Winkelontwikkelaars zoeken nieuwe manieren om bij projecten toch zoveel mogelijk risico te nemen
"Winkelontwikkelaars zoeken nieuwe manieren om bij projecten toch zoveel mogelijk risico te nemen
door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 20 maart 2015
Met een leegstand die in 2014 van 6,5% is opgelopen naar 7,5% (cijfers Locatus) is overbewinkeling een feit. Nu nieuwe winkelmeters er nog maar mondjesmaat bij komen, is herontwikkeling van bestaande winkelmeters the name of the game. Maar hoe gaat dat tegenwoordig in zijn werk, nu banken nauwelijks nog ontwikkelingsprojecten financieren? En welke winkelgebieden hebben de meeste kans op succes?
Top Vastgoed, het ontwikkelbedrijf van Frank van Kessel en Patrick van Lammeren, heeft sinds de oprichting in 2004 uitsluitend ervaring opgedaan in herontwikkeling van winkelcentra. Tegenwoordig zet Top Vastgoed haar tanden in projecten als de herontwikkeling van de C&A-panden aan het Damrak en Nieuwendijk in Amsterdam en de herontwikkeling van Westerhaven in Groningen. Door zulke projecten staat het bedrijf inmiddels in de bovenste regionen van de jaarlijkse ranglijst Top-Ontwikkelaars van PropertyNL.
Patrick van Lammeren: ‘Nu de banken nauwelijks nog ontwikkelingsprojecten financieren, gaat het anders dan voor 2008. We begonnen met het ontwikkelen voor eigen risico: ons eerste project Kaatsheuvel hebben we met eigen middelen aangekocht en later aan Spoorwegpensioenfonds verkocht.’ Zo ook Drievriendenhof in Dordrecht: gekocht van Achmea, herontwikkeld en daarna met waardesprong weer verkocht aan Achmea.
In opdracht ontwikkelen
Nu de banken niet meer meedoen, is zelf aankopen door ontwikkelaars bijna niet meer op te brengen. Dus wordt er ‘in opdracht’ ontwikkeld. Zo blijft Bouwinvest eigenaar van zowel het Damrak als Westerhaven, terwijl Top de ontwikkeling trekt. Het ‘in opdracht’ ontwikkelen kent echter vele verschijningsvormen. Dat gaat van uurtje–factuurtje tot een fixed fee – voor bepaalde afgesproken prestaties betaalt de eigenaar een afgesproken bedrag.
Van Lammeren: ‘Top werkt niet op uurbasis. Daar is ons specialisme veel te schaars voor. We willen zoveel mogelijk risico nemen. Dat kunnen we doen door bijvoorbeeld als betaling een percentage van de verhoging van de beleggingswaarde af te spreken. Als we aan het einde van de herontwikkeling geen hogere waarde hebben gerealiseerd, staan we met lege handen. De rekeningen van de mensen die wijzelf inhuren, worden wel door de opdrachtgever betaald.’
Rendabel
Voorwaarde voor iedere herontwikkeling – tenzij gelegen op een toplocatie als het Damrak – is dat de eigenaar voldoende heeft afgeschreven. Hogere huurwaardes door huurprijsverhogingen na herontwikkeling of door uitbreiding zijn niet meer mogelijk als gevolg van de overbewinkeling. Van Lammeren: ‘Soms kost het een aantal kwartalen afboeken, maar dan is de beginwaarde zodanig dat de investering rendabel wordt.’
Iedere herontwikkeling is anders, maar altijd zijn de juiste routing, herpositionering van de huurders, goede uitstraling en het vinden van de juiste trekkers van belang. Aanvullende horeca en recreatie wordt steeds belangrijker.
Maar niet ieder winkelcentrum kan daarmee gered worden. Van Lammeren: ‘Goede wijkwinkelcentra en dominante winkelcentra met een compleet assortiment hebben bestaansrecht, maar veel van de kleinere winkelconcentraties hebben het heel moeilijk. Die zijn vlees noch vis.’
Over Top Vastgoed
Top Vastgoed (Tot Onderling Plezier) is opgericht in 2004 door Patrick van Lammeren en Frank van Kessel. Beiden hadden al jarenlange ervaring opgedaan met winkelprojecten, Van Lammeren bij William Properties (tegenwoordig ASR) en Van Kessel bij Multi Vastgoed (tegenwoordig Blackstone). Meer werknemers dan de twee oprichters/eigenaren zijn er niet – een toevallige zegen. Van Lammeren: ‘Omdat ik geen personeelsmanager wil zijn, werken we vanaf het begin met een team van specialisten die we per opdracht inhuren. Tijdens de crisis bleek dat bedrijfsmodel onze redding.’"
Gerelateerde artikelen:
