Prijzen van nieuwe huurcontracten op de Kalverstraat blijven stabiel, maar de hausse aan mutaties zorgt wel voor een gemiddelde huurprijsstijging.
Prijzen van nieuwe huurcontracten op de Kalverstraat blijven stabiel, maar de hausse aan mutaties zorgt wel voor een gemiddelde huurprijsstijging.
Door Gabriëlle Klaver
PropertyNL Magazine nr. 9, 26 september 2014
De Amsterdamse Kalverstraat heeft sinds deze zomer een hausse aan mutaties te verwerken gekregen. Zo gaat Cosmeticabedrijf Premier naar Kalverstraat 192, komt The Phone House op de voormalige plek van Steps, neemt the Amsterdam Cheese Company de plek in van The Phone House en gaat the Chocolate Bakery op het hoekje Kalverstraat/Muntplein zitten.
Stroomversnelling
De verhuren op de Kalverstraat zijn in een stroomversnelling geraakt. Eerder deze zomer huurden Hilfiger Stores (aansluitend aan het eigen hoofdkantoor), schoenenmerk Dr Martens Airwair, Desigual (tweede vestiging) en Topshop ook al vestigingen aan in de drukste straat van Nederland.
De toename aan verhuren op de Kalverstraat zijn volgens Paul Schut van winkelmakelaar KroesePaternotte het gevolg van de crisis. Terwijl de Nederlandse economie zachtjes uit het dal aan het klimmen is, zijn de Nederlandse retailers nog hun wonden aan het likken.
Multibrandstores hebben het moeilijk op deze locaties, omdat zij met andere marges rekenen dan de monobrandstores. Het vertrek van Maison de Bonneterie is hier een voorbeeld van. Naar een invulling voor dit pand wordt nog druk gezocht. Er moet echter fors geïnvesteerd worden om het pand aan de huidige retaileisen te laten voldoen.
Het vet is eraf
Maar vooral in het middensegment mode en schoenen zijn harde klappen gevallen die nu in de Kalverstraat tot uiting komen. Schut: ‘De ketens hadden allemaal langlopende huurcontracten met relatief lage huren. Daarmee konden ze een tijdje voort. Bovendien hadden ze nog het nodige vet op de botten.’
Dat vet is er inmiddels wel af. Schut: ‘Retailers die de huren hier niet aankunnen, verdwijnen.’ De ketens moeten saneren en een huurcontract op de Kalverstraat kan nog het nodige sleutelgeld opbrengen.
Dringend eigen gebruik
Voor de retailer is het dan wel zaak niet te wachten tot het einde van het huurcontract in zicht is, maar op tijd om te zien naar een opvolgende huurder. Want als het huurcontract ten einde loopt, is het voor de huurder goedkoper om rechtstreeks zaken te doen met de verhuurder – het sleutelgeld hoeft dan niet betaald te worden.
De hausse aan mutaties op de Kalverstraat is ook het gevolg van de soepelere interpretatie door de rechter van het ‘dringend eigen gebruik’ in de huurcontracten. Verhuurders krijgen hiervoor gemakkelijker toestemming om het pand te renoveren en bijvoorbeeld door samenvoeging aan te passen aan de eisen van deze tijd. Door een dergelijke herontwikkeling lukte het de Emmes Groep en Kroonenberg om Forever 21 en Urban Outfitters hier te laten neerstrijken.
Kaasoorlog
Terwijl het oude verdwijnt, komt de nieuwe lichting binnen. Veel van de nieuwe huurders zijn internationale retailers die hun eerste Nederlandse vestiging juist hier openen. Dat geldt onder meer voor Topshop, Dr Martens, Premier en JD Sports.
Ook de betere toeristenwinkels tonen veel interesse. Schut: ‘Er is in de binnenstad van Amsterdam een ware kaasoorlog aan de gang met tenminste vier kaasretailers die elkaar beconcurreren.
Toch is de tijd van voor de crisis nog niet terug. Stonden er in 2006/2007 nog 10 retailers te dringen om een huurcontract, nu zijn er hoogstens drie in competitie met elkaar.’ Het betekent dat de huurprijs voor nieuwe huurcontracten de afgelopen twee à drie jaar gelijk is gebleven op zo’n € 2800 per m² voor de begane grond, afhankelijk van het metrage (front van 6 meter, 15 meter diep).
Huurprijsherzieningen
Ondanks de stabiel blijvende huurprijs, is de huidige hausse aan mutaties wel goed nieuws voor de beleggers op de Kalverstraat. Eindelijk kunnen zij profiteren van de huurprijsherzieningen.
Schut: ‘De afgelopen tien jaar was er relatief weinig beweging en bleven de gemiddelde huurprijzen vrij laag. Door de vele nieuwe huurcontracten met hogere prijzen, zullen bij huurprijsherzieningen ook de prijzen van lopende contracten omhoog gaan.’
De nog zittende retailers die qua huurprijsniveau niet op de Kalverstraat thuishoren, zullen daarmee een extra zetje krijgen om naar huisvesting elders om te zien.
Mutaties Kalverstraat Amsterdam vanaf afgelopen zomer:
- Premier huurt nr. 192, vorige huurder is Six Shop
- The Phone House huurt nr. 64, vorige huurder Steps
- The Amsterdam Cheese Company huurt nr. 132, vorige huurder The Phone House
- The Chocolate Bakery huurt nr. 236, vorige huurder ING pinautomaat
- Hilfiger Stores huurt nr. 117, vorige huurder Dolcis
- Dr Martens Airwair huurt nr. 158, vorige huurder Vila
- Desigual huurt nr. 126, vorige huurder 2TheLoo
- Topshop huurt nr. 48–52, vorige huurder Polare
- Foodlocker huurt nr. 100–106, vorige huurder Superstar
- JD Sports huurt nr. 128–130, vorige huurder Foodlocker
Gerelateerde artikelen:
