[i]Afgelopen week bracht ik een flitsbezoek aan de Mipim. Voor de 25e keer werd deze vastgoedbeurs in Cannes gehouden. Het was nog net niet mijn vijfde lustrum, maar zit daar niet veel naast. [/i]
Afgelopen week bracht ik een flitsbezoek aan de Mipim. Voor de 25e keer werd deze vastgoedbeurs in Cannes gehouden. Het was nog net niet mijn vijfde lustrum, maar zit daar niet veel naast.
Door Ton Oostenrijk
PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2014
Zittend op zo’n fameus blauw stoeltje en kijkend over de altijd prachtige Middellandse Zee liet ik die afgelopen periode nog eens aan me voorbijgaan. Een hoop meegemaakt, best veel nieuwe contacten gelegd, zo nu en dan zelfs concrete opdrachten gekregen. Ook constateerde ik dat niet veel in de wereld hetzelfde is als voorheen. Met name de laatste vijf jaar is toch veel veranderd. En dan heb ik het niet alleen over de aantallen en de samenstelling van de ‘Nederlandse afvaardiging’ van de vastgoedsector op de beurs.
Maar niet alleen daar, in de omgeving van de Boulevard de Croisette, ook gewoon op de thuisbasis lijkt veel toch anders te zijn dan een paar jaar geleden. Ook op het gebied waarin ik werkzaam ben, van de fiscaliteit. Onder andere in de maatschappelijke beleving van belastingheffing, in het bijzonder hoe om te gaan met belastingzondaars, en natuurlijk de steeds maar veranderende regelgeving. Ik bedacht nog hoe uitzonderlijk lang het soms duurt voordat de uitleg, achtergronden en dergelijke van sommige regels uitgekristalliseerd zijn. Dat blijkt maar weer eens uit de volgende actuele casus.
Een ondernemer heeft een kantoorpand laten bouwen dat hij een aantal jaren vrijgesteld heeft verhuurd. Vervolgens komt het leeg te staan (dit alles gedurende de herzieningsperiode: de 10 jaar waarin de BTW ter zake van de stichting/levering van een gebouw (‘initiële BTW’) wordt gevolgd en kan worden herzien). Maar het lukt hem om het weer te verhuren, ditmaal belast met BTW. De ondernemer verschilt van mening met de inspecteur over de vraag of hij over de periode waarin het pand leeg stond terecht aanspraak heeft gemaakt op BTW-aftrek (op de onderhoudskosten) en de herzienings-BTW (jaarlijks een tiende deel van de initiële BTW die destijds, vanwege het vrijgestelde gebruik van het pand, niet voor aftrek in aanmerking kwam). Ze komen met elkaar niet tot een eensluidend antwoord, zodat de vraag wordt voorgelegd aan de rechter. Die beantwoordde de vraag in het voordeel van de ondernemer, onder meer overwegende dat aannemelijk is dat hij gedurende de periode van leegstand voornemens was het kantoorpand belast te gaan verhuren.
Onze staatssecretaris van Financiën heeft tegen deze uitspraak (sprong) cassatie ingesteld. De adviseur van de Hoge Raad, de Advocaat-Generaal (AG) komt in haar conclusie tot de slotsom dat voor het recht op ‘herzieningsaftrek’ gedurende leegstand het (bewezen) voorgenomen gebruik doorslaggevend is. Kort en goed, in beginsel is er recht op aftrek als het voornemen belast gebruik is en geen aftrek als er geen sprake is van het voornemen tot belast gebruik. Daaronder te begrijpen het aan dat jaar toe te rekenen deel van de initiële belasting (een tiende deel per jaar gedurende de herzieningsperiode). De AG merkt evenwel op dat deze herziening van aftrek in tijden van leegstand op verschillende manieren kan worden benaderd en dat voor enkele van die andere benaderingen (enige) steun te vinden is in de tekst van de BTW-richtlijn en de Luxemburgse rechtspraak (relevant voor de uitleg van de Nederlandse BTW-regels). Om die reden acht zij het opportuun het Hof van Justitie (HvJ) om duidelijkheid te vragen. Vooralsnog komt de visie van onze belastingdienst niet overeen met de mening van de AG. Het is dus zaak dat belastingplichtigen hun rechten veiligstellen in de aanloop naar een definitief uitsluitsel door de Hoge Raad (al dan niet na beantwoording van vragen door het HvJ). Daar gaat mogelijk een lustrum overheen.
Ik zal de volgende keren als ik weer zitting neem in een van die blauwe stoeltjes waarschijnlijk niet terugdenken aan deze kwestie, maar toch meer aan andere, mooie momenten tijdens de Mipim. Zoals die keer dat ik tijdens een nachtelijk uur met een vastgoedvriend op deze stoeltjes zat te filosoferen over (carrière)kansen en dergelijke in de vastgoedsector. Die momenten zijn bijzonder en de kansen steeds weer anders. Opmerkelijk is overigens dat die losse blauwe stoeltjes er na al die jaren nog gewoon staan. Dat zou bij ons zeker anders zijn...
Ton Oostenrijk MRE is belastingadviseur bij Rechtstaete.