De verdenking van grote vastgoedfraude bij Philips Pensioenfonds (PREIM) kan uitgroeien tot de grootste fraudezaak uit de geschiedenis van de FIOD. Uit berekeningen van PropertyNL blijkt dat dit pensioenfonds in de periode 2001-2006 op haar vastgoedportefeuille € 464 mln rendement misliep ten opzichte van de benchmark. Dit kan een combinatie van portefeuille- en marktfactoren zijn, maar ook mismanagement en fraude. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 19
De verdenking van grote vastgoedfraude bij Philips Pensioenfonds (PREIM) kan uitgroeien tot de
grootste fraudezaak uit de geschiedenis van de FIOD. Uit berekeningen van PropertyNL blijkt dat
dit pensioenfonds in de periode 2001-2006 op haar vastgoedportefeuille € 464 mln rendement
misliep ten opzichte van de benchmark. Dit kan een combinatie van portefeuille- en marktfactoren
zijn, maar ook mismanagement en fraude.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 19
door Wabe van Enk en Rogier Hentenaar
Mensen die denken dat vastgoedfraude beperkt blijft tot de
Amsterdamse maffia, moeten uit de droom worden geholpen.
De Nederlandse institutionele vastgoedwereld kent
ook een lange traditie van misstappen, maar deze ‘Philipsgate’
is groter dan ooit. Daarbij past wel de kanttekening
dat in het vastgoed veel mensen zijn opgepakt, maar weinig
daadwerkelijke veroordelingen zijn gevolgd.
In de jaren tachtig was Nederland getuige van de ABP-affaire,
waaruit bleek dat kwistig gestrooid werd met miljoenen
ten faveure van allerhande adviseurs. De affaire leidde
tot de enquête Bouwsubsidies en het op afstand plaatsen
van het vastgoed door het ABP. Hoofdverdachte was directeur
beleggingen van het ABP, mr dr A.J.M. Masson. Vergeten
echter wordt vaak dat deze Masson in hoger beroep
is vrijgesproken. In de markt wordt altijd gedacht dat Masson,
die zoveel miljoenen had uitbetaald aan adviseurs,
ergens een Zwitsers bankrekeningetje moest hebben. Na
zijn overlijden heb ik nog gesproken met een nabestaande:
zelfs het rijtjeshuurhuis in Gouda bleek te zijn gehuurd.
Veel korter geleden is de zaak die het pensioenfonds voor
de Metaalnijverheid aanspande tegen een medewerker
van de vastgoedafdeling. Mensen uit de markt hadden het
pensioenfonds getipt: zijn transacties waren merkwaardig
en de levensstijl was wel erg riant gezien het salaris dat het
Rijswijkse pensioenfonds placht te betalen. Het pensioenfonds
ging er hard tegen aan, maar verloor wegens gebrek
aan bewijs. Deze zaak heeft een enorme impact gehad op
de pensioenwereld. Ook als duidelijk is dat er iets niet in
de haak is, leidt dat niet (altijd) tot veroordeling.
Iets minder prominent naar buiten is gekomen dat ook
het Philips Pensioenfonds in de jaren negentig moeite
had zijn vastgoedmensen in het gareel te houden en er
regelmatig iemand voor zijn pensioengerechtigde leeftijd
vertrok, meestal om voor zichzelf te beginnen. Dit patroon
zien we ook terug bij de hoofdverdachte in de lopende
zaak, ex-directeur F.
Onderzocht
Eerder is de vraag aan de orde gekomen of vastgoedmensen
meer vatbaar zijn voor fraude dan anderen? Vastgoedtransacties
gaan over grote bedragen – bij Philips
Pensioenfonds hebben wij voor € 800 mln aan transacties
onderzocht, terwijl in totaal in de periode 2001-2006 € 2,1
mrd werd geïnvesteerd en gedesinvesteerd. In de pensioenwereld
zijn echter mensen die een veelvoud aan omzet
door hun handen zien gaan (aandelen en obligaties), maar
daar zijn de transactiekosten veel lager. De vuistregel 10%
- of te wel meer dan € 200 mln bij Philips – is weliswaar
bij dit soort bedragen aan de hoge kant, maar geeft wel een
indicatie.
Daarbij is in het vastgoed de waardebepaling lastig, omdat
het altijd om unica gaat. Dit maakt de bewijslast zo moeilijk
dat iets te duur of te goedkoop in andere handen is
gegaan. De onderzochte transacties gaat over verkopen
via Landquest en via Rijsterborgh aan Fortis, aan Urban
Interest en de aankoop van Bouwfonds en Van Trimp &
Van Tartwijk van het ontwikkelingsproject Symphony.
De deals zijn achteraf gunstig voor de zakenpartners van
Philips, maar dit is nog geen bewijs voor fraude. Philips
Pensioenfonds had in de jaren negentig nog wel prestige
en was met een portefeuille van € 2 mrd direct vastgoed
in Nederland een topspeler. Zo’n portefeuille vereist
een kennis van het directe vastgoed. Het was daarom
voor de markt een verrassing dat dr Jan Snippe aantrad
op de vastgoedafdeling. Hij is naar ons weten geen verdachte
in het fraude-onderzoek, dus wij noemen hem bij
naam. Snippe had een achtergrond bij de kleine Artesiabank
en had een blauwe maandag vertoeft op het bureel
van Nieuwe Steen Investments. Al snel zag pater familias
Jo Zeeman in dat hij met Snippe niet de oorlog zou winnen.
Hij kreeg echter wel de leiding van één van de belangrijkste
portefeuilles in Nederland. Vervolgens zien we
een omwenteling. Snippe hield zich veel liever bezig met
hogere zaken. Zo treedt hij graag als ‘hoofd van Corporate
Pensions van Philips International’ op congressen en
symposia, zelfs over allerlei integriteitsvraagstukken.
In de periode 2000 - 2005 worden allerhande mensen
ingehuurd voor het bedenken van een mooie naam voor
het uitvoeringsbedrijf van het pensioenfonds (Schootse
Poort). Er komt een Philips Pension Competence Center
(weer verkocht in 2005) en er komt een aparte afdeling
voor het vastgoed (PEIM).
Snippe schuift door naar de toezichthouder-gelederen en
laat F. het werk doen. Hij krijgt kennelijk de vrije hand, zo
blijkt uit de jaarverslagen. Dan verkoopt Philips weer goed
renderend indirect vastgoed, terwijl het fonds klaagt over
direct. Dan worden woningen klagend vanwege slecht rendement
van de hand gedaan, terwijl in het hele land megawinsten
op uitponding realiseert. Dan wordt gesproken
over het terugbrengen van de portefeuille (€ 2 mrd naar €
1 mrd nu), maar wordt toch Symphony op de Zuidas aangekocht
(€ 300 mln).
Opvallend is dat zo vaak Snippe op het openbare toneel
verschijnt, zo weinig het vastgoedbedrijf zich laat zien.
Jaarverslagen worden pas na meerdere verzoeken gestuurd,
makelaars worden onder druk gezet geen transacties
te melden.
Boekwaarde
Dit jaar heeft Philips besloten de resterende portefeuille
te verkopen. Die heeft een boekwaarde van nog € 1,3 mrd.
Philips wordt hierbij geholpen door CB Richard Ellis en
Jones Lang LaSalle. Aangezien bij Philips niemand meer
aanwezig is - hoofdverdachte F. is weg en zijn opvolger
gedurende het onderzoek geschorst - heeft Philips ook
voormalig directeur van ING Real Estate, Jan Doets, bij de
verkoop betrokken.
Het onderdeel vastgoed valt onder Philips Nederland. Het
is bijzonder dat de toezichthouder niet op de hoogte is gesteld
van het feit dat veel kopers nul op het rekest kregen,
wanneer zij ook mee wilden dingen naar de parels uit de
portefeuille. Ook is het vreemd dat de toezichthouder geen
weet heeft van de enorme prijzen voor woningcomplexen.
Maar het meest bijzondere is dat zij niet hebben bekeken
waarom het Philips Pensioenfonds zo ver afweek van de
ROZ IPD-benchmark.
Uit berekeningen van PropertyNL blijkt dat in de periode
2001-2006 € 464 mln aan rendement is misgelopen ten
opzichte van deze benchmark. Daarbij is niet inbegrepen
het effect dat wanneer Philips Pensioenfonds beter presteerde
de benchmark hoger zou zijn geweest. Dat lijkt
wat spijkers op laag water zoeken, maar het verklaart misschien
de betrekkelijke stilte in de markt over het disfunctioneren
van Philips. Veel bestuurders van institutionele
beleggers krijgen een salarisopslag naar gelang de ROZ
IPD-index wordt overtroffen. De outperformers hadden
dus baat bij het in stand houden van het slechtste jongetje
van de klas.
Daarnaast is de conclusie dat het toezicht bij Philips Pensioenfonds
zondanig steken heeft laten vallen, dat hier
onderzoek naar gedaan moet worden. Het is daarbij opvallend
dat Philips en het Openbaar Ministerie zo nadrukkelijk
hebben gesteld dat alleen personen onderwerp zijn
van het onderzoek. Dat lijkt gezien het voorgaande wat te
gemakkelijk.
