De omwenteling is compleet. De PropertyNL Top-101 Beslissers bestaat niet meer en is de PropertyNL Dealmakers geworden. Nieuwe gezichten dienen zich aan.
"De omwenteling is compleet. De PropertyNL Top-101 Beslissers bestaat niet meer en is de PropertyNL Dealmakers geworden. Nieuwe gezichten dienen zich aan.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 30 januari 2015
Wie kent Michael Bickford, Peter Helfich, Jordi Goetstouwers Odena, Ellis Short, Philip LaPierre, Stefan Scholl of Ed Siskind? Dat zijn niet de mensen die de vastgoedborrels van de grote makelaars of de FGH Vastgoedprijs frequenteren. Maar het zijn wel de beslissers die de Nederlandse onroerendgoedmarkt anno 2015 domineren. Deze buitenlandse beleggers anticiperen op het herstel van de Nederlandse vastgoedmarkt, terwijl Nederlandse beslissers voornamelijk hun wonden likken. Dit zevental was verantwoordelijk voor de grote klappers op de beleggingsmarkt. Het volume spoot van jaarlijks enkele miljarden tot boven de € 10 mrd vorig jaar.
beslissers financiers
beslissers vastgoedadviseurs
beslissers van weleer
Uitzonderingen
Daarbij zijn er enkele uitzonderingen op de beslisserslijst die de regel bevestigen. Zo bleef Dick van Hal van Bouwinvest wel actief, met onder meer de verwerving van het WTC Rotterdam. Ook is het Jaap Gillis gelukt om met Bouwfonds IM de vaart erin te houden met € 300 mln aan aankopen. Een andere uitzondering is dat sommige buitenlanders kiezen voor een Nederlandse representant. Blackstone laat voor Multi vastgoedroutinier Jaap Blokhuis (Redevco en ING Real Estate) het werk doen, Merin koos voor Bas van Holten (ex-OVG).
De PropertyNL Top-101 Beslissers was gebaseerd op een serie eigen onderzoeken, waarbij projectontwikkelaars, banken, institutionele en private beleggers vochten om voorrang. Het was dus geen privé-lijst van mensen die zich in de publiciteit roerden.
Bij de beleggers leek het aanvankelijk makkelijk: de omvang van de vastgoedportefeuille is leidend. Dan kom je uit op Patrick Kanters, Pieter Hendrikse en Guido Verhoef van APG, CBRE GI en PGGM. Maar in deze organisaties is nooit sprake van een ultieme beslisser. Sommige pensioenfondsbestuurders kunnen bij wijze van spreken nog geen water uit de minibar bestellen zonder overleg met het thuisfront.
Het verschil maken
Vandaar dat de afgelopen tijd de aandacht voor de private belegger is gegroeid. Zij maken wel vaak zelf het verschil. PropertyNL beschikt over een lijst van 220 private beleggers met meer dan € 100 mln commercieel vastgoed. Het voorbeeld voor deze groep is in Nederland Lesley Bamberger. Zonder hem zouden The Bank en The Curve in Amsterdam er niet staan, net zoals Huys (een complex in New York dat in december geheel verkocht was) nooit was ontwikkeld.
Voorbeelden zijn ook Monique Maarsen met de First Rotterdam en een groot project in Amsterdam (waarover in een volgende editie meer), Daan van der Vorm en Newomij (Erik-Jan Bulstra) met de renovatie van het Apollo House. Het meest recente voorbeeld van de groep private beleggers is de transformatie van de Diamantbeurs tot een centrum van creatieve industrie. Ook hier geen cent buitenlands of institutioneel kapitaal, maar alleen privaat geld (Sijthoff Media Groep van Willem Sijthoff en Brouwershoff Beheer met als directeur Maarten Feilzer).
PropertyNL besteedt apart aandacht aan deze groep private beleggers. Niet alleen door medewerking aan het jaarlijkse onderzoek van ING Real Estate Finance en de University Nyenrode, maar ook door op dagbasis de deals te volgen. Het is een soort 80–20 verhouding. Op de ruim € 10 mrd nieuwe beleggingen vorig jaar is het aandeel private beleggers beperkt, maar in volume komt meer dan 80% op het conto van deze groep, zo berekende DTZ Zadelhoff deze maand.
Tot voor kort bepaalde de visie van projectontwikkelaars de toekomst van de gebouwde omgeving. Zonder Coen van Oostrom van OVG zag Rotterdam er anders uit, zonder Kalisvaart (ex-MAB) lag er geen Oosterdokseiland in Amsterdam en zonder Hans van Veggel (ex-Multi) geen koopgoten en overkluizingen.
Alleen maar overleven
Maar voor ontwikkelaars zijn dit geen beslissersjaren. Multi moet zijn weg vinden onder Blackstone, MAB bestaat zelfs helemaal niet meer, alleen Coen van Oostrom laat nog steeds van zich spreken (onder meer in de komende editie). Ook de bazen van de bouwconcerns (Dick Boers van VolkerWessels, Ton Hillen van Heijmans en Job Dura van DuraVermeer) laten de projectontwikkeling dit jaar waarschijnlijk zoveel mogelijk links liggen. Voor sommigen (met name Ballast Nedam) is 2015 overleven al een hele prestatie. Drie private ontwikkelaars vallen echter ook in deze tijd op: Provast met Arno van der Voort (in de voetsporen van de gepensioneerde Hans Schröder), Winno Pleijsier met Borghese en Eijk van Otterloo van Heren2.
Steeds populairder wordt het waarde toevoegen door het ontwikkelen voor eigen portefeuille. Mooie voorbeelden daarvan geven Schiphol Real Estate (André van den Berg) met The Base en NS met de ontwikkeling van Rotterdam CS, de winnaar afgelopen jaar van talrijke prijzen, waaronder onlangs die van de vakjury van de Rotterdamse Architectuurprijs. Het achterhalen van de beslisser achter al dit moois is niet eenvoudig. Is dat Michiel Noy van NS Stations, is dat Prorail, of moeten we zeggen dat dit een ontwikkeling was van TBI Bouw (Daan Sperling) of van technisch adviseur Arcadis?
Over Arcadis gesproken, Daar is net Wendy Verschoor aangetreden in het managementteam (portefeuille gebouwen). Het is een terugkerend onderwerp, maar ondanks Wendy Verschoor blijft het percentage vrouwen onder de beslissers in het vastgoed ontstellend laag. Wie denkt dat dit een kwestie van tijd is, moet de oude onderzoeken van PropertyNL erbij pakken. Bij elke crisis neemt het percentage vrouwen onder beslissers juist af.
De tijd is om
In de afgelopen jaren is steeds meer aandacht besteed aan de beslissersrol van (Nederlandse) banken. Met € 50 mrd aan hypotheekleningen commercieel vastgoed onder hun hoede, beslissen zij immers hoeveel tijd partijen krijgen om te overleven. Voor Rudy Stroink (nu directeur van meubelfabriek Pastoe, Roger Lips (nu voortvluchtig) en Ger Visser (vechtend tegen gevangenisstraf) was die tijd verstreken. Veel anderen houden hun hoofd nog boven water, ondanks het getrek van hun vastgoedportefeuille, die steeds verder onder water komt. Hun lot ligt in handen van de financier.
Voor banken is het echter steeds moeilijker nog iets te beslissen Een voorbeeld daarvan geeft FGH Bank-directeur Peter Keur. Per 1 februari verlaat hij het strijdtoneel, nadat FGH Bank is ingelijfd in de Rabo-organisatie. Voor collega Peter Göbel van ING Real Estate Finance breken echter betere tijden aan: zijn polsstok wordt groter, mede dankzij funding van verzekeringszus NN. Ook Hans Copier van Propertize zit steviger op zijn stoel, nu de kruitdampen van de nationalisatie van SNS zijn opgetrokken.
Per saldo zal er echter veel meer geld nodig zijn om de bestaande voorraad commercieel vastgoed geschikt te maken voor de toekomst. De vraag is of dat geld er komt doordat Nederlandse banken ruimhartiger kunnen gaan lenen, of dat het toch moet komen van toenemende buitenlandse concurrentie. Het is echter nog te vroeg om daar een beslisser voor aan te wijzen."
Gerelateerde artikelen:
