Vastned zet niet alleen in op winkelen op premium locaties, maar realiseert ook woningen boven de winkelpanden het in eigendom heeft.
Vastned zet niet alleen in op winkelen op premium locaties, maar realiseert ook woningen boven de winkelpanden het in eigendom heeft.
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 24 april 2015
Net aangesteld als ceo van Vastned, liet Taco de Groot tijdens de Provada van 2012 weten welke richting de winkelmarkt en daardoor Vastned op moest gaan. Destijds had de huidige strategie nog geen vaste lijn, maar dat de Vastned-portefeuille verbeterd moest worden, was een feit.
Volgens De Groot hadden winkelbeleggers jarenlang relatief makkelijk geopereerd. Voor elk leeg pand stonden wel één of twee nieuwe huurders in de rij. Ook wees hij naar de verschuiving naar vastgoed van een betere kwaliteit en voorspelde hij dat veel locaties het lastig zouden krijgen, niet alleen in Nederland, ook in het buitenland.
Drie jaar later kunnen we stellen dat hij daarin gelijk heeft gekregen. Recente rapporten tonen aan dat er een kloof is ontstaan tussen het primaire winkelvastgoed en secundaire winkelpanden. Het consumentengedrag is veranderd, maar de gemiddelde winkelier heeft zich daar amper om bekommerd. Met name in straten waar winkelend publiek minder komt, voelen winkeliers de zware last van afnemende omzetten: het wordt moeilijker de huur te betalen. Locatie is belangrijk. Tegelijkertijd zien we dat bekende retailers zoals V&D en Hema, die doorgaans wel in goede aanloopstraten en premium locaties gevestigd zijn, aan de rand van de afgrond staan. Niet alleen de locatie is van belang, maar De Groot wijst er ook op dat retailer ook verantwoordelijk is voor het updaten van de winkelformule en het onderwijzen van het personeel. ‘Ik ben ervan overtuigd dat retailers die hun werknemers perspectief bieden, beter presteren.’
In Amsterdam-Noord is Vastned eigenaar van de ruim 10.000 m² grote V&D. Vastned is een van de partijen die een overeenkomst hebben gesloten met V&D. ‘Jarenlang hebben deze winkelformules zich gericht op het middensegment, want massa is kassa. Het is echter duidelijk dat ook deze middenklasse is veranderd, en daarin moet de winkelier meegaan’, aldus De Groot.
Vastned heeft het afgelopen jaar fors huisgehouden en zijn portefeuille met bijna € 260 mln teruggesnoeid naar € 1,5 mrd. Winkelpanden die niet tot de kernportefeuille horen, zijn verkocht. Dit zijn met name panden met een hogere leegstand. Daarnaast is de portefeuille met ruim € 100 mln aan panden aangevuld, met name panden gevestigd in high streets van premium cities. Dit deel van de portefeuille is praktisch volledig bezet. Vastned heeft als focus stabielere en voorspelbaarder resultaten te behalen. Investeren in premium city high street shops moet hiertoe leiden.
Vastned richt zich met name op premium city high street shops, ofwel de duurdere populaire winkelstraten. Hier wordt het winkelend publiek, waaronder toeristen, massaal naartoe getrokken vanwege de hippe en gewilde merken als H&M en Zara. Momenteel bestaat 60% van de Vastned-portefeuille uit winkelpanden van dit kaliber. De rest van de panden in de portefeuille ligt in kleinere steden of behelst bijvoorbeeld winkelcentra en Belgische baanwinkels. ‘We streven ernaar om het premium deel van de portefeuille te laten groeien naar 75%. Wanneer we deze grens bereiken weten we nog niet’, merkt De Groot op. ‘We streven naar 75% premium city high street shops, dus dat betekent dat er voor 25% ruimte is voor ander kwalitatief goed vastgoed. Dat iets geen premium city high street shop is, wil namelijk niet per definitie zeggen dat het niet goed is. Denk bijvoorbeeld aan supermarkten op goed gelegen locaties, zoals de Rechtestraat in Eindhoven, of de zeer populaire baanwinkels in België. Hiervoor zal plaats blijven in de portefeuille.’
Dat betekent dat enkele panden van Vastned, die niet aan het premium profiel voldoen, afgestoten zullen worden. Daarnaast zal Vastned de portefeuille aanvullen met ‘premium spots’. De concurrentie op deze locaties is echter moordend, want ondanks een verslechterend retailklimaat blijven deze winkelstraten aantrekkelijk voor het winkelend publiek. ‘Het afgelopen jaar realiseerden we voor de high street shops in de premium cities een huurgroei van bijna 3%.’
Om de portefeuille kwalitatief sterk te houden is De Groot niet te beroerd om gesprekken te voeren met zittende huurders als een betere huurder zich aandient. ‘Uiteindelijk is het ons doel om een zo’n goed mogelijk resultaat te realiseren voor de aandeelhouder. Zo gaan we wel eens gesprekken aan met zittende huurders om het contract af te kopen, zodat we daar een aantrekkelijke huurder in kunnen zetten. We willen nu eenmaal succesvolle retailers in onze winkelpanden.’ Vastned kan de huurder echter niet verplichten te vertrekken.
De Nederlandse vastgoedportefeuille is de grootste van Vastned, met een waarde van € 650 mln. Een deel van deze portefeuille zal nog worden verkocht om zodoende tot 75% aan panden in high streets te komen. Eerder dit jaar kocht Vastned voor € 39 mln luxe winkelpanden in de populaire winkelstraten van Amsterdam (PC Hooftstraat en een historisch pand aan de Heiligeweg), Utrecht (Steenweg) en Maastricht (dubbel winkelpand in de Muntstraat). Huurders van deze panden zijn onder andere de Britse luxe ketens Burberry en Mulberry en Tommy Hilfiger. Verkocht werd in steden als Hilversum, Zaandam en Groningen.
Vastned wil ook woningen realiseren boven de winkelpanden die al in eigendom zijn. Hiervoor heeft de vastgoedonderneming een speciaal team aangesteld dat zal kijken naar mogelijkheden om boven retaillocaties woningen te creëren. Zo zijn bijvoorbeeld vijf studio’s voor young professionals gerealiseerd op de Oudegracht 124–128 in Utrecht. ‘Ik denk dat deze woningen een toegevoegde waarde zullen zijn aan de winkelstraten. Na sluitingstijd zijn de straten doorgaans donker en leeg, omdat mensen meestal rondom het winkelgebied wonen en niet daarbinnen. Door mensen boven de winkelstraten te huisvesten, maak je het gebied niet alleen aantrekkelijker, maar het zorgt ook voor veiligheid in de winkelstraat’, licht De Groot toe.
Momenteel belegt Vastned in Frankrijk, Turkije, Spanje, België en Nederland. In Frankrijk kampt Vastned met belastingverhogingen in combinatie met afnemende consumentenbestedingen. Daarnaast zijn huurders in Frankrijk sterk beschermd, waardoor Vastned minder flexibel kan zijn met het afkopen van huurcontracten en het vervangen van bestaande huurders.
Ongeveer 9% van de portefeuille bevindt zich in Istanbul. Van valutaschommelingen heeft de winkelbelegger geen last; de huur wordt namelijk in euro’s overgemaakt. Daarnaast heeft Vastned het afgelopen jaar huurverhogingen van 4,6% kunnen doorvoeren.
In Spanje is het asset-mangement uitbesteed aan de voormalige landenmanager van Vastned, die zelf een bureau voor asset- en property management begonnen is. Alhoewel het aanboren van nieuwe markten niet hoog bovenaan de agenda staat, heeft Vastned wel laten weten zeer geïnteresseerd te zijn in de winkelstraten van Barcelona.
Met een portefeuilleomvang van € 1,5 mrd is Vastned een kleine speler op de Europese markt. Wellicht zelfs een overnamekandidaat, gezien de aantrekkelijke winkelpanden in portefeuille. De lage rente op de kapitaalmarkt werkt als katalysator voor overnames en fusies. Na de aankoop van Corio door Klepierre lijkt de weg naar consolidatie vrij. Taco de Groot laat weten overal voor open te staan. ‘Ik ben in dienst van de aandeelhouder. Zij hebben het vertrouwen in mij en mijn visie uitgesproken. Als er een bod wordt gedaan op Vastned, dan is het aan de aandeelhouders om daarover te stemmen.’
