High Tech Campus stemt belegger tevreden

Philips staat aan de basis van de zeer succesvolle High Tech Campus Eindhoven. Met een leegstand van slechts 1,5% moet ook eigenaar Ramphastos een tevreden belegger zijn.

Door Erik de Boer
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 25 september 2015

De High Tech Campus Eindhoven is als vestigingslocatie in feite een bijzonder geslaagd experiment van Philips. Met een leegstand van slechts 1,5% en 135 bedrijven is HTCE voor huidig eigenaar Ramphastos Investments een winstgevende belegging. Er is voor de komende jaren ruimte voor uitbreiding, maar bij het huidige groeitempo kan rond 2022 het bordje Vol bij de ingang worden gezet. Maar daar trekt het management onder leiding van Frans Schmetz dan ook hard aan.

Elementen die aan het succes hebben bijgedragen, zijn de scherpe focus op drie technologische gebieden, de intensieve ondersteuning van de opbouw van het onderlinge netwerk met alle aanwezige bedrijven en met de TU Eindhoven, de stevige investering, in tijd en middelen, in het ontdekken en verder ontwikkelen van start-ups en de open, groene opzet van het terrein. Schmetz: ‘Als managementteam van deze campusstad hebben we deze punten bij de verkoop door Philips aan de Chalet Group overgenomen en versterkt.’

Klein dorp
Schmetz’ team heeft drie hoofdtaken. Allereerst het operationeel management van de campus, een terrein van 102 ha met 185.000 m² kantoorgebouwen, 45.000 m² R&D-faciliteiten en 10.000 m² sociale voorzieningen. Hier werken ruim 10.000 mensen met 85 nationaliteiten; een klein dorp aan de rand van Eindhoven.

De tweede hoofdtaak is acquisitie en business development. In het verlengde daarvan ligt als derde hoofdtaak het tot bloei brengen van het netwerk van mensen die elkaar daardoor makkelijker kunnen vinden. ‘Dat doen we samen met de aanwezige bedrijven en met de in de regio aanwezige kennisinstellingen TU Eindhoven, Fontys, de Brainport-organisatie en de Brabants Ontwikkelingsmaatschappij. Wij organiseren per jaar zo’n 170 evenementen, waarvan de meeste vrij toegankelijk zijn. Er is uiteraard veel formeel contact, maar die bijeenkomsten lopen van seminars en congressen tot borrels en sportactiviteiten. Zo worden alle mensen die hier werken goede ambassadeurs van de campus. Zij vertellen over de meerwaarde die je ervaart als je hier werkt’, aldus Schmetz.

De samenstelling van de aanwezige bedrijven is een punt van grote aandacht voor Schmetz. ‘Je hebt hier grote partijen als Philips, IBM, Intel, NXP en ASML, maar we willen een gezonde mix met midden- en kleinbedrijf en start-ups.’ Hoewel de laatste groep voor een verhuurder nauwelijks interessant lijkt omdat ze weinig meters afnemen, kan hij juist met dit punt HTCE naar voren schuiven als de locatie waar je moet zijn als je een activiteit hebt op het gebied van hightech. ‘Die kleine bedrijven en start-ups brengen onbevangenheid en dynamiek naar de campus, en dat vinden juist grote bedrijven weer heel interessant.’

Startupbootcamp
Het campusmanagement steekt daarom veel tijd en energie in het rekruteren van in potentie interessante start-ups en het begeleiden van deze bedrijfjes naar een volgende fase. Onderdeel daarvan is Startupbootcamp. Deze richt zich op starters die zich bezighouden met ontwikkeling van hardwaretechnologie. Elk jaar gaan er 10 starters door, die vervolgens met zeer veel begeleiding niet hun technologie maar hun business verder gaan ontwikkelen. Wie worden je klanten, hoe zoek je je toeleveranciers, waar haal je je financiering vandaan? Zulke vragen moeten in deze fase beantwoord worden in een sluitende business case.

Schmetz: ‘We zetten ongeveer 200 mentoren om deze 10 kanshebbers heen. Ze kunnen hier zes maanden gratis onderdak krijgen en gebruikmaken van alle faciliteiten. We ronden deze fase af met een demodag waar veel investeerders op af komen. De succesvolste starters die uit de bootcamps naar voren zijn gekomen hebben inmiddels gezamenlijk al ongeveer € 20 mln aan financiering weten op te halen.’

De bootcamp is deze zomer begonnen aan de derde ronde. In totaal mikt HTCE op zeven tot acht kwalificatierondes. Die zouden 70, 80 starters moeten opleveren. Schmetz hoopt dat zij zich willen vestigen op het terrein, maar ze zijn tot niets verplicht. ‘Dat kan ook niet’, aldus Schmetz. ‘We hopen natuurlijk dat er uit de bootcamps nieuwe huurders voortkomen die groeien, maar uiteraard zijn er ook starters en incubators die omvallen. Het succes van de eerste twee bootcamps is het toch het bewijs voor de markt dat HTCE dé plek is als je een hightech-onderneming bent of wilt worden.’

Rendement
De directeur van HTCE heeft nooit de indruk gehad dat eigenaar Ramphastos Investments met de gedachte heeft gespeeld de campus te verkopen. Schmetz had een lange carrière binnen Philips achter zich toen hij in 2009 werd gevraagd de campus op het voormalige terrein van het Natuurkundig Laboratorium te gaan managen. Philips had eigenlijk al een stap terug willen doen, maar de crisis maakte verkoop niet aantrekkelijk.

Vanaf 1998, toen Philips de campus oprichtte om al zijn nationale R&D-activiteiten op één locatie samen te brengen, staat samenwerking bij technologische innovatie centraal. In 2003 stelde Philips de campus open voor andere technologiebedrijven. Ook letterlijk: de hekken en de bewaking verdwenen. Het NatLab had al die ruimte niet meer nodig, omdat het concern zich had toegelegd op drie sectoren en de overige zeven inmiddels had afgestoten.

Om echt succesvol te worden als campus en bedrijven als IBM en Intel naar het terrein te kunnen trekken, moest het concern volledig afstand doen van het project. Dat resulteerde in 2012 in de verkoop voor € 425 mln aan de Chalet Group van Marcel Boekhoorn. Daarmee realiseerde Philips een interessant rendement op de investeringen die het bedrijf gedurende een decennium gedaan had in de campusontwikkeling.

Boekhoorn tevreden eigenaar
Met de overname van de financiering van de kantorenportefeuille door het Amerikaanse Kildare kwam de kantoorportefeuille van Chalet in andere handen. Boekhoorn had HTCE echter al ondergebracht in Ramphastos Investments, een vehikel waarin hij voor ruim 90% deelneemt, en dat buiten de verkoop bleef.

Volgens Schmetz is Boekhoorn een tevreden eigenaar. ‘Ik denk dat hij een aardig rendement maakt op de campus. We hebben een beetje frictieleegstand van 1,5%, terwijl op de bedrijventerreinen in de omgeving eerder 20% leegstand is. Daarnaast werken we hier met langlopende contracten. Een bedrijf dat laboratoriumfaciliteiten huurt, doet dat voor een langere periode. En we groeien nog steeds. Het afgelopen jaar is 7500 m² ontwikkeld, onder andere met een datacenter van KPN en het hoofdkantoor van Brunel.’

In totaal is door HTCE 265.000 m² aan gebouwen ontwikkeld en herontwikkeld. Er is nog voor 110.000 m² ruimte beschikbaar, en daarmee kan de campus vooruit tot ongeveer 2022.