AMSTERDAM - De voorgestelde extra mogelijkheid om de huren te verhogen van hogere inkomens leidt tot flink meer inkomsten voor corporaties. Vanaf 2018 kunnen zij hiermee zelfs de volledige verhuurderbelasting van ruim € 600 mln dekken. De 1% jaarlijkse huurverhoging uit het Lenteakkoord voor middeninkomens draagt hier echter slechts voor een klein gedeelte aan bij. De hogere huren leiden ook niet tot de verwachte betere doorstroming, doordat het aanbod van goedkopere woningen beperkt is.

Dit stelt ING Economisch Bureau in het vandaag gepubliceerde kwartaalbericht woningcorporaties. In het Lenteakkoord worden extra huurverhogingen voor woningcorporaties mogelijk gemaakt. Middeninkomens tussen de € 33.000 en 43.000 kunnen door de huurverhogingen jaarlijks een huurverhoging van 1% tegemoet zien. Vanuit het regeerakkoord was al eerder voorgesteld om verhuurders de mogelijkheid te geven om inkomens boven de €43.000 jaarlijks met een extra huurverhoging van 5% te confronteren. Voor de inkomsten voor woningcorporaties is vooral de 5% huurverhoging effectief. In 2018 kunnen zij hierdoor jaarlijks € 560 mln aan extra inkomsten genereren. De 1% huurverhoging uit het Lenteakkoord zorgt jaarlijks voor slechts circa € 60 mln. Samen is dit genoeg om de totale kosten van de verhuurdersbelasting te dekken.
Het aantal huishoudens met een inkomen boven de € 33.000 dat in een corporatiewoning woont, is circa 600.000. Voor deze groep staan momenteel 93.000 woningen te koop met een vraagprijs onder de € 200.000. Slechts een gedeelte van de scheefwoners zou dus maar (direct) kunnen doorstromen. Landelijk zijn er daarbij grote verschillen in het aanbod van goedkope koopwoningen. Woningen met een vraagprijs onder de € 200.000, die betaalbaar zijn voor de betreffende inkomensgroepen, zijn in de Randstad en Noord-Brabant beperkt beschikbaar.
Het verschil in aanpak in het Lenteakkoord van nieuwe (starters) en oude gevallen (huidige huiseigenaren) maakt de doorstroming van huur naar koop daarbij ook moeilijker, als ING Economisch Bureau. Voor starters wordt namelijk een beperking van de hypotheekrenteaftrek voorgesteld. Huurders die hierdoor te maken krijgen met mogelijke extra huurverhogingen door hun hoge salaris zijn ook nog duurder uit voor hun eventuele nieuwe hypotheek, waardoor de doorstroming ook belemmerd wordt. Het uitwijken naar een andere regio met meer aanbod van goedkopere woningen wordt daarbij bemoeilijkt door de voorgestelde afschaffing van de fiscale vrijstelling van woon-werkverkeer. Hurende middeninkomens uit de Randstad die voor het kopen van een huis hun heil zoeken in bijvoorbeeld Flevoland, omdat daar het aanbod van goedkopere koopwoningen veel groter is, worden hierdoor afgeschrikt.
`Nu duidelijk blijkt dat de voorgestelde huurmaatregelen tot 2018 niet effectief zijn en deze op korte termijn ook de gewenste doorstroming naar de koopmarkt niet bevorderen, zullen corporaties nog kritischer naar hun kasstroom moeten kijken. Deze staat de komende jaren namelijk fors onder druk en daarom zijn binnen het verdienmodel stevige keuzes nodig, vooral op het gebied van investeringen. Een gezonde operationele kasstroom is belangrijk, zeker in deze tijden', aldus Ceel Elemans, ING sectormanager Public Sector.