Vastned heeft in 2014 boven verwachting gepresteerd. Het resultaat verbeterde naar € 31,7 mln positief tegenover € 91,2 mln negatief in 2013. Vastned stelt een dividend voor van € 2,00 per aandeel. Voor 2015 is Vastned iets minder positief. De belegger verwacht een direct resultaat van € 2,10 - 2,30 per aandeel tegen € 2,44 per aandeel in het afgelopen jaar.
Vastned heeft in 2014 boven verwachting gepresteerd. Het resultaat verbeterde naar € 31,7 mln positief tegenover € 91,2 mln negatief in 2013. Vastned stelt een dividend voor van € 2,00 per aandeel. Voor 2015 is Vastned iets minder positief. De belegger verwacht een direct resultaat van € 2,10 - 2,30 per aandeel tegen € 2,44 per aandeel in het afgelopen jaar.
Dit blijkt uit de jaarcijfers die Vastned heeft gepubliceerd. De belangrijkste reden voor de toename van het resultaat (de optelsom van direct en indirect resultaat) is de verbetering van het indirect resultaat naar € 14,8 miljoen negatief in 2014 van € 145,4 miljoen negatief in 2013 als gevolg van substantieel minder afwaarderingen. Het direct resultaat kwam uit op € 46,5 miljoen (2013: € 54,2 miljoen) oftewel € 2,44 per aandeel, belangrijk hoger dan de eerder afgegeven prognose van € 2,35 per aandeel.
CEO Taco de Groot zegt in een toelichting: ‘Wij zien dat de interesse van retailers in de juiste panden, in de juiste straten en in de juiste steden ongekend groot blijft, zelfs in het huidige lastige retailklimaat. Dit neemt niet weg dat wij met name in Nederland zien dat retailers met winkels op de minder goede locaties het niet makkelijk hebben. Het afgelopen jaar hebben wij voor € 103 miljoen aan premium city high street shops gekocht en voor € 257 miljoen aan niet-strategisch vastgoed verkocht, waarmee het aandeel premium city high street shops steeg naar 60%. In 2015 ligt onze focus op verdere groei van de portefeuille in premium city high street shops in Europa.’
Doordat er meer panden zijn verkocht dan aangekocht daalde het directe resultaat van € 54,2 mln in 2013 naar € 46,5 mln in 2014. De verkopen betrof niet-strategisch vastgoed dat is afgestoten in het kader van de strategie om zich te richten op wat zij noemt ‘premium city high street shops’.
Het indirect resultaat verbeterde naar € 14,8 miljoen negatief in 2014 van € 145,4 miljoen negatief in 2013, een verbetering van € 130,6 miljoen, als gevolg van minder negatieve waardemutaties. Het negatieve indirect resultaat in 2013 was voor een groot deel het gevolg van een waardedaling van de portefeuille, met name in Spanje. De totale waardemutaties in 2014 bedroegen € 0,8 miljoen negatief, wat neerkomt op een fractionele daling van 0,1% ten opzichte van de beginwaarde 2014.
Met name doordat het afgelopen jaar meer vastgoed is verkocht dan gekocht is de portefeuille geslonken van € 1,7 miljard naar € 1,5 miljard. Hierdoor namen de brutohuuropbrengsten af van € 123,2 miljoen in 2013 naar € 96,4 miljoen in 2014.
De like-for-like-huurgroei van de brutohuuropbrengsten bedroeg € 0,7 miljoen positief. De like-for-like-groei voor de premium city high street shops was in alle landen positief (€ 1,1 miljoen). De like-for-like-groei van de brutohuuropbrengsten werd echter beperkt door negatieve brutohuurgroei als gevolg van lagere huuropbrengsten bij huurverlengingen van high street shops en non-high street shops in voornamelijk Nederland en Frankrijk.
De waardemutaties bedroegen in 2014 € 0,8 miljoen negatief (2013: € 121,6 miljoen negatief), wat neerkomt op een fractionele daling van 0,1% ten opzichte van de beginwaarde 2014. Naast de verkoop van de winkelcentra/galeries en het retailpark in Spanje voor € 157,9 miljoen verkocht Vastned in 2014 voor € 99,0 miljoen aan niet strategisch vastgoed. Deze verkopen hebben voor € 12,5 miljoen betrekking op de Nederlandse portefeuille. In Frankrijk werd voor € 45,5 miljoen aan niet-strategisch vastgoed verkocht en in België voor € 41,0 miljoen.
Het nettoverkoopresultaat van de in 2014 gerealiseerde verkopen, na aftrek van verkoopkosten, bedroeg € 2,6 miljoen negatief waarvan € 1,4 miljoen negatief werd gerealiseerd op verkopen in Frankrijk. In België bedroeg het nettoverkoopresultaat € 1,9 miljoen negatief, terwijl op de verkopen in Nederland een positief nettoverkoopresultaat van € 0,7 miljoen werd gerealiseerd.
De bezettingsgraad van premium city high street shops bleef nagenoeg gelijk met 99,1% (eind 2013: 99,2%). De bezettingsgraad van buiten de premium cities gelegen high street shops steeg naar 96,0% eind 2014 van 94,7% eind 2013. De categorie non-high street shops boekte een signifi cante verbetering naar 96,2% eind 2014 in vergelijking met 89,7% eind 2013. De stijging van de bezettingsgraad is voornamelijk het gevolg van de kwaliteitsverbetering van de portefeuille door acquisities in premium city high street shops en desinvesteringen van niet-strategisch vastgoed met een vaak lagere bezettingsgraad. Dit laatste speelde vooral een rol in de categorie non-high street shops.
De portefeuille premium high street shops liet in 2014 een waardegroei zien van 5,1%. De waarde van de totale portefeuille bleef nagenoeg stabiel (+0,3%). De bezettingsgraad van Vastned heeft als doelstelling om het aandeel premium city high streets shops te laten groeien van nu 60% naar 75% van de portefeuille.
Op 31 december 2014 had de balans van Vastned een gezonde financieringsstructuur met een loan-tovalue ratio van 40,3% (eind 2013: 44,6%) en een solvabiliteitsratio, zijnde het groepsvermogen plus latente belastingverplichtingen gedeeld door het balanstotaal, van 56,5% (eind 2013: 51,5%). Met een solvabiliteitsratio van 56,5% en een rentedekkingsgraad van 3,5 voldoet Vastned aan alle bankconvenanten.
Vastned verwacht dat de polarisatie tussen populaire en minder populaire winkelbestemmingen verder toeneemt, waardoor de vraag naar winkelunits op de bekende winkelstraten van de grote Europese steden groot blijft en die in de kleinere plaatsen, zonder regiofunctie, afneemt. Vastned verwacht met name in Nederland meer moeilijkheden onder retailers die vasthouden aan oude formules in het middensegment, of die te veel verkooppunten hebben. Retailers willen aanwezig zijn in de binnensteden waar consumenten graag winkelen.
Toerisme speelt bij de keuze voor een winkel ook een steeds belangrijkere rol. Vastned’s strategie sluit hier goed op aan.
Het direct resultaat van Vastned wordt voor een groot deel bepaald door de huurinkomsten en door de kosten van financiering. De huurinkomsten zullen enerzijds onder druk blijven staan op de minder goede locaties, anderzijds profiteren de beste locaties in de premium cities van grote vraag van de leidende winkelketens.
Vastned verwacht op basis van de huidige lage rentestand dat de gemiddelde financieringskosten in 2015 lager zullen zijn. Voor 2015 verwacht Vastned een direct resultaat per aandeel dat gelijk is aan de prognose die Vastned in eerste instantie had afgegeven voor 2014 van tussen de € 2,10 en € 2,30.
Gerelateerde artikelen:
