De beslissers in het vastgoed zitten op belangrijke posities in hun bedrijven maar niet altijd op de meest voor de hand liggende plaatsen. Soms komen uit het onderzoek namen naar voren die zelfs voor de organisaties zelf verrassend zijn. Er zit beweging in de lijst, die een weerspiegeling is van de dynamiek in de markt. Gepubliceed in Propertynl Magazine 2007 nr. 19
De beslissers in het vastgoed zitten op belangrijke posities in hun bedrijven maar niet
altijd op de meest voor de hand liggende plaatsen. Soms komen uit het onderzoek namen
naar voren die zelfs voor de organisaties zelf verrassend zijn. Er zit beweging in de lijst,
die een weerspiegeling is van de dynamiek in de markt.
Gepubliceed in Propertynl Magazine 2007 nr. 19
door Wabe van Enk, Rogier Hentenaar en Gabriëlle Klaver
De PropertyNL Top-101 Beslissers is een speurtocht naar
de leiddinggevenden in het vastgoed op basis van meetbare
gegevens. Wie heeft de formele leiding over de beleggingsmiljarden,
de plannen die Nederland gaan veranderen
en wie financiert de bebouwde omgeving? Die
antwoorden verschillen sterk van jaar tot jaar: de dynamiek
in de markt is groot. Snelle bestuurswisselingen,
veranderende organisatiestructuren en snel opkomende
en neergaande bedrijven weerspiegelen zich in de Top-
101 Beslissers waar bijna een kwart jaarlijks muteert.
De speurtocht is ontstaan uit een ogenschijnlijk simpele
vraag van een buitenlandse partij naar een lijstje met
de belangrijkste vastgoedpersonen in Nederland. De behoefte
aan rangorde was de inleiding voor een ingewikkeld
onderzoek dat elk jaar wordt verfijnd.
De speurtocht is ingezet op basis van meetbare gegevens
van organisaties, dus niet een persoonlijke inschatting
van de redactie wie het nu voor het zeggen heeft of
niet. Het gaat om een formele lijst van mensen die aan
het hoofd staan van een beleggings-, ontwikkelings- of
financieringsorganisatie van commercieel vastgoed. In
het vastgoed spelen overheden, eindgebruikers en adviseurs
(makelaars, fiscalisten en juristen) ook een belangrijke
rol, maar de leidinggevenden van die organisaties
zijn niet op een formele manier te ordenen. PropertyNL
heeft bekendheid gekregen door het systematiseren van
de beleggers, ontwikkelaars en financiers op basis van
de dagelijks bijgehouden database. Vervolgens lijkt het
eenvoudig om de belangrijkste vastgoedbeslissers uit
de database te laten rollen.
Verfijnd
Dat is maar ten dele waar, want zoals bij elke vorm van
systematiseren, loopt zo’n onderzoek tegen een groot
aantal obstakels op. Neem nu de projectontwikkelaars.
Bij ontwikkelaars onderzoekt PropertyNL het metrage
commercieel vastgoed in ontwikkeling en vertaalt dat
in theoretische euro’s planvoorraad. Daarmee wordt
voorkomen dat een ontwikkelaar van loodsen in een
grensgebied even hoog komt als een ontwikkelaar van
een winkelgebied in de Randstad. Wij hebben daarna
ons onderzoek verfijnd en ook de mate van activiteit in
het afgelopen jaar betrokken, want als een ontwikkelaar
weinig posities heeft maar toch veel realiseert is het een
belangrijke speler. Daarnaast zijn we ook begonnen met
onderzoeken naar rangorde van woningontwikkelaars
en internationale ontwikkelaars (PropertyEU). De positionering
in Nederland is echter in dit onderzoek naar
de beslissers leidend.
Beleggers zijn in de laatste tijd ook steeds moeilijker
vergelijkbaar. Er is langjarig betrouwbaar onderzoek
naar pensioenfondsen en verzekeraars, maar in toenemende
mate hevelen zij bevoegdheden over naar asset
managers. Daar komt bij dat institutionele beleggers
niet meer dominant zijn op de Nederlandse markt. Er
zijn cv-aanbieders bij gekomen, die door PropertyNL
systematisch in een databank worden bijgehouden.
We werken mee aan onderzoeken naar particuliere beleggers
(JLL/Troostwijk/ING/TU Eindhoven) die een
steeds grotere invloed hebben gekregen. Al die elementen
komen ook terug in onze beslissersranglijst. Financiers
spelen in dit onderzoek ook een belangrijke rol. Zij
krijgen een lagere plaatsing dan beleggers en ontwikkelaars
omdat hun invloed op het vastgoedproces gemiddeld
kleiner is.
Belangrijk is natuurlijk de keuze van de echte vastgoedbeslisser.
Dat is dus niet altijd de voorzitter van de raad
van bestuur en/of directievoorzitter. Wij selecteren de
hoogste van een organisatie die verantwoordelijk is voor
vastgoed. Daarnaast is het mogelijk dat een tweede beslisser
uit één organisatie wordt meegenomen als het
gaat om de directeuren van de belangrijkste ontwikkelings-,
beleggings- of financieringsorganisatie van Nederland.
Om nu niet een hele rij ING- en Rabo-ers op
de eerste plaatsen te krijgen is er een shift toegepast. Na
plaats 25-50-75 krijgen andere echelons in het vastgoed
een plaats wanneer de baas al is genoemd. Na plaats 90
komen een aantal vastgoedfinanciers, ook al zijn het
vertegenwoordigers van buitenlandse partijen.
Topfunctionaris
De PropertyNL Top-101 is dus voor buitenstaanders
simpel – de belangrijkste beslissers in het vastgoed
– maar voor insiders complex: grote bedrijven worden
vergeleken met kleine, internationale met nationale,
ontwikkelaars met beleggers. Daarbij moet altijd worden
gerealiseerd dat de topfunctionaris in het vastgoed
lang niet altijd alles zegt. Bekende ontwikkelaars van
Nederland zoals Tie Liebe en Karin Laglas maakten de
overstap naar organisaties waarvan de beslisser al voorkomt
(Foppe Kooistra bij Fortis en Coen van Oostrom
bij OVG), maar maakt dat ze een minder belangrijke
beslisser? Ook komt het voor dat op basis van onze
ranglijsten wij beslissers hebben geselecteerd die we
zelf niet kenden en wat nog mooier is: de organisatie
zelf wist het ons niet te vertellen. Dat betekent alleen
dat er soms bij organisaties onzorgvuldig met vastgoed
wordt omgesprongen. Bij een van die organisaties is
op moment van schrijven de directeur door het Openbaar
Ministerie in voorlopige hechtenis genomen. We
hebben het over het Philips Pensioenfonds, waarvan de
uitvoeringsorganisatie toch meer dan € 1 mrd in beheer
heeft. Deze directeur zult u dan ook niet in de lijst terugvinden.
Veelal is de lijst een feest der herkenning,
want de meeste beslissers zetten zich in voor een goede
marktwerking. Dat komt tot uiting in goede jaarverslagen
en een actieve rol bij de beroepsorganisaties zoals
IVBN en Neprom en in de vastgoedmedia.
Geen old boys netwerk in top
1400 vastgoedbestuurders
In het vastgoed zijn 1400 vastgoedbestuurders actief,
waarvan het merendeel commissarissen. De groep
commissarissen levert een jaarlijkse vraag op naar
250 functies. Op dit moment zijn er weinig mensen
met een netwerk aan functies. Het old boys netwerk
– vroeger bekend bij beursfondsen en aanleiding voor
de code Tabaksblat – bestaat dus in het vastgoed niet.
Dit blijkt uit een onderzoek van Belfort Vastgoedbestuurders
waarvan de eerste resultaten voor het eerst
in deze editie van PropertyNL worden vermeld.
Belfort Vastgoedbestuurders is een bureau dat zich
uitsluitend richt op de vastgoedsector en dan alleen
op het hoogste echelon, met een raad van advies die
bestaat uit prof. drs. Pé Kohnstamm, prof. dr. Ed Nozeman,
Dirk Rompelman, drs. Paul Trip MRE en prof.
mr. Aart van Velten.
Het onderzoek richt zich op bestuurders en raden
van commissarissen, advies en toezicht in de vastgoedsector,
bestaande uit beleggers, bouwers, financiers,
ontwikkelaars en woningbouwcorporaties. In
elke categorie zijn aan de hand van de branche-indeling
van PropertyNL de vijftig grootste bedrijven onderzocht.
Bij financiers en bouwers zijn de grootste
14 en 23 bedrijven onderzocht. De persoonsgegevens
komen voort uit jaarverslagen en inschrijvingen bij de
Kamers van Koophandel.
Belfort heeft ook juridische en financiële adviseurs
en andere consultancyorganisaties onderzocht, maar
die worden evenals in deze PropertyNL Top-101 Beslissers
niet meegenomen. Bij Belfort is dat omdat
die organisaties veelal uit partners bestaan met een
bestuur uit eigen kring en geen commissarissen.
De eerste conclusie van Belfort is dat het aantal dubbelfuncties
(commissariaten bij meerdere fondsen
of bedrijven) heel beperkt is. Die
conclusie is gebaseerd op 200 onderzochte
bedrijven met gemiddeld 7
topfuncties. De markt bevat dus circa
1.400 functies. Daarvan is circa 40%
directie/bestuurder en circa 60% commissaris.
Bij laatstgenoemde is de
gemiddelde roulatietermijn 3 à 4 jaar,
zodat er een vraag is voor 250 functies
op jaarbasis.
Met name bij beleggers en corporaties
zijn schaalvergrotingsprocessen aan de
gang waardoor er relatief minder bestuurders
en commissarissen nodig zijn. Daar
staat tegenover dat er een groeiende tendens
waarneembaar is om raden van advies
en toezicht te benoemen, met name bij
corporaties en private fondsen. Ook zijn er
nieuwe toetreders in de vastgoedsector die
eveneens eerder Raden van Advies benoemen
dan commissarissen.
Opvallend is dat bij de beleggers en de corporaties
het aantal topfuncties fors hoger
ligt dan bij de andere onderzochte bedrijven.
Ook het percentage bestuurders ten opzichte
van commissarissen verschilt aanmerkelijk
bij de corporaties. Tevens bedient deze sector
zich vaak van raden van advies en/of toezicht
en dan ook nog met een substantiële bezetting.
Bij bouwers daarentegen komen nauwelijks
commissariaten voor. Een mogelijke verklaring
daarvoor is het inzetten van veel bv’s met een
beperkt aantal aandeelhouders (DGA’s) en dus
hoofdzakelijk bestuurders.
Jaar van het afscheid
‘Dit jaar 2007 noem ik het jaar van het afscheid nemen
in het vastgoed. Een groep van vastgoedmensen
is de vijftig gepasseerd en wordt nu vriendelijk
verzocht om elders hun heil te zoeken. Dit valt samen
met een groep die gestart is in 2000-2004 en
nu van baan wisselt.’
Dit zegt Jacques Craenen, directeur van Belfort
(zie ander kader) en Escalier Executive Search. Zijn
bureau richt zich op de vastgoedsector en zijn opdrachtgevers
zijn hoofdzakelijk vastgoedbeleggers,
projectontwikkelaars en vastgoedfinanciers.
Craenen ziet het afscheid nemen in alle primaire
geledingen van het vastgoed, zowel in het ontwikkelen,
het beleggen als financieren. ‘De reden is dat
de eisen die nu worden gesteld anders zijn dan in
het verleden. Het sturen op benchmarks, de wijze
van invulling van creativiteit, de manier van delegeren
en ondernemen, die gehele aanpak is anders
dan tien jaar terug.’ Anders dan vroeger, heeft men
minder consideratie om de oude garde aan boord
te houden.
Een andere categorie is natuurlijk de carrièrejager die
in dit gat moet springen. ‘In 2006 was de trend dat
overstappers getriggerd werden met hogere salarissen
evenals de steeds breder in de branche ingevoerde
bonusregeringen (niet alleen voor het front office)’,
aldus Craenen. ‘Nu nemen overstappers dit al aan als
een vaststaand feit en worden zij aangetrokken door
het soort en imago van het bedrijf, de cultuur, de afdeling
en de personen die er werken. Bedrijven die
vanwege hun cao of beoordelingssystemen niet mee
kunnen in de salarisstijging grijpen als vanouds naar
de premie “werving en behoud” om zodoende extra
geld aan nieuwkomers te kunnen bieden.’
Daarnaast ziet Craenen een toenemende vraag van
opdrachtgevers omdat de reguliere kanalen van werving
en selectie niet of onvoldoende werken. ‘Een eigen
netwerk was tot voor kort zeker goed voor ruim
50% van de nieuwkomers. Advertenties leveren bekendheid
op, maar geen noemenswaardige respons
van kandidaten, zeker zodra het gaat om ervaren en
seniorposities. Dan blijft over óf een interne kandidaat
laten doorstromen óf interimmers aanhuren óf
een headhunter inschakelen. Van kwalitatief zware
professionals en managementposities binnen hoofdzakelijk
de beleggersmarkt blijkt uit mijn praktijk dat
steeds meer opdrachtgevers de voorkeur hebben
voor een executive search bureau. Een probleem
vraagt immers om professionele
hulp. Daarvoor is het belangrijk dat de
intermediair goed begrijpt wat er bedoeld
wordt. Een functieomschrijving
is één, maar belangrijker is het juiste
profiel scherp te hebben in de search.
Zeker zo belangrijk is het om het bedrijf
van de opdrachtgever goed te vertegenwoordigen
(lees: te vermarkten) en veel
ins en outs te weten van de organisatie:
missies, waarden, de producten en waar
ze naar toe willen.’
Groeibriljanten
Wat ziet Craenen voor 2008 voor ontwikkelingen?
‘Ik zie nog steeds een grote groep
overstappers, maar dan wel op het hogere
niveau, met name vanwege het wegvallen
van de 50+-categorie. Mocht de kredietcrisis
vat krijgen op de Nederlandse vastgoedmarkt
of bepaalde sectoren (kantoren) onderuit
gaan, dan heeft dat directe gevolgen voor de
arbeidsmarkt.’
Voor het hogere segment heeft Craenen Belfort
Vastgoedbestuurders opgericht. Belfort
richt zich op bestuurders en leden van RvC’s en
RvA’s. Daarnaast wil Craenen meer vastgoedmensen
klaarstomen voor het vak van commissaris.
‘Momenteel neem ik deel aan de NCD Nyenrode
Commissarissencyclus die (aankomende)
commissarissen inzicht geeft in hun werkveld. Wat
mij daarbij opvalt, is dat er een groeiende vraag is
binnen de opkomende en/of kleinere vastgoedbedrijven
die ik gemakshalve (groot) MKB noem naar
commissarissen, evenals van zorginstellingen. Deze
laatste hebben natuurlijk te maken met een sterk
veranderende financiële situatie en noodzaak van
marktconformiteit.’
Binnen de vastgoedsector richt Belfort zich in het
bijzonder op het MKB, zoals Craenen ze noemt: de
Groeibriljanten. Daar ziet hij vooral een rol weggelegd
voor de vrijkomende 50+ vastgoedbestuurders. Deze
categorie in de vastgoedbranche is vooral gebaat bij
een Raad van Advies, temeer daar deze leden zich
veel vrijer met de onderneming kunnen bemoeien en
advies mogen geven dan een commissaris die door
regelgeving alleen als raad kan spreken en dan alleen
maar op toezichthoudende aspecten.
