Waar NS Poort voorheen vastgoedontwikkeling nabij stations zelf ter hand nam, wordt nu gezocht naar partijen die posities willen overnemen of grond in erfpacht willen nemen. NS Poort bouwt voortaan alleen nog op stationslocaties zelf en ziet het ontwikkelen van vastgoed buiten de stations/OV-terminals niet meer als zijn kerntaak. door Ronald de Blauw PropertyNL Magazine Nr. 5 - 8 april 2011
Waar NS Poort voorheen vastgoedontwikkeling
nabij stations zelf ter hand nam, wordt nu gezocht
naar partijen die posities willen overnemen
of grond in erfpacht willen nemen. NS Poort bouwt
voortaan alleen nog op stationslocaties zelf en ziet het ontwikkelen
van vastgoed buiten de stations/OV-terminals
niet meer als zijn kerntaak.
door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine Nr. 5 - 8 april 2011
In ’t kort
• NS Poort richt zich
geheel op stations
• Terugtrekking uit
ontwikkeling
• NS Poort houdt wel
regie in stationsgebieden
Projecten als het nieuwe stadhuis in Zaandam en de in
aanbouw zijnde ROC Mondriaan achter Hollands Spoor
in Den Haag zou NS Poort in de nieuwe constellatie niet
meer ter hand nemen. In de gebiedsontwikkeling Via
Breda worden om deze reden gronden overgedragen van
de NS aan de gemeente om samen met de gemeente vervolgens
een andere ontwikkelaar te zoeken. Paul Rutte en
Jaap Reijnders willen niet spreken van een strategiewijziging,
maar eerder van een verdere aanscherping, een logische
vervolgstap op de ingeslagen weg. De focus komt nog
meer op stations te liggen dan voorheen. Rutte is directeur
Ontwikkeling bij NS Poort en Reijnders directeur van het
Exploitatiebedrijf. In het NS kantoor in de Katreinetoren,
met uitzicht op het grootste stationsproject van Nederland,
OVT Utrecht, geven ze uitleg.
Mobiliteit is het leidende principe voor zowel de NS en NS
Poort en de stations staan opnieuw ‘in de picture’, nadat
aanvankelijk, na het ontstaan van NS Poort uit NS Vastgoed
en NS Stations in 2007, meer vanuit functionele portefeuilles
werd gewerkt (winkels, kantoren en woningen).
Projecten moeten ter dienst staan van het functioneren van
de stations, die meer en meer als multifunctionele stedelijke
knooppunten fungeren. Reijnders: ‘Activiteiten die
niet in het beleid passen, worden uitgefaseerd. Maar het is
als het bijsturen van een tanker, het kost veel tijd om van
koers te wijzigen.’ Na de fusie in 2007 werd al besloten dat
projecten op ver van stations gelegen locaties niet tot het
‘natuurlijke speelveld’ van NS Poort behoren. Projectontwikkeling
gebeurde voortaan alleen nog in de directe omgeving
van stations. Nu gaat NS Poort ook deze posities,
met behoud van regie, overdragen aan andere partijen.
Erfpacht
NS Poort is dus in eerste instantie een stationsbedrijf.
Maar dat neemt niet weg dat het bedrijf wel grip wil houden
op de ontwikkeling van stationsgebieden, bijvoorbeeld
door – samen met de gemeente – de regie te voeren met
stedenbouwkundige plannen of via gronduitgifte. Locaties
bij stations worden in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven
en daarbij is het zaak te weten ‘aan wie je grond uitgeeft
en welke functies tot stand komen’, aldus Reijnders. In
2008 werden het Grond- en Exploitatiebedrijf en het Ontwikkelbedrijf
binnen NS Poort opgericht en verschillende
disciplines werden geïntegreerd. Waar aanvankelijk meer
vanuit afzonderlijke regionale bedrijven werd geopereerd
wordt nu meer vanuit projecten gewerkt, met de stations
als startpunt.
langere termij n
De grondportefeuille heeft een omvang van 3800 ha en
daarvan ligt 800 ha in stationsgebieden (inclusief de stations
zelf) en 3000 ha daarbuiten. Op langere termijn
wordt een deel van die 3000 ha verkocht aan projectontwikkelaars
of beleggers, soms met een bouwverplichting,
maar meestal zonder. Van de 800 ha stationslocaties heeft
95% nog een spoorbestemming en hier maakt NS Poort
samen met de gemeente eerst plannen voor. ‘Er moet dus
veel werk verzet worden om van dit bezit aantrekkelijke
gebieden te maken’, zegt Rutte. ‘Veel stationsgebieden
bevinden zich binnen de 19de-eeuwse schil om de historische
binnenstad, waardoor een mengeling van functies
met wonen, werken, recreëren en educatie voor de hand
ligt.’ Vanuit het stedenbouwkundig plan wordt bekeken of
erfpacht, verkoop of langer aanhouden de beste optie is.
Reijnders constateert dat het Exploitatiebedrijf op dit moment
volop draait, echter op een andere manier dan verwacht.
‘Aanvankelijk waren we vooral bezig met de grote
ontwikkellocaties. Door de kredietcrisis werd het investerend
vermogen van grote ontwikkelaars beperkt en haakten
sommigen af vanuit bedrijfsstrategische overwegingen.
We hebben echter onverwacht veel transacties gedaan
op kleinere locaties, met name met familiebedrijven, ontwikkelende
bouwers en ook corporaties. Zo hebben we bijvoorbeeld
onze positie aan de Cruquiuskade in Amsterdam
verkocht aan een combinatie van De Nijs Ontwikkeling en
Hoorne Vastgoed.’ De waardering van grondportefeuille
gebeurt op basis van de huidige bestemming of op historische
kostprijsbasis, dus NS Poort heeft niet te maken met
grote afboekingen doordat bouwplannen niet doorgaan of
vertraagd worden, zoals bij sommige andere ontwikkelaars
met een omvangrijke grondbank. Die grondwaarde is sterk
afhankelijk van de huidige functie en kan soms ook een
negatieve waarde hebben, als bijvoorbeeld de kosten voor
onderhoud en bodemsanering bijzonder hoog zijn.
Projecten waar in een eerder stadium al uitvoeringsovereenkomsten
voor zijn vastgelegd, worden volgens
afspraak gerealiseerd. Dat betekent dat de bouw van het
kantoor voor SNS Reaal in Alkmaar en de stadskantoren in
Utrecht, Gouda, Beverwijk en Zaandam gewoon doorgaan.
De belangrijkste projecten zijn de OV-Terminals in de vier
grote steden, Arnhem en Breda, de stations die aangetakt
worden op de netwerk van de HSL en waar het Rijk in totaal
€ 1 mrd aan bijdraagt (de Nieuwe Sleutelprojecten).
Tegelijkertijd heeft de ontwikkelaar zich teruggetrokken
uit verschillende planonderdelen in het stationsgebied van
Beverwijk, Inverdan in Zaandam en het Maankwartier in
Heerlen, waar de bebouwing buiten het station nu door
corporatie Weller alleen wordt gedaan, in plaats van de
gezamenlijke ontwikkeling in een consortium, zoals oorspronkelijk
de bedoeling. NS Poort realiseert hier wel de
vernieuwing van het station zelf.
Rutte: ‘Hoewel we op verschillende plekken stoppen met
de realisatie van vastgoed, blijven we wel medeverantwoordelijk
voor de totale gebiedsontwikkeling. Het doel is om
het totale netwerk van 385 stations te versterken en knooppunten
verder te ontwikkelen. Daarmee leveren we een
bijdrage aan de mobiliteit van Nederland. Wij voeren de
regie in de stationsgebieden en zorgen voor een goede ontsluiting.’
Niet alle stations hebben hetzelfde verdienmodel
en bij kleine stations gaat het er bijvoorbeeld vooral om
de parkeerfaciliteiten voor auto en fiets te verbeteren en
uit te breiden, om zo het reizen per trein toegankelijker
te maken. Dan kan het zijn dat de exploitatie niet kostendekkend
is, maar dat wordt gecompenseerd door grotere
stations met uitgebreide voorzieningen.
NS POORT IN CIJFERS
Hoewel NS Poort een aantal activiteiten afbouwt, behaalde het dochterbedrijf
van de NS in 2010 zijn grootste omzet ooit, € 683 mln (€ 613 mln in 2009).
Het resultaat uit de bedrijfsactiviteiten is gestegen van € 51 mln in 2009 naar
€ 98 mln in 2010. Projectontwikkeling was goed voor een omzet van circa
€ 150 mln. Deze omzet zal naar verwachting dit jaar nog toenemen, doordat
een groot aantal projecten in voorbereiding of uitvoering is. Mogelijk loopt de
omzet van het Ontwikkelbedrijf na ongeveer drie jaar weer terug tot een niveau
van circa € 100 mln. Het aandeel woningen in de pijplijn neemt gestaag af. Bij
het onderdeel Retail, waar Servex met alle winkel- en horecaformules op stations
onder valt, werken circa 4500 mensen en bij de overige onderdelen in totaal
circa 450 mensen. Het Exploitatiebedrijf (assetmanagement en –development
en grondbedrijf ), onder leiding van Jaap Reijnders, telt 75 medewerkers en het
Ontwikkelbedrijf, met Paul Rutte als directeur, heeft 40 medewerkers. Sinds 1
november 2009 is Michiel Noy directievoorzitter van NS Poort, als opvolger
van Pamela Boumeester. Noy was voorheen financieel directeur bij NS Poort
en NS Reizigers.
