Beleggers en ontwikkelaars beantwoorden een toename van de kantorenleegstand eerder met het verstrekken van huurincentives dan met het verlagen van de huurprijzen.
Beleggers en ontwikkelaars beantwoorden een toename van de kantorenleegstand eerder met het verstrekken van huurincentives dan met het verlagen van de huurprijzen.
Dat blijkt uit een onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), uitgevoerd door Erwin Buitelaar. Hij is ook onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving (onderdeel het ministerie van Infrastructuur en Milieu).
Pas na jaren aanhoudende leegstand geven de verhuurders geen incentives meer, maar verlagen ze de huren. Buitelaar constateert in zijn onderzoek dat partijen dit zo lang mogelijk proberen uit te stellen totdat verslechterde marktomstandigheden algemeen bekend en geaccepteerd zijn. Dit wordt onderbouwd met empirisch onderzoek en statistische analyses.
Due diligence
De resultaten van het onderzoek onderstrepen het belang van due diligence rondom verkooptransacties. Wanneer incentives bekend zijn voor alle betrokken partijen dan zijn ze niet problematisch. 'Kopende partijen kunnen en moeten die kenbaarheid afdwingen. Het gevaar van een zich herstellende markt is dat de zorgvuldigheid die sinds de crisis leek te ontstaan weer verwatert', aldus het onderzoeksrapport.
Ook de AFM kan een rol spelen via handhaving van de door haar opgelegde verplichting dat verstrekte incentives gerapporteerd moeten worden in het jaarverslag.
Informatieasymmetrie
Terwijl contracthuren algemeen bekend zijn, zijn incentives dat soms niet. Het feit dat aanbieders van vastgoed op korte termijn kiezen voor het verstrekken van incentives en later pas voor het verlagen van de huren lijkt te suggereren dat het verstrekken van incentives ze wat oplevert. De bron daarvan is informatieasymmetrie. Kopende partijen, vooral diegene die de markt niet goed kennen, zoals buitenlandse beleggers, kunnen in het geval van voor hen onbekende incentives in de verleiding komen om te overbieden. Deze intransparantie kan ertoe leiden dat een markt meer gespannen is dan feitelijk gerechtvaardigd. Het is daarom van groot belang dat de verstrekte incentives voor alle marktparticipanten inzichtelijk zijn.
Gerelateerde artikelen:
