Alleen succesvolle retailers kunnen de winkels op de Kalverstraat betalen. Dat zijn internationale ketens met de hoogste marges. Krijn Taconis (CBRE) en Gijs Bessem en Jan Kroese (KroesePaternotte) over de Amsterdamse Kalverstraat.
Alleen succesvolle retailers kunnen de winkels op de Kalverstraat betalen. Dat zijn internationale ketens met de hoogste marges. Krijn Taconis (CBRE) en Gijs Bessem en Jan Kroese (KroesePaternotte) over de Amsterdamse Kalverstraat.
door Gabriëlle Klaver
gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 20 maart 2015
Met € 3000 per m² voor een winkel van 100 m² steekt de Kalverstraat met kop en schouders uit boven alle andere Nederlandse straten. De crisis in de Nederlandse retail heeft hier voor veel vernieuwing gezorgd: in 2014 was er een hausse aan transacties die nog niet ten einde is. Aan de transactielijst worden binnenkort nog toegevoegd Stradivarius, Kiehl’s op nr. 94 en Obey your body op nr. 34.
Het zijn kenmerkende transacties: voor Stradivarius, een van de mode-merken van Inditex, is dit de eerste vestiging in Nederland. Dat geldt eveneens voor beautyshop Kiehl’s van L’Oreal, dat hier een eerste flagshipstore opent. Voor beautyshop Obey your body van Genome Cosmetics is dit de tweede Nederlandse vestiging.
Zelfs Blokker verhuurt eigen winkel
Krijn Taconis van CBRE: ‘De fashion, inclusief schoenen, en de winkels in cosmetica en verzorging zullen de komende jaren het straatbeeld bepalen. Ze komen in de plaats van telefoonwinkels en speelgoed.’ Zelfs Blokker kiest ervoor zijn winkel met voorheen de eigen formule Intertoys aan de Heiligeweg te verhuren aan & Other Stories, een merk van H&M. Met de verhuur aan een internationaal label van een succesvolle retailer valt nu eenmaal een beter rendement te halen.
Gijs Bessem en Jan Kroese van KroesePaternotte: ‘De prijzen zijn ook tijdens de crisis op en rond de Kalverstraat niet gedaald, maar zelfs iets gestegen. De internationale vraag mag iets afgenomen zijn, een winkel van 100 m² met de juiste frontbreedte krijg je niet voor onder € 300.000 per jaar.’
Hogere marges
De vraag komt van de internationale ketens die tussenschakels hebben geëlimineerd en soms zelfs eigen fabrieken hebben in lagelonenlanden. Daardoor hebben ze hogere marges dan retailers die hun inkopen doen bij de groothandel. Zij kunnen zich de duurste locaties veroorloven.
Het resulteert in nieuwe namen als Topshop (Arcadia Group, Brits), Forever21 (VS), Pull & Bear (Inditex, Spaans), Urban Outfitters (beursgenoteerd, VS) en JD Sports (57% Pentland Group, Londense beurs, Brits). In fashion is het vooral het lagere middensegment dat zich nestelt aan de Kalverstraat. Taconis: ‘Kalverstraat is mass market, met veel passanten. In de tot in de latere uurtjes drukke Leidsestraat nestelen zich premium brandstores, waarbij hun etalages als billboards werken. In de PC Hooftstraat hebben de luxury labels hun plek gevonden.’
Gruwel voor plannenmakers
Wat bij iedere nieuwe winkelontwikkeling een gruwel is voor plannenmakers, is praktijk in de Amsterdamse binnenstad: hier geen loopbaar winkelrondje, maar een langgerekt lint. Het resulteert soms in meerdere vestigingen van hetzelfde merk. Taconis: ‘Kijken bij de eerste winkel, passen bij de tweede en kopen bij de derde.’ Daarom heeft H&M vanaf het begin van de Nieuwendijk tot aan het Leidseplein 6 vestigingen, waarin allemaal minimaal damesmode te verkrijgen is. En daar is nog niet de 5000 m² van de voormalige Maison de Bonneterie bij opgeteld.
De herontwikkelingen die nu plaatsvinden, zullen op het lint geen invloed hebben. Bessem: ‘Het afgelopen jaar is vooral het eerste stuk van de Kalverstraat herontwikkeld. Een gevolg daarvan is dat de Nieuwendijk nu ook sterk opkomt, met Zara, Primark, JD Sports en de vernieuwde C&A.’ Kroese: ‘Alleen in deze tijd kun je herontwikkelen. Gaat het goed, dan willen retailers niet bewegen; gaat het minder, dan moeten ze wel.’
V&D?
Andere ontwikkelingen zullen echter snel volgen. De passantenstromen – en daarmee de huurprijzen – kunnen als gevolg daarvan veranderen: de Ivy Group (voormalig Emmes Group) is bezig een Marks and Spencer-warenhuis te realiseren aan de andere kant van het Rokin, evenwijdig aan de kop van de Kalverstraat en aan de nieuwe metro-uitgang van de Noord–Zuidlijn. Naast Marks and Spencer moet naar verluidt een geheel nieuwe warenhuisformule komen.
Tegelijkertijd heeft Kroonenberg net de Kalvertoren gekocht, waarvoor ongetwijfeld herontwikkelingsideeën klaarliggen.
En aan het einde van de Kalverstraat, wat gebeurt daar? Binnen enkele maanden zal bekend zijn of V&D er weer een frisse formule kan neerzetten of dat diverse internationale zoekers er hun begeerde plek kunnen vinden.
Gerelateerde artikelen:
