Het beste project van het winkelonderzoek van PropertyNL waaraan negen deskundigen hebben meegewerkt is De Baroness in Breda, het slechtste Focus-U-Park in Steenwijk.
"Het beste project van het winkelonderzoek van PropertyNL waaraan negen deskundigen hebben meegewerkt is De Baroness in Breda, het slechtste Focus-U-Park in Steenwijk.
Negen deskundigen hebben op verzoek van PropertyNL hun oordeel gegeven over 20 willekeurig door PropertyNL geselecteerde winkelprojecten. Onderstaande ranglijst is het resultaat.
Hier het artikel over de achtergronden.
Beste plan
1. De Barones, Breda
28.000 m² revitalisering
Ontwikkelende eigenaar: Kroonenberg
Over deze revitalisering van het prominente winkelcentrum in het kernwinkelgebied van Breda is geen discussie: is haalbaar, zeer wenselijk voor consumenten en zittende ondernemers en goed voor de binnenstad. Eigenaar Kroonenberg, in dit project bijgestaan door 3W, heeft in andere projecten bewezen goed in een krimpende winkelmarkt te kunnen opereren. De Barones krijgt grotere winkeloppervlakten, de entreepartijen worden vernieuwd en de routing wordt tegen het licht gehouden. Kroonenberg werd in 2005 eigenaar van de Barones; het winkelcentrum zelf is in 1997 opgeleverd. Voor deze revitalisering is Rijnboutt als architect aangetrokken.
Rijkste gemeente
2. Gelderlandplein, Amsterdam
Toevoeging 8000 m²
Ontwikkelende belegger: Kroonenberg
Het is al een goed en succesvol winkelcentrum, dat door de vernieuwing alleen maar beter wordt. Het investeringsklimaat is hier uitstekend; als Amsterdam-Zuid en Buitenveldert als één gemeente gerekend zouden worden, is dit de rijkste gemeente van Nederland. De winkeldichtheid in het gebied is gemiddeld, maar de leegstand lager dan elders. Er is dus ruimte in de markt om zich te onderscheiden naar een echt stadsdeelcentrum. De ontwikkelaar/eigenaar is ondernemend en slagkrachtig en bovendien is er de politieke wil en draagvlak bij de ondernemers om het project te ondersteunen. Gelderlandplein is een aantrekkelijk auto-alternatief in Amsterdam.
Megamall
3. Leidsenhage, Leiderdorp
Herontwikkeling en uitbreiding van 74.500 m² naar 105.000 m²
Ontwikkelende eigenaar: Unibail-Rodamco
De uitbreiding van Leidsenhage in Leiderdorp van 75.000 m² naar 105.000 m² is een on-Hollands en een goed en gedurfd plan. Het is met ruim 100.000 m² de megamall die stilletjes dan toch op de kaart gezet wordt. Als er één partij is die van een van de beste winkelcentra van Nederland een Europees winkelcentrum kan maken, dan is het Unibail-Rodamco. Maar er zijn kanttekeningen: is dit de juiste plek voor de megamall? Gaat Primark zowel in het centrum van Den Haag zitten als in Leidsenhage? De schaalsprong gaat ten koste van Rijswijk, In de Boogaard, stukken van stadscentra van Den Haag, Oegstgeest, Voorburg, Voorschoten, Wassenaar en Leidschendam. Flankerend krimpbeleid is noodzakelijk, de winkeldichtheid is hier hoog en de leegstand matig. De weerstand van stakeholders zal vooralsnog hoog blijven.
Dringend
4. Koningshoek, Maasluis
Renovatie en uitbreiding
Ontwikkelende belegger: Wereldhave
De haalbaarheid van dit plan wordt hoog ingeschat, vooral omdat de eigenaar geen keus heeft. Het plan is zeer wenselijk, het centrum is dringend aan renovatie toe. Wereldhave renoveert Koningshoek ingrijpend en streeft ernaar hier in 2015 mee klaar te zijn. Een eerste stap is daarmee gezet, zo oordelen de deskundigen. Daarna moet er gestart worden met de uitbreiding. Een kleine uitbreiding lijkt logisch door de toegenomen bevolking in Maassluis. Hoog tijd om geen klanten meer te verliezen aan de omliggende grote steden.
Vernieuwend
5. Bauhaus IJsseloord II, Arnhem
17.500 m² nieuwbouw
Ontwikkelende eigenaar/gebruiker: Bauhaus
De haalbaarheid van het plan van Bauhaus wordt hoger ingeschat dan menig deskundige zou willen. Onwenselijk, niet meer doen, onvoldoende vraag en ontwrichtend. Maar het gaat door, omdat het hier een gebouw betreft dat wordt gemaakt door de eindgebruiker. Het is een eindgebruiker die zijn sporen meer dan verdiend heeft in de rest van Europa en meerdere locaties in Nederland op het oog heeft. Bovendien: het is een vernieuwend concept, en hebben we al die tijd niet om vernieuwing in de retail geroepen? Uiteraard zal het ten koste gaan van de gewone bouwmarkten in de omgeving. En of Bauhaus het zelf redt, is ook nog maar de vraag: de Nederlandse bouw- en woonmarkten hebben het moeilijk op dit moment.
Zinnig
6. Centrumplan Rosmalen, Rosmalen
7700 m² winkels
Ontwikkelaar: Foruminvest
Het Centrumplan Rosmalen, een satelliet van Den Bosch, past in het lokale beleid, het is een zinnige ontwikkeling waar vraag naar is. Hier is een inhaalslag te maken, een noodzakelijke investering om het verouderde centrum de tegenwoordige tijd in te trekken. Ook is het een logisch vervolg op de reeds gedane uitbreiding. Dit is een langlopend plan, dat inmiddels is aangepast aan de gewijzigde marktomstandigheden. Eerdere plannen gingen uit van 10.750 m² winkelruimte; inmiddels is dat verkleind naar 7700 m² winkels. Het enige probleem dat wellicht kan optreden is als de ontwikkelaar te hoge huren gaat vragen aan potentiële huurders.
Luie consument
7. Stadshart Amstelveen, Amstelveen
Vernieuwing en uitbreiding 30.000 m²
Ontwikkelende eigenaar: Unibail-Rodamco
Het is interessant om juist deze locatie te versterken. Het is mogelijk het beste winkelcentrum van Nederland, waar een winkelapparaat neergezet kan worden waar consumenten graag willen komen. Bereikbaarheid via de A9 en parkeren is hier de grootste asset; de consument is nu eenmaal ongelooflijk lui. Evenals Leidsenhage is het een on-Hollandse ontwikkeling van Unibail-Rodamco, waartegen echter groeiend bezwaar van ondernemers en overheden bestaat. Herontwikkeld gaat er zeker worden, het centrum biedt nu te weinig grote units om meer trekkers toe te voegen en het de concurrentiekracht ten opzichte van Hoofddorp en Haarlem te laten behouden. Maar of een uitbreiding van 30.000 m² het haalt?
Tegenwind
8. Achter de Lange Stallen, Breda
19.000 m² toevoeging
Ontwikkelaars: Dura Vermeer en MAB
De belegger Syntrus Achmea is gecontracteerd, nu de huurders nog. Ondertussen neemt de weerstand onder de stakeholders flink toe en kan er nog de nodige tegenwind vanuit de politiek verwacht worden. Deze toevoeging zou weleens ontwrichtend kunnen zijn, vooral voor aanloopstraten als het eind van de Ginnekenstraat en de Veemarkt. Tegelijk is Breda één van de 10–12 steden waar retailers per se willen zitten, kunnen hier de grotere oppervlakten worden toegevoegd en is de DPO-ruimte er. Breda kent een lage leegstand en een normale winkeldichtheid. Achter de Lange Stallen zou het centrum nog sterker kunnen maken, zeker als er een parkeergarage als bronpunt bij gerealiseerd wordt.
Afslanken
9. Forum Rotterdam, Rotterdam
31.000 m² winkels, waarvan 6000 m² herontwikkeling
Ontwikkelaar: Multi Vastgoed
Over Forum Rotterdam, een verticale stad aan de Koopgoot ontworpen door OMA, wordt zeer verschillend gedacht. De één ziet het als meest haalbare project, de ander als meest onhaalbare. Versterking van de binnenstad wordt in het algemeen als kansrijk gezien en ook na de herontwikkeling van de Koopgoot en Linea Nova blijft er vraag van ketens die op zoek zijn naar grotere oppervlakten.
Maar is er wel voldoende vraag in de markt om 31.000 m² te vullen? De winkeldichtheid in de omgeving is hoog, de leegstand gemiddeld en er wordt een lage bevolkingsgroei voorspeld. Bovendien zijn er met Cool63 en de herontwikkeling van het Oude Postkantoor concurrerende ontwikkelingen. Het zou een project kunnen zijn dat doorgaat, maar dan wel in afgeslankte vorm.
Delen verhuurd
10. The Style Outlet, FOC Sugar City, Halfweg
25.000 m² nieuwbouw
Ontwikkelaar: Neinver
De kans dat het vierde factory outlet center in Nederland doorgaat is groot, omdat het bestemmingsplantechnisch in kannen en kruiken is. Tot en met de Raad van State is erover geprocedeerd en die heeft groen licht gegeven. Bovendien zou een gedeelte van de ontwikkeling, die MAB nu voor 100% heeft overgedaan aan Neinver, al verhuurd zijn. Een FOC hier zou voldoen aan de behoefte van consumenten in Noord- en Zuid-Holland en Utrecht. Maar niet alle deskundigen vinden het een wenselijk ontwikkeling: de centra van Haarlem, Hoofddorp en Amstelveen zullen er zeker onder te leiden hebben. Sterker, de vraag is of de topmerken – toch nodig om het FOC tot een echt succes te maken – gelijktijdig een vestiging in de PC Hooft in centrum Amsterdam, wholesale in de regio én een winkel in koopjesparadijs the Style willen hebben.
Rigoureuze keuze
11. Kijkduin Bad, Den Haag
17.000 m² vernieuwing, waaronder winkels
Ontwikkelaar: Fortress
Afgezien van de positie van Fortress, dat het lastig heeft, zijn veel deskundigen opvallend positief over dit project. Het project is groter dan alleen winkels, het betreft ook woningen en voorzieningen voor badplaatsgasten, met als doelgroep de groeimarkt senioren. Er is hier vraag naar winkels, de winkeldichtheid is er laag en de leegstand matig. Sommige deskundigen vinden zelfs dat het winkelareaal een stadsdeelomvang van 25.000 m² zou moeten krijgen. Den Haag moet dan wel een rigoureuze keuze maken tussen de vele nu zwakke buurt- en wijkcentra in de buurt. Anderen vinden dat de ontwikkeling zich alleen op leisure zou moeten richten; als winkelproject is het te solitair gelegen.
Jammer
12. Hart voor de Binnenstad, Roosendaal
Compacter maken centrum
Ontwikkelaar: Stichting van eigenaren
Het plan van Riek Bakker om winkelmeters in het centrum te schrappen is zeer wenselijk. Het effect van factory outlet center Rosada is voelbaar en iedereen is het erover eens dat er te veel winkels zijn. Hoewel de winkeldichtheid gemiddeld is ten opzichte van de rest van het land, is de leegstand hier wel zeer hoog. Maar is het schrappen haalbaar? Compacter maken kan alleen als de eigenaren meewerken. De meeste deskundigen zien dat nooit gebeuren; ze gaan er niet uitkomen. En dat is jammer, want het is een goed scenario om de binnenstad aantrekkelijker te maken. De stad richt zich inmiddels op de Belgische markt en is daarom wél een stad met potentie.
Vriezen of dooien
13. Paddepoel, Groningen
Uitbreiding
Ontwikkelaar: AM en VVE
Hoe lang zijn de ondernemers van Paddepoel nu al niet bezig met het van de grond krijgen van hun herontwikkeling? Ja, het draagvlak is er: de eigenaren zetten er gezamenlijk de schouders onder. De uitbreiding past goed in de autonome functie van het centrum en de uitbreiding zal vooral in food zijn. Maar vraag blijft of er voldoende nieuwe huurders gevonden kunnen worden voor deze regio. De bevolkingsprognose is op zijn best gelijkblijvend, terwijl de leegstand en winkeldichtheid het gemiddelde van Nederland weerspiegelen. Het kan vriezen, het kan dooien.
Trekker Ikea
14. Zaandam, Zuiderhout
7500 m² naast Ikea
Ontwikkelaar: Converse
De komst van de Ikea, die 35.000 m² bouwgrond heeft gekocht op het voormalige bedrijfsterrein van Bruynzeel, zal als trekker fungeren voor andere ontwikkelingen in het gebied. Converse wil de hallen van Bruynzeel herontwikkelen tot locaties voor grootschalige detailhandel. In potentie is er 25.000 m² mogelijk in de hallen. Nu al is het een gebied waar veel woonwinkels zijn gevestigd, zoals Loods 5. De populariteit van dit gebied in Zaanstad in de regio stijgt, maar een echte vraag naar dit soort winkels is er volgens een deskundige niet. De Ikea zou er prima op zichzelf kunnen fungeren.
Ziet er niet uit
15. De Kwinkelier, Bilthoven
Renovatie en herontwikkeling
Ontwikkelende belegger: Lisman
Het ziet er niet uit, dus het is zeer wenselijk dat hier iets gebeurt. Na enkele ontwikkelaars versleten te hebben, pakt de oorspronkelijke ontwikkelaar en nog steeds eigenaar van het winkelgebied, de familie Lisman, de herontwikkeling nu zelf aan. Het kernwinkelgebied heeft zich inmiddels verplaatst naar de Julianastraat. Een goede kans maakt een herontwikkeling met sloop/nieuwbouw, zo wordt gedacht. De supermarkten moeten opnieuw gepositioneerd worden, er moet goede parkeergelegenheid komen met daarnaast een Laren-achtige sfeer met kwaliteitswinkels en horeca. Maar de eigenaar/ontwikkelaar moet geen megalomane ideeën koesteren; de eerdere ontwikkelaars hebben zich in opdracht van de eigenaar al stukgerekend op het gebied. De huurprijzen kunnen niet verhoogd worden, dus de financiële haalbaarheid kan een probleem zijn.
Te veel eigenaren
16. Zuidplein Rotterdam
Onderzoek naar herontwikkeling
Ontwikkelaar: Ballast Nedam
Zuidplein, met 55.000 m² winkels, ligt middenin herontwikkelingsgebied Hart van Zuid. De ontwikkelaar onderzoekt of herontwikkeling van het winkelareaal ook bij de gebiedsontwikkeling getrokken kan worden. Herontwikkeling is zeer wenselijk. Het is een sterk stadsdeelcentrum, dat verder kan worden versterkt om dit dichtbevolkte deel van Rotterdam te bedienen. De winkeldichtheid in het gebied is echter al hoog en de groei van de bevolking wordt als lager dan gemiddeld ingeschat. Revitalisering, maar dan zonder uitbreiding, is mogelijk. Sommigen zien dat echter niet snel gebeuren. Zo’n kwaliteitsimpuls vraagt namelijk om gigantische investeringen in een niet zo aantrekkelijk gebied met 70% van de winkels in handen van eigenaar/gebruikers en de rest van NSI.
Goede woningbouwlocatie
17. Ringerscomplex, Alkmaar
37.000 m²
Ontwikkelaar: MAB
De deskundigen schatten in dat de toekomstige herontwikkeling van de voormalige chocoladefabriek in Alkmaar geen winkelbestemming zal hebben. Winkels op deze plek zijn sowieso maar matig wenselijk. Het project staat aan de verkeerde kant van het water, waardoor het te weinig aansluiting heeft met het centrum. Als er geen consumenten komen, komen er ook geen winkeliers. De regio kampt verder met een hoge winkeldichtheid, een gemiddelde leegstand en matige bevolkingsgroei. DPO-technisch is er dus te weinig ruimte in de markt. Stadsdeelcentrum Heerhugowaard Middenwaard ligt op steenworp afstand. Bovendien: de slagkracht van MAB als ontwikkelaar is inmiddels beduidend minder sterk geworden. Wél een uitstekende woningbouwlocatie, oppert een van de deskundigen.
Huurders gecommitteerd
18. Kennedylaan West, Terneuzen
22.700 m² nieuwbouw
Ontwikkelaar: Lafoma en Van der Poel
Zeer ongewenst, niet erg verantwoord in dit krimpgebied. In dit soort kleinere steden zouden we geen uitbreidingen moeten toestaan. Hier is geen bredere visie van de overheid: elders staat ruimte leeg. De deskundigen zijn niet erg positief over Kennedylaan West. Volgens de initiatiefnemers richt de ontwikkeling zich echter op de Belgen, en profiteert ook de op loopafstand liggende binnenstad van hun komst. Het project ligt tegenover de bestaande meubelboulevard en biedt ruimte aan grootschalige winkels en twee supermarkten van in totaal 3000 m². Inmiddels hebben Action, Aldi, Jysk en Agrimarkt zich gecommitteerd. De verwachting is dat de gemeenteraad het bestemmingsplan in september zal vaststellen.
Concurrentie ongewenst
19. Heerlen, De Plu
18.000 m² vernieuwbouw
Ontwikkelaar: Multi Vastgoed
De Raad van State heeft het plan van De Plu geschorst met als argument de hoge winkelleegstand in de regio. Andere winkeleigenaren in het gebied hadden bezwaar aangetekend. Een definitieve uitspraak volgt later. De deskundigen neigen ernaar de RvS gelijk te geven. Er is geen vraag naar deze ontwikkeling. Dat het bestaande centrum aan vernieuwing toe is, is duidelijk. Maar het is een sterke krimpregio en een moeilijk investeringsklimaat. Concurrentie met andere locaties is ongewenst, het is beter juist de andere locaties te versterken. Iemand zal op de blaren moeten gaan zitten, maar de denkwijze van de betrokkenen is nog niet zover. Een totaalvisie voor het gebied ontbreekt.
Ontwrichtend
20. Focus-U-Park, Steenwijk
25.000 m² grootschalige retail inclusief horeca en megasuper
Ontwikkelaar: Focus
Wie vraagt hier nog om? Hier zit niemand op te wachten. Het is onwenselijk, het is ontwrichtend voor de bestaande voorzieningen in dit krimpgebied. En het wordt misschien wel eens gerealiseerd, maar het zal geen succes blijken te zijn. Het concept sluit niet aan bij de veeleisende Nederlandse consument. Maar echte retailparken, waar meer dan alleen een megasuper, bouwmarkt, woonwarenhuis en retail kunnen worden gerealiseerd, die altijd goed bereikbaar zijn en waar goede parkeergelegenheid is, zijn in het buitenland wel degelijk een succes. Natuurlijk, daar is de winkeldichtheid veel lager dan hier en moet de consument sowieso in de auto stappen voor zijn boodschappen. Efficiënt alles bij de hand hebben is dan een pré. Maar wie weet, misschien gaat het in onze krimpgebieden ook wel die kant op. "
Gerelateerde artikelen:
