Meer ijzers in het vuur

Wienke Bodewes is sinds een half jaar topman bij Amvest, de ontwikkelende belegger die
in handen is van Aegon en PGGM. Bodewes wil de eigen woningportefeuille doen groeien
tegen de verdrukking in. Van de politiek verwacht hij niet veel, wel van grondposities in het
gehele land en kwalitatieve ontwikkeling.

Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 19

door Wabe van Enk en Gabriëlle Klaver

Zo heel anders dan zijn oude werkkring vindt Wienke
Bodewes zijn nieuwe niet. Ook bij de Amsterdamse woningcorporatie
Ymere was hij gewend afgerekend te worden
op rendement. Daar was hij verantwoordelijk voor
de ontwikkelactiviteiten van de corporatie, die evenals bij
Amvest moesten bijdragen aan een optimalisatie van de
bestaande portefeuille. En daar was hij ook al actief in
gebiedsontwikkeling, een activiteit waar voormalig topman
Menno Maas bij Amvest ook al de nadruk op legde.
Maar door zijn nieuwe baan is hij wel een van de hoogste
nieuwe binnenkomers in de vastgoedbeslisserslijst van
PropertyNL die immers geen topmannen van corporaties
meetelt, maar wel van commerciële beleggingsfondsen.
Bodewes treedt aan bij Amvest op het moment dat er een
sterke groeiambitie is geformuleerd. Het fonds is ooit
voortgekomen uit de bundeling van de vastgoedactiviteiten
van pensioenfonds PGGM en verzekeraar Aegon en
werd een pur sang woningfonds toen de kantoor- en winkelactiviteiten
apart werden gezet in Rodamco Europe.
PGGM en Aegon hebben echter nooit afscheid genomen
van Amvest en zijn de enige aandeelhouders. Bodewes:
‘Groei wordt op prijs gesteld maar het gaat niet zozeer
om de bulk, als wel om het rendement. Door de aandeelhouders
wordt in die groei geïnvesteerd.’ De ambitie is
om de komende drie jaar de exploitatieportefeuille met
gemiddeld 700 woningen per jaar te laten groeien tot
circa 12.500 woningen eind 2009.
Liberalisatiegrens
Maar is het nog wel aantrekkelijk om in de huidige politieke
omstandigheden directeur te zijn van een woningfonds
met ambities? De woningmarkt zit op slot en het
huidige kabinet heeft besloten daar niets aan te doen.
Voor een fonds als Amvest maakt dat nogal uit: 25% van
de woningen zit onder de huidige liberalisatiegrens, wat
miljoenen per jaar scheelt en dus van invloed is op de investeringscapaciteit.
Want het indirecte rendement mag
nu dan wel toenemen, het directe rendement zou veel
hoger kunnen zijn. Lobbyen voor betere omstandigheden
lijkt niet te helpen. Bodewes is sinds kort bestuurslid
van de IVBN, maar met een totaal van 170.000 huurwoningen
van de IVBN-leden is er nauwelijks een vuist te
maken in Den Haag.
Bodewes is niet te somber: ‘Wat Den Haag ook doet,
slechter dan nu kan het niet. De huidige regels stimuleren
de koopwoningmarkt zodanig, dat wat er uiteindelijk
ook beslist mag worden, het altijd ten faveure van de
huurmarkt zal zijn.’ Bovendien proeft Bodewes dat de
organisaties van beleggers, ontwikkelaars maar ook corporaties
en consumenten het steeds meer eens worden
op hoofdlijnen. Zij pleiten meer en meer voor afschaffing
van hypotheekrenteaftrek, huurwaardeforfait en
overdrachtsbelasting in combinatie met liberalisatie van
de huur.
En dan nog, het politieke aspect mag dan inwerken op de
activiteiten van Amvest, er dwars overheen ligt de economische
ontwikkeling en die vindt Bodewes uiteindelijk
van groter belang. Onafhankelijk van politieke omstandigheden
is er een vraag in de markt waar een woningfonds
op kan inspelen, waar tegen de stroom in toch een
waardestijging te realiseren valt. Het besteedbare inkomen
groeit nog steeds en voor groepen als starters en
ouderen is er in grote delen van het land een tekort aan
woningen.
Sloop
Er is niet zozeer een kwantitatief tekort aan woningen,
als wel een tekort aan kwaliteit. De portefeuillegroei van
Amvest moet komen van investeringen in woningen met
een goede kwaliteit in sterke marktgebieden. Want Bodewes
is realistisch genoeg om te beseffen dat het voldoen
aan een kwalitatieve vraag leegstand zal veroorza
ken in minder aantrekkelijke woningen en woonwijken.
Bodewes: ‘De snelheid waarmee is afhankelijk van de
economische ontwikkeling, maar uiteindelijk zullen met
name de wijken uit de wederopbouwperiode verdwijnen.’
Sloop is onontkoombaar, maar de grote valkuil is
dat dezelfde woningen terugkomen. Iets dat Bodewes nu
bijvoorbeeld ziet gebeuren in de Westelijke Tuinsteden in
Amsterdam. Daar wordt te weinig in geïnvesteerd, omdat
het geen sterk marktgebied is. Naar de overtuiging van
Bodewes kan een goede marketing en de toevoeging van
de juiste kwaliteit een gebied echter ook versterken – zie
het voorbeeld van IJburg in Amsterdam.
Op de Nederlandse schaal ziet Amvest, naast de Randstad
en Knooppunt Arnhem Nijmegen waar het al actief is,
Noord-Brabant als sterk marktgebied. Samen met de Van
Boldrik Groep is een grondfonds gestart waarmee gronden
verworven moeten worden in Zuid-Nederland die als
gebieden tot compleet nieuwe wijken ontwikkeld kunnen
worden. Amvest heeft nog onder leiding van Maas
immers niet voor niets een gebiedsontwikkelingstak opgezet,
bedoeld om de strategie als ontwikkelende belegger
beter vorm te geven. Naast binnenstedelijke posities
kan Amvest putten uit een strategische portefeuille met
circa 700 hectare aan grond.
Scherper
Want de combinatie van ambitieuze groei met aantrekkelijke
rendementen is eigenlijk alleen mogelijk door
zelf risicodragend te ontwikkelen. In de afgelopen jaren
heeft Amvest evenals andere fondsen wel gebruik
gemaakt van de kansen in de markt om nieuw ontwikkelde
woningen van ontwikkelaars te verwerven, maar
dat heeft nadelen. Bodewes: ‘Een woning die aanvankelijk
was bestemd voor de koop is niet zonder meer om
te zetten naar een huurwoning – het is een ander type
woning.’ Daarbij komt dat bij zelf ontwikkelen scherper
op de stichtingskosten en kwaliteit gestuurd kan
worden.
Dat Amvest streng selecteert op sterke marktgebieden,
betekent niet dat er gekozen wordt tussen uitleg of
binnenstedelijk. Bodewes: ‘Kiezen kan niet, we moeten
meer ijzers in het vuur hebben.’ Ontwikkelingen
in de uitleg moeten echter wel extreme woonmilieus
zijn om zich van andere te onderscheiden. Binnenstedelijk
ligt de focus op functieverandering van gebieden
naar woonwijken en het transformeren van verouderde
woonwijken. Zo heeft Amvest posities op Strijp R in
Eindhoven en de Binckhorst in Den Haag. Het specialiseren
in binnenstedelijke herontwikkelingen is
aantrekkelijk omdat huurappartementen goed in dit
milieu passen en er weinig concurrentie is van commerciële
ontwikkelaars.
Des te meer komt Amvest bij de herstructureringen van
woonwijken de corporaties tegen. Bodewes streeft ernaar
met deze partijen samen te werken en ontwikkelvehikels
en beleggingsfondsen op te zetten. Volgens Bodewes is
dit ook voor de corporatie aantrekkelijk, omdat Amvest
expertise van commerciële verhuur en fiscaliteit meebrengt.
En uiteraard ook het noodzakelijke vermogen en
de mogelijkheid van de verdeling van de risico’s.

nieuwe
energie
voordat Wienke Bodewes in maart 2007
het stokje bij amvest als algemeen directeur
overnam van menno maas, was hij
lid van de raad van bestuur van woningcorporatie
Ymere waar hij verantwoordelijk
was voor de portefeuille ontwikkeling.
Bodewes: ‘ik had het ongelooflijk naar
mijn zin bij Ymere.’ in 1994 was hij door
directeur lex Pouw benaderd die van het
toenmalige Woningbedrijf amsterdam
een soort Principaal wilde maken. de
bruteringsoperatie was net achter de rug
en corporaties bezonnen zich op hun rol.
voor Bodewes een periode die goed aansloot
op zijn werkervaring bij de gemeente
rotterdam, waar hij eerder deel uitmaakte
van Q&Q. dat was, in de tijd dat mensen
als riek Bakker daar nog actief waren, een
conceptuele denktank van de gemeente
waar ideeën over zaken als marketing,
bouwtechnieken en inspraak werden opgepakt
en uiteindelijk ook tot uitvoering
gebracht. daarna was hij voor de gemeente
werkzaam bij de dienst ruimtelijke ordening
en stadsvernieuwing.
het Woningbedrijf besloot het ontwikkelen
ter hand te nemen en zette er al snel
een eigen rechtspersoon voor op – iets
dat binnenkort waarschijnlijk voor iedere
corporatie onontkoombaar zal zijn. Bodewes:
‘het irriteer me, en heb me altijd
geïrriteerd aan andere corporaties die
geen gelijke concurrentie met de rest
van de markt aangaan. als Woningbedrijf
en daarna Ymere draaiden we een goed
rendement onder precies dezelfde fiscale
condities als andere partijen. de omzet
bedraagt nu waarschijnlijk zo’n € 300
mln per jaar.’
toen Bodewes halverwege 2006 benaderd
werd voor de functie bij amvest, speelde
de fusie tussen Ymere en Woonmaatschappij
tot de grootste woningcorporatie
van nederland volop. Bodewes: ‘die fusie
was nóg een reden om te blijven.’ de reden
voor de overstap naar amvest moet
volgens Bodewes dan ook vooral gezocht
worden in het persoonlijke. na elf jaar op
dezelfde post heeft hij de sollicitatiegesprekken
gevoerd voor het merendeel van
zijn eigen werknemers. ‘ik wil geen “opa
vertelt” worden.’ hij krijgt energie van een
nieuwe rol en bij amvest heeft hij die. als
algemeen directeur bestrijkt hij het hele
veld, van strategie tot personeelszaken,
van merkenbeleid tot beleggen.

amvest in cijfers
Eind 2006 had amvest 10.356 woningen
in portefeuille die een boekwaarde van
€ 1,8 mrd vertegenwoordigen. het totale
resultaat is in 2006 uitgekomen op € 174
mln, een stijging van 10,1% ten opzichte
van 2005. dat is vooral te danken aan
het indirecte resultaat. het directe resultaat
uit de verhuurinkomsten daalde
met name als gevolg van een grotere
leegstand (7,5%). de ontwikkelportefeuille
exclusief deelnemingen is in 2006
gedaald van € 1,4 mrd naar € 1,2 mrd
als gevolg van een aantal opgeleverde
nieuwbouwprojecten. Geschat wordt dat
de ontwikkelportefeuille mét deelnemingen
dubbel zo groot is. in 2006 zijn er
minder woningen verkocht als gevolg
van de ingezette strategie om de exploitatieportefeuille
te laten groeien.
naast dit actieve deel van de portefeuille
heeft amvest het asset management
van de woningportefeuille van aegon.
deze stille portefeuille bestaat uit 8000
woningen.