Als de winkelontwikkeling Pieter Vreedeplein in Tilburg begin volgend jaar wordt opgeleverd, zijn alle winkelunits verhuurd. Grootschalige detailhandel is het niet geworden, maar de ontwikkeling van Bouwfonds MAB en de gemeente biedt wel ruimte aan schaalvergroting. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 18
Als de winkelontwikkeling Pieter Vreedeplein in Tilburg begin volgend jaar wordt
opgeleverd, zijn alle winkelunits verhuurd. Grootschalige detailhandel is het niet
geworden, maar de ontwikkeling van Bouwfonds MAB en de gemeente biedt wel
ruimte aan schaalvergroting.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 18
door Gabriëlle Klaver
De marketingcampagne om het Pieter Vreedeplein bij
de consument op het netvlies te krijgen, is inmiddels
begonnen. Er is een countdown gelanceerd waarbij
een webpagina per seconde laat zien hoe lang het nog
duurt voordat de winkels offi cieel hun deuren openen.
Met de ontwikkeling Pieter Vreedeplein en -straat krijgt
Tilburg er ruim 23.000 m2 winkelruimte in de binnenstad
bij, een uitbreiding van het kernwinkelgebied met
zo’n 40%. De ontwikkeling van de nieuwbouw op het
oude parkeerterrein achter de V&D is een joint venture
van de gemeente Tilburg en Bouwfonds MAB Ontwikkeling,
dat volgend jaar Rabo Bouwfonds Development
zal heten maar nu nog zijn oude naam gebruikt. Corio
kondigde in 2002 aan de ontwikkeling voor € 72,4 mln
in belegging te nemen.
Jack de Vreede is vanaf het begin van de ontwikkeling
als hoofd marketing retail & leisure betrokken bij de
conceptontwikkeling, het ontwerpproces en de verhuur-
marketing van het project en hij is tevreden. De Vreede:
‘De verhuur aan formules als Saturn, The Sting, Zara,
Bershka, Esprit, Plus supermarkt en bioscoop Minerva
passen in het indicatieve branchepatroon zoals gemeente,
belegger en wij die van te voren hadden opgesteld.’
Trekkracht
Het branchepatroon is een refl ectie van de ambitie die
voor het Pieter Vreedeplein gesteld is. Het project moet
het A1-winkelgebied van Tilburg vergroten – mogelijk
omdat de stad inmiddels ruim 200.000 inwoners telt,
een groot verzorgingsgebied heeft maar wel kampt met
een koopkrachtafvloeiing naar omliggende koopplaatsen
als Breda en Den Bosch. Met het Pieter Vreedeplein
moet niet alleen die afvloeiing verminderd worden,
maar moet Tilburg ook gaan fi gureren in het lijstje zuidelijke
winkelsteden die de consument niet mag overslaan.
De Vreede: ‘Winkels in het modische segment
en dan het liefst formules die nieuw voor Tilburg zijn,
moeten daarbij voor de trekkracht zorgen.’ Leisure in de
vorm van de bioscoop en het family entertainment center
met onder meer bowling en games zorgen er evenals
Achmea Health Center en de woningen voor dat er ook
’s avonds mensen in het gebied over straat lopen.
Het project dat begin 2008 offi cieel wordt opgeleverd
en dat drie winkelniveaus krijgt, wijkt af van de oorspronkelijke
ideeën voor de binnenstadontwikkeling.
De eerste gedachten over het Pieter Vreedeplein werden
in 1996 geboren bij de voorloper van Corio, Winkel Beleggingen
Nederland en de gemeente. Toen nog waren
grootschalige en perifere detailhandelsvestigingen een
hot issue en werd het vernieuwende idee gelanceerd dat
grootschalige detailhandel misschien beter in de binnenstad
gevestigd kon worden. De Vreede: ‘Uiteindelijk
is daar niet voor gekozen omdat we geen dozen in de
binnenstad wilden.’ Door het winnen van de prijsvraag
werd het toenmalige MAB bij het project betrokken.
De grotere oppervlakten zijn echter niet geheel van het
Pieter Vreedeplein verdwenen. De Vreede: ‘Juist door
het aanbieden van enkele grotere units spelen we in op
de schaalsprong die ook de klassieke binnenstadsformules
– zoals onder andere de modebranche – willen
maken.’ Voorbeelden daarvan zijn The Sting en Zara
die in bestaande binnensteden geen winkeloppervlakten
van 2000 m2 of meer kunnen vinden.
Eerste schaap
Maar ondanks de gewilde grote oppervlakten moest de
ontwikkelaar toch hard onderhandelen om de trekkers
binnen te halen. De Vreede: ‘Zoals in elke winkelontwikkeling
moet er één het eerste schaap zijn.’ De retailers,
die zich het liefst op bewezen A1-locaties vestigen,
moesten overtuigd worden dat aan de achterkant
van de Tilburgse V&D boven een parkeergarage toch
echt een nieuw A1-winkelgebied zou ontstaan. Daarbij
is veel energie gestoken in de retailers die goed in de
brancheringsgedachte pasten. De Vreede werkte daarbij
samen met Kroese & Paternotte en Krijn Taconis (deel
van Kroese & Paternotte, daarna N+T Real Estate en uiteindelijk
CB Richard Ellis - red.). Ondertussen is, zonder
dat er ook maar een huurcontract getekend was, de
bouw van Pieter Vreedeplein van start gegaan.
Media Markt, die tekende voor 4800 m2, was de eerste
trekker die zo’n drie jaar geleden tekende. The Sting,
een formule die ooit in Tilburg is ontstaan, was er zodanig
vroeg bij dat de oorspronkelijk gehuurde meters
nog uitgebreid konden worden naar ruim 2600 m2,
De Vreede: ‘Vroege huurders hebben het voordeel dat
ze hun wensen nog kenbaar kunnen maken. Voor The
Sting was dat onder andere zo dicht mogelijk in de buurt
van een Inditex-formule zitten. Nu zit The Sting tussen
Bershka en Zara in – beter dan we durfden dromen.’
Inditex tekende die huurcontracten pas een half jaar geleden,
wat kon omdat de ontwikkelaars de locaties die ze
voor die formules in gedachten hadden, achter de hand
hadden gehouden. De contracten met alle huurders
zijn mede besproken met Corio die voortdurend op de
hoogte is gehouden van het verhuurproces.
Maar tussen het tekenen van de eerste huurcontracten
en oplevering van de winkelunits zitten vaak zoveel jaar
dat er wel eens wat verandert. Zocht Media Markt vier
jaar geleden nog naarstig naar locaties, inmiddels is
moederbedrijf Media Saturn bezig met een roll-out in
Nederland van zusje/concurrent Saturn. Het huurcontract
van Media Markt bood ruimte voor de switch. De
Vreede is inmiddels content met de promotiecampagne
die Saturn aan het voorbereiden is en is overtuigd dat
de voor Nederland nog nieuwe formule dezelfde trekkracht
geeft als Media Markt.
Huurprijzen in de nieuwe ontwikkeling liggen tussen
€ 120 en € 500 per m2 per jaar. De huurprijzen in de
kleinere units in de Pieter Vreedestraat, de verbinding
tussen het Pieter Vreedeplein en het A1-winkelgebied de
Heuvelstraat, liggen met € 600 à € 700 lager dan op de
Heuvelstraat zelf. Hier worden prijzen gerealiseerd van
€ 800 tot € 1000 per m2.
Megamall in Tilburg Noord
Bouwfonds MAB mag er misschien zelf niet te hard
over oordelen – tenslotte was het deze ontwikkelaar
die de eerste twee pogingen heeft gedaan om in
Nederland een megamall neer te zetten. Toch is De
Vreede verrast door de studie van OVG en McMahon
Development Group (MDG) naar een regio-overstijgend
winkelcentrum van zo’n 100.000 m2 in Tilburg
Noord. Het is niet het concept dat door Bouwfonds
MAB in twijfel wordt getrokken, wel de timing en
de locatie. De discussie over de megamall wordt
geopend op een moment dat Pieter Vreedeplein bijna
wordt opgeleverd en zich de komende jaren moet
zetten in de markt. Ook de locatie doet De Vreede
de wenkbrauwen fronsen. Er zijn de nodige plannen
voor Stappegoor, de spoorzone van Tilburg, het
Wagnerplein dat tegenover de beoogde locatie van de
megamall ligt en het Aabee-complex van BPF Bouwinvest
moet nog van de grond komen. MDG heeft de
werkwijze dat projecten daar worden ontwikkeld waar
bestemmingsplantechnisch de beste mogelijkheden
liggen.
Nog afgezien van de plaatselijke detailhandel, is het
de vraag of omliggende steden als Breda en Den
Bosch enthousiast zijn over het plan. Breda heeft het
plan voor een megamall op zijn grondgebied eerder
afgewezen vanwege eigen binnenstedelijke winkelplannen,
waar Bouwfonds MAB overigens bij betrokken
is. Den Bosch heeft zich eerder verzet tegen het
plan voor NL.C van Bouwfonds MAB bij Geldermalsen.
Voor de gemeente Tilburg, de mede-ontwikkelaar
van het Pieter Vreedeplein, telt echter het argument
van de bijkomende werkgelegenheid zwaar.
