De kantorenmarkt maakte qua opnamevolume (huur, koop voor eigen gebruik) een van de slechtste kwartalen door sinds het begin van de crisis in 2008.
De kantorenmarkt maakte qua opnamevolume (huur, koop voor eigen gebruik) een van de slechtste kwartalen door sinds het begin van de crisis in 2008.
Door Petra Kooijman en Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 17 juli 2015
In de maanden april, mei en juni registreerde de Calcasa PropertyNL Analyzer ruim 187.000 m² opname kantoorruimte. Sinds het eerste kwartaal van 2009, toen de kantorenmarkt als gevolg van de financiële en economische crisis een enorme knauw kreeg, is slechts vijf keer eerder (in 2009, 2012 (2x) en 2014) een opnameniveau onder de 200.000 m² in één kwartaal geregistreerd.
Dankzij de opname in het eerste kwartaal van 214.000 m² komt het opnameniveau van kantoorruimte >500 m² over het eerste halfjaar uit op 401.000 m². Dit is een toename van 5% ten opzichte van het eerste halfjaar vorig jaar, maar het is toch het op twee na laagste opnameniveau in een eerste halfjaar van de afgelopen 15 jaar.
In het eerste halfjaar van 2015 registreerde de Calcasa Property Analyzer daarnaast nog eens ruim 110.000 m² aan transacties kleiner dan 500 m². Dit is een segment dat steeds belangrijker wordt. Toch werd ook in dit segment in de eerste maanden van 2015 geen groei gesignaleerd. In het eerste halfjaar 2014 was het opnameniveau hier in dit segment 135.000 m².
Dalende trend
Sinds de jaren 2006 en 2007, toen nog een opname van 2,1 mln m² over het hele jaar werd geregistreerd, daalde de opname van kantoorruimte eerst snel en daarna elk jaar geleidelijk tot een niveau van 1,05 mln in 2014. Gezien de opname over het eerste halfjaar lijkt die trend zich ook in 2015 voort te zetten.
Opvallend is tot nu toe het uitblijven van heel grote kantoortransacties, van 5000 m² of groter. Dat waren er in de eerste zes maanden van dit jaar slechts 7, terwijl er in eerste halfjaar van 2014 al 16 waren geregistreerd en over het hele jaar 32. Ook in 2013 werden er 32 kantoortransacties van 5000 m² of groter geregistreerd. Daarbij moet direct worden aangetekend dat in het tweede halfjaar van 2015 nog enkele grotere kantoortransacties vallen te verwachten, waardoor het opnamecijfers gunstig wordt beïnvloed. Zo staan verschillende grote zoekopdrachten uit bij makelaars.
De grootste kantoortransactie viel dit eerste halfjaar in Amsterdam-Zuidoost. Eind juni werd bekend dat ING in 2019 haar hoofdkantoor verplaatst naar de locatie waar nu het complex Frankemaheerd staat in Amsterdam-Zuidoost. Het complex Frankemaheerd staat al jaren leeg en omvat 40.000 m². Deze kantoren worden vervangen door een nieuw hoofdkantoor voor ING International met een totale vloeroppervlakte van ongeveer 24.000 m². Dat is overigens veel kleiner dan het 52.000 m² grote kantoor Amsterdamse Poort (in de volksmond het Zandkasteel) dat de bank nu huurt.
Prijsdaling
In Den Haag betrof de grootste kantoortransactie de aanhuur voor zes jaar door Shell van het kantoorgebouw aan de Oostduinlaan 2. Verhuurder is SEB Investment. Het betreft een tijdelijke huisvesting van werknemers uit het vlakbij gelegen Europese hoofdkantoor van Shell International, waarvan een intensieve renovatie is gestart. Het gebouw dat nu is gehuurd, heeft een oppervlakte van circa 10.530 m² kantoor- en archiefruimte. Het heeft jarenlang leeggestaan. Shell wil nog verder uitbreiden en is hierover met de gemeente in gesprek.
Het is ook opvallend dat de prijsdaling van kantoorruimte in heel Nederland versneld doorzet. Op het hoogtepunt van de markt, in 2007, registreerde het researchteam van PropertyNL nog een gemiddelde – bruto – prijs van € 140 per m² voor kantoorruimte in Nederland. In het eerste halfjaar van 2015 werd er gemiddeld € 125 bruto voor de aanhuur van kantoorruimte betaald. Dit zijn de huurniveaus die naar buiten worden gebracht. In de praktijk liggen de gerealiseerde huurprijzen lager. Vooral Duitse beleggers verlenen fikse kortingen om reeds lang leegstaande panden verhuurd te krijgen of en de laatste meters in een kantoorpand vol te krijgen.
