Belegger in parkeergarages Interparking is bezig met een sterke groei, internationaal en in Nederland. Het Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB), met een vermogen van $ 220 mrd, heeft een belang van 39% in Interparking. Door Paul Wessels Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 28 november 2014
Belegger in parkeergarages Interparking is bezig met een sterke groei, internationaal en in Nederland. Het Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB), met een vermogen van $ 220 mrd, heeft een belang van 39% in Interparking.
Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 28 november 2014
‘Financiële slagkracht en een langetermijnvisie zijn belangrijke ingrediënten voor groei’, aldus topman Roland Cracco. Het van oorsprong Belgische Interparking timmert de laatste tijd ook in Nederland aan de weg met een aantal opmerkelijke aankopen.
Zo kocht het bedrijf, dat in Nederland wordt geleid door vastgoedprofessional Johan Tol, parkeergarage IJdock van ontwikkelaar ASR. Onlangs opende Interparking de parkeergarage onder de Markthal in Rotterdam en werd de koopovereenkomst voor parkeervoorziening Tournooiveld te Den Haag getekend. Aan de Zuidas doet het parkeerbedrijf het beheer in de parkeergarage van de onlangs opgeleverde kantoorontwikkeling The Edge en vorige maand werd bekend dat het bedrijf de parkeergarages van de gemeente Groningen gaat beheren.
Internationaal is de expansie een succesverhaal. Momenteel heeft Interparking ruim 700 parkings in 9 Europese landen. Enkele jaren geleden boekte het bedrijf een doorbraak op de Duitse markt via een joint venture met Deutsche Bahn, waarbij het de exploitatie van alle DB-parkings bij Duitse stations ging doen. DB vertegenwoordigt 51% in deze joint-venture, de parkeerspecialist de overige 49%. In Italië is Interparking vooral actief met bovengrondse parkeerplaatsen. In Polen is het bedrijf sinds twee jaar actief en is het uitgegroeid tot de tweede speler in deze markt.
Liefst eigendom
Toch is het niet het streven de grootste te zijn, zegt Cracco. ‘Het draait allemaal om de ratio’s. We zitten internationaal bij de top-3 wat betreft de omzet van onze parkeerplaatsen. Dáár draait het om.’ Interparking kiest daarbij voor een duidelijk ander model dan sommige van zijn internationale concurrenten. Daar zijn het parkeerbedrijf en het vastgoed dikwijls van elkaar gescheiden. ‘We zijn zeer geïntegreerd: van het ontwerpen, bouwen en exploiteren tot het in belegging nemen van parkings. Verkoop is niet aan de orde.’
Interparking verzorgt graag het beheer van een parkeergarage, maar gezien de langetermijnvisie heeft het bedrijf een parkeervoorziening liever in eigendom. Cracco: ‘De kwaliteit van parkeren neemt snel toe en wij lopen daarin voorop. Groeien is financieel zwaar: per parkeerplaats kost een parkeergarage € 25.000 tot € 45.000. In Brussel is er zelfs een parkeergarage die iets minder dan € 100.000 per parkeerplaats heeft gekost, maar dat is een uitzondering. Het nadeel van beheercontracten is dat ze zo’n korte termijn kennen: 2–3 jaar. Als je een parkeerobject langere tijd kunt exploiteren, kun je invloed uitoefenen op het gebouw, op de stakeholders en op de tarieven.’
Kapitaalintensief
De sterke institutionele aandeelhouders, verzekeraar AG en Canada Pension Plan Investment Board, bieden Interparking de ruimte om te investeren: ‘Er wordt nooit op voorwaarde van financiering geboden op de projecten. Er zijn er maar weinig die dat kunnen in Europa. We hebben een eigen financieringspoot en zijn wat dat betreft zeer gecentraliseerd.’
De kwaliteit van de parkings van Interparking blijkt volgens Cracco uit het feit dat vele inmiddels een rating hebben van de European Parking Association (EPA), de European Standard Parking Award (ESPA). ‘Veel van onze parkings zijn gekeurd volgens de ESPA-checklist: van de 300 gekeurde garages in Europa zijn er 136 van ons en er komen er steeds meer bij. Zo had de Markthal bij opening meteen al een ESPA-rating.’
Om in de top van de parkeermarkt mee te draaien zijn forse investeringen nodig: Interparking is druk bezig met parkeergarages die CO2-neutraal zijn, met compensatie door led-verlichting, biomassaprojecten en materialen die veel langer meegaan dan vroeger gebruikelijk was. Ook wordt er flink geëxperimenteerd met techniek: bij de parking op de Lijnbaan in Rotterdam krijgen duurzame – elektrische – voertuigen bijvoorbeeld een korting. Cracco: ‘De technologie is ingewikkeld, maar we gaan dit concept Eco-parking in de markt zetten. Veel gemeenten praten over zulke oplossingen, maar deze vergen investeringen. Wij kunnen daarin voorzien. De Nederlandse markt is de eerste waar dit gebeurt.’
Consolidatieslag
Terwijl parkeergarages kwalitatief steeds beter worden, kunnen de tarieven niet evenredig worden verhoogd, integendeel zelfs. Dit maakt het beleggen in parkeergarages een spel waarbij veel lang geld nodig is. Dat veroorzaakt een consolidatieslag in een markt die naast een aantal grotere providers in Europa als Interparking, Vinci Parking, Apcoa, Q-Park, Saba en NCP wordt gedomineerd door een bont gezelschap van particuliere beleggers. Cracco: ‘Dit is een business waarbij schaalgrootte een steeds grotere rol speelt.’
Interparking is – ook in Nederland – geïnteresseerd in samenwerking met parkeerbedrijven die de schaalvergroting niet kunnen bijbenen. ‘Samenwerking met een familiebedrijf is vaak een lang proces, dat je niet kunt forceren. Een joint venture is dan bijvoorbeeld een mooie oplossing. Wij scheppen de mogelijkheden om samen te investeren. Wij willen verder groeien in landen waarin we nu al actief zijn en kijken daarnaast in aangrenzende landen. We kunnen met een degelijk product en een goede prijs een omslag brengen in de markt. Binnen een jaar of twee verwachten we zelfs intercontinentaal actief te worden. We kijken naar landen waar mensen de overstap maken van twee naar vier wielen.’
Gemeentelijke parkeerbedrijven
De topman ziet in Europa steeds meer overheden die met de markt willen samenwerken. Cracco: ‘Gemeentelijke parkeergarages zijn vaak niet efficiënt gebouwd en worden niet altijd optimaal geëxploiteerd. Ze bieden wel veel werkgelegenheid en daarom ligt het gevoelig om ze te optimaliseren.’
Er is echter een omslag gaande: steden proberen zich op hun kernactiviteiten te concentreren en zoeken daardoor steeds meer samenwerking met de markt. Zo willen veel Franse steden privatisering van of een joint venture voor hun parkeergarages. In het Franse Cannes heeft Interparking bijvoorbeeld het gemeentelijk parkeerbedrijf overgenomen.
Cracco schetst hoe private parkeerbedrijven als Interparking juist ook een maatschappelijke rol kunnen vervullen, die politici kan aanspreken: ‘Essentieel is het niveau van de mensen met wie we werken. Niet iedereen wil in een parkeergarage werken en wij moeten het juist hebben van gemotiveerde mensen die een tweede kans kunnen gebruiken. Op ons hoofdkantoor is een parkeerschool, waarin onze employees het ‘parkeervak’ leren. We bieden een mogelijkheid voor oudere mensen die verder van de arbeidsmarkt afstaan, voor nieuwkomers op de arbeidsmarkt en mensen die ná hun pensioen – al of niet moeten – blijven werken. We zijn wat dit betreft ook een sociaal vangnet.’
Canadees pensioengeld achter Interparking
De Belgische verzekeraar AG verkocht eerder dit jaar een belang van 39% in Interparking aan Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB). Met CPPIB heeft de parkeerspecialist een aandeelhouder met $ 220 mrd aan vermogen achter zich staan. De Canadese institutionele belegger betaalde € 376 mln voor het belang in Interparking.
Interparking bezit een portefeuille van circa 700 parkeergarages met meer dan 300.000 parkeerplaatsen in 340 steden in negen Europese landen. Het bedrijf is goed voor een omzet van € 344 mln en heeft 2300 medewerkers. Het had vorig jaar een ebitda van € 110 mln. Circa een derde van de parkings is in eigendom, een derde loopt via een huur- of managementcontract en een derde via opstal of erfpacht.
In Nederland bezit en beheert Interparking momenteel 50 parkeergarages en ruim 22.000 parkeerplekken en heeft het 15 locaties in de pipeline. Topman Roland Cracco zegt dat de overname het parkeerbedrijf meer armslag geeft voor aankopen. Sinds 2002 was 90% van de parkeerspecialist in handen van AG Real Estate (toen nog Fortis Real Estate), de vastgoedtak van de verzekeraar AG. Sindsdien is het aantal parkeerplaatsen meer dan verdubbeld.
AG behoudt na de verkoop nog wel de meerderheid (51%) in Interparking. De stichtersfamilie (verenigd in Parkimo) blijft op 10%. Claude de Clercq, wereldkampioen waterskiën, heeft het bedrijf in 1958 in Brussel opgericht tijdens de wereldtentoonstelling.
Cracco zegt dat de nieuwe aandeelhouder Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) net als AG Real Estate een langetermijninvesteerder is die geen gebrek aan cash heeft. ‘Bovendien heeft het zelf investeringen en ervaring buiten Europa. Omdat bij AG Real Estate het aandeel van de participatie in Interparking is teruggevallen, kunnen we nu kijken naar grotere overnames’, aldus Cracco. De overnameprijs van € 376 mln komt overeen met een ebitda multiple van meer dan13 keer. In totaal zou het bedrijf hiermee € 1,5 mrd waard zijn. Aandelen in een ander groot parkeerbedrijf werden onlangs voor 10 keer de ebitda verkocht. Cracco: ‘Dat wij hoger scoren heeft te maken met de langeretermijnvisie en een hogere kwaliteit van het parking-portfolio.’
