Datum: 08-03-2011 12:00, Bron: PropertyNL

Categorie: Overig

 

AMSTERDAM - DTZ Zadelhoff heeft de relatie onderzocht tussen de huurprijs en de passantenstroom in de 14 beste winkelstraten van Nederland, de ‘Loop/huur quote’. Een retailer aan de Kalverstraat in Amsterdam, de Lange Elisabethstraat in Utrecht en de Spuistraat in Den Haag krijgt de minste passanten voor zijn huur. Een retailer aan de Stationstraat in Almere, de Ginnekenstraat in Breda en de Broerstraat in Nijmegen krijgt daarentegen een opmerkelijk hoge passantenstroom voor de betaalde huur.

Passanten zijn nog geen kopers. Bezoekersstromen en de passantensamenstelling zijn sterk afhankelijk van een aantal factoren, zoals het lokale koopgedrag, de bereikbaarheid en de aantrekkelijkheid van het winkelgebied, met name veiligheid, breedte van de straat. Deze elementen maken winkelsteden soms minder vergelijkbaar.
Zelfs tussen omliggende panden met een vergelijkbare winkelformule en exact dezelfde passanten kunnen grote verschillen ontstaan in omzet. Factoren die hierbij een belangrijke rol spelen zijn onder andere de zichtbaarheid, de frontbreedte, de uitnodigingsfactor van een winkelunit en uiteraard de aantrekkelijkheid van de formule.
Een belangrijke variabele bij het bepalen van de huurprijs is echter het aantal passanten. Retailers zijn bereid meer huur te betalen op locaties met een hoge passantenstroom, hetgeen logischerwijs een hogere omzet kan betekenen. Uit de bezoekersstroom kan het potentieel winkelend publiek en daaropvolgend de conversie, het kopend publiek in relatie tot het aantal bezoekers, worden afgeleid. Voor DTZ Zadelhoff is dit aanleiding geweest om vast te stellen op welke locaties een retailer in Nederland de meeste passanten krijgt in relatie tot de markthuur.
In het vergelijk is uitgegaan van de markthuurwaarde voor een ideale winkelruimte, te weten circa 150 m2 op de begane grond aan een top A1-winkelstand. Wat betreft de passantenstroom is als basis de door Locatus gemeten gemiddeld aantal bezoekers in de afgelopen drie jaar genomen. Omdat er is uitgegaan van de markthuurwaarde zijn de resultaten met name van toepassing op nieuwe huurcontracten. Zoals bekend wijkt de herzieningshuurwaarde hier vaak vanaf. Bij bestaande huurovereenkomsten kunnen de resultaten dus anders zijn.
De markthuur is in deze vergelijking tegenover de passantenstroom gezet, waar geen rekening is gehouden met eerdergenoemde specifieke variabelen. Hiervan uitgaande valt ook op dat de Herestraat in Groningen en de Ginnekenstraat in Breda bijna evenveel passanten kennen als de Kalverstraat in Amsterdam. Daarentegen valt op dat de altijd hooggekwalificeerde winkelstraten in Utrecht en Den Haag, in verhouding tot de huur een relatief lage passantenstroom hebben.