als asset class zijn eigenlijk nooit aantrekkelijk geweest, totdat de rente op staatsobligaties een historisch laag niveau bereikte.
De hypotheekfondsen realiseren gemiddeld een rendement van 4%. Het rendement op Nederlandse staatsobligaties is 0,5%. De rente is sinds eind 2013 bijna onafgebroken gedaald. In januari 2014 was het niveau circa 4%, nu ligt het al onder de 3,5%. De woningmarkt is sinds kort aan een opmars bezig. De financiële crisis, scherpere leningsvoorwaarden aan hypotheken en kapitaaleisen, waaronder Basel3, zorgen ervoor dat banken hun functie als intermediair beginnen te verliezen. Dat banken door de geldverruiming van de ECB weer ruimer in hun jasje komen te zitten en hypotheken gaan verstrekken aan consumenten, is een verkeerde aanname.
De disintermediatie van banken is al jarenlang aan de gang. Dit beeld werd duidelijk tijdens de kredietcrisis, toen institutionele partijen zoals de grotere verzekeraars en pensioenfondsen in het kredietgat (verschil tussen uitstaande leningen en aangehouden deposito van een bank) stapten, omdat de geldmarkt opdroogde en banken niet meer beschikten over genoeg kapitaal. Tijdens de crisis vonden banken dat pensioenfondsen een deel van hun woninghypotheken moesten overnemen, aangezien ze niet voldoende reserves konden aanhouden. De totale hypotheekportefeuille bij banken bedraagt circa € 600 mrd.
Stuk van de taart
Munt Hypotheken heeft sinds kort het initiatief genomen een stuk van die taart van € 600 mrd af te snoepen. Timing is everything. Oprichter en mede-eigenaar van Munt, Jeroen van Hessen, begon in 1999 bij NIBC, en trad eind 2009 toe tot de raad van bestuur. Hij vertrok uiteindelijk in 2012 en startte niet veel later samen met Jeroen Loonman investment manager DMFCO op. Looman was eerder hoofd hypotheken bij NIBC en later werkzaam als managing director bij Sparck Hypotheken. Voor Van Hessen waren woninghypotheken altijd al een sweet spot. Het was na NIBC slechts een kwestie van tijd om de juiste mensen bij elkaar te zoeken, een naam te bedenken en het hele concept te lanceren. Het team wordt deels gedragen door voormalige medewerkers van NIBC en Sparck, dat eind 2008 genekt werd door de financiële crisis.
Onder de naam Munt Hypotheken biedt DMFCO hypotheken aan die gefinancierd worden door Nederlandse pensioenfondsen. Tot 2013 konden pensionfondsen enkel terecht bij Syntrus Achmea en kort daarna ook bij Aegon Asset Management.
Pensioenfondsen Metaal en Techniek, Hoogovens en PGB waren de eerste investeerders in de funding van Munt Hypotheken via DMFCO. Nadien kwamen Spoorweg Pensioenfonds, TNO Pensioenfonds en het Pensioenfonds Openbaar Vervoer er nog bij. ‘We zitten nu bijna op € 3 mrd’, zegt Van Hessen. ‘De miljarden die de pensioenfondsen beschikbaar stellen voor hypotheekverstrekking zijn goed voor 5% van de jaarproductie. De komende 2–3 jaar kunnen we als Munt groeien naar een volume van € 5 mrd. Ik denk dat uiteindelijk ongeveer 20–25% van de markt wel door investeerders opgepakt kan worden, dan hebben we het over ongeveer € 125 mrd.’
Transparanter
Het geld van de pensioenfondsen komt terecht bij de investment manager DMFCO, die ook het beheer, de distributie en de marketing voor zijn rekening neemt. Vergeleken met andere beheerders, zoals Syntrus Achmea en Aegon, ziet Van Hessen toch veel verschillen: ‘Wij vinden dat wij een stuk transparanter zijn. Wij werken met een structuur waar een pensioenfonds bijvoorbeeld meer zeggenschap heeft. Het pensioenfonds kan zelf aangeven in wat voor soort hypotheken het wil investeren’, zegt Van Hessen.
Pensioenfondsen financieren momenteel ongeveer 2% van de Nederlandse hypotheken. Dat deel zal groeien, omdat banken niet al te happig zijn op het herfinancieren van woninghypotheken. Pensioenfondsen en verzekeraars hebben uiteindelijk het gat opgevuld dat de vier grote banken achterlieten. Rabobank verloor het meeste marktaandeel. Verschillende analistenrapporten en vooruitblikken geven aan dat de concurrentie van de banken zal toenemen door de geldverruiming van de Europese Centrale Bank. Van Hessen ziet dat echter nog niet zo snel gebeuren: ‘Dat geld zullen ze grotendeels gebruiken om hun schuldpositie te verbeteren.’
Nieuwe hypotheken
Eerder maakte uitvoerder Univest bekend dat Progress € 250 mln extra gaat investeren in Nederlandse woninghypotheken via een fonds van Aegon. Het Woninghypothekenfonds van Syntrus Achmea is het afgelopen jaar met € 0,8 mrd gegroeid naar € 3,5 mrd. Voor de crisis belegden bij Syntrus Achmea circa 20 pensioenfondsen in woninghypotheken. Dat getal is sinds 2010 verdubbeld. Gezamenlijk hebben Syntrus Achmea en Aegon een fondsvolume van ongeveer € 6 mrd. Munt Hypotheken is aardig op weg om dat bedrag te evenaren op de middellange termijn, maar enkel met nieuwe hypotheken. ‘De kansen en lage risico’s liggen vooral in nieuwe hypotheken. Wij richten ons niet op bestaande en oude hypotheken. Die markt van nieuwe hypotheken is overzichtelijk, want het aanbod is vrij homogeen. De nieuwe hypotheken lopen bijvoorbeeld allemaal annuïtair af’, zegt Van Hessen. Ook het feit dat huiseigenaren bij nieuwe hypotheken instappen op een moment dat de huizenprijzen al een stuk lager zijn, is een voordeel.
Twee jaar lang werd met pijn en moeite gesproken over de oprichting van de nationale hypotheekinstelling (NHI). De NHI moest met staatsgaranties en kapitaal van pensioenfondsen de woningmarkt uit het dal trekken. Geen bank die nog een hypotheek op de balans wilde. Van Hessen is nogal sceptisch over de NHI. ‘Het is bedacht vanuit de traditionele bankwereld. Ik vraag me af of er nog behoefte is aan zo’n instelling. De markt lost het zelf op, zoals je ziet.’
Gerelateerde artikelen:
