Briefing Big Data: ‘Big data veranderen werk vastgoedprofessional ingrijpend’

‘Big data’ zullen het werk van beleggers, ontwikkelaars en hun adviseurs de komende jaren ingrijpend veranderen

Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 24 april 2015

Dat zei Jan Hein Tiedema, algemeen directeur van OVG Nederland, op 8 april tijdens de PropertyNL Briefing over de impact van ‘big data’ op de vastgoedsector. De bijeenkomst vond plaats in kantoorgebouw The Edge aan de Zuidas, dat door OVG is ontwikkeld. Gastheer was Paul Meulenberg van Deloitte, de grootste gebruiker van het gebouw.
Tijdens het congres stond centraal dat ‘big data’ oprukken in de vastgoedsector en dat ze zorgen voor een revolutie die we al eerder in andere bedrijfstakken zagen. Tiedema zei dat het ook voor OVG even slikken is dat de markt via big data-oplossingen transparanter wordt dan ooit tevoren. ‘Wij halen als ontwikkelaar werk uit het feit dat de markt imperfect is, maar het is zoals het is en wij willen nu de eerste zijn die zich aan dergelijke dataplatforms koppelt.’
OVG wil in de toekomst meer zijn dan de meest duurzame ontwikkelaar van Nederland. De toekomst ligt volgens Tiedema bij technologische ontwikkelingen van nieuwe gebouwen. Hij zei dat hij een paar jaar geleden niet had kunnen dromen dat OVG nu een partnership optuigt met Microsoft bij de ontwikkeling van slimme technologie voor gebouwen.
In de periode 1997–2005 was OVG een van de eerste ontwikkelaars die echt vanuit de klant, de eindgebruiker, gebouwen ontwikkelde. Tussen 2005 en 2014 stond daarbij duurzaamheid centraal en vanaf dit jaar is daar technologie bijgekomen. OVG is bovendien een partij geworden die naast pure projectontwikkeling ook zelf deelneemt in investeringen in vastgoed.
Anders dan enkele jaren terug zijn er weer kansen voor de ontwikkeling van nieuwbouwkantoren, maar dan wel op betere locaties en van een totaal ander technisch niveau dan het doorsnee-kantoor.

Dashboard voor eindgebruiker
Paul Meulenberg van Deloitte schetste vanuit het perspectief van de gebruiker hoe Deloitte in The Edge dankzij technologie maar 1000 werkplekken nodig heeft voor 1700 werknemers. Zo hebben de facilitair managers van The Edge een dashboard waarop zij ‘real-time’ de bezetting in het gebouw kunnen meten. Dit wordt grafisch weergegeven in zogenaamde ‘heat maps’ en dit kan inzichtelijk gemaakt worden op werkplekniveau, op verdiepingsniveau of op gebouwniveau.
Medewerkers in The Edge kunnen het ‘connected lighting system’, ontwikkeld door Philips, ook individueel gebruiken. Via zijn smartphone of tablet kan elke medewerker het verlichtingsniveau en de temperatuur van de eigen werkplek regelen cq. instellen. Aan de hand van een dagelijks, wekelijks of maandelijks rapport kan elke individuele medewerker zijn energieverbruik inzichtelijk maken en ‘benchmarken’ ten opzichte van het gemiddelde energieverbruik van de overige medewerkers. De gedachte hierbij is dat medewerkers zich bewust worden van hun individuele energieverbruik en de mogelijkheid om hierop invloed uit te oefenen.
Met deze systemen is het maar een kleine stap om niet langer per vierkante meter af te rekenen, maar per het daadwerkelijk gebruik van werkplekken. Het nieuwe kantoor nadert daarmee het businessmodel van een hotel.

Lessen uit de woningmarkt
Tijdens het congres werd geschetst hoe snel andere sectoren zijn veranderd door de impact van big data. Een voorbeeld dicht bij het commercieel vastgoed is de woningmarkt. Rogier van der Hijden van Calcasa schetste hoe deze onderneming ertoe heeft bijgedragen dat data in de woningmarkt nu zijn omgevormd tot informatie waarop de stakeholders hun beslissingen kunnen baseren, bijvoorbeeld voor waardebepalingen.
Controle over informatie, exclusieve kennis en beperkte advertentiemogelijkheden waren ooit kenmerken van de woningmarkt. De beschikbaarheid van woningdata van het Kadaster en Funda plus de kennis van partijen als Calcasa die daarvan informatie kunnen maken hebben de ontwikkelingen op de woningmarkt op een ongekende manier inzichtelijk gemaakt.
Van de Hijden schetste hoe Calcasa data van 7,4 mln woningen met 100 karakteristieken per woning omzet in bruikbare informatie. Tientallen bronnen leveren gegevens over woning- en omgevingskenmerken. Nadat de data zijn binnengehaald worden ze gesorteerd, op kwaliteit gecontroleerd, geaggregeerd en gekwalificeerd. Met een statistisch model (zogenoemd ruled based hedonisch) worden de woningen vervolgens modelmatig gewaardeerd, waarbij minimaal 25 referentieverkopen bekend moeten zijn. Zo zijn de marktwaarde en risicoscores voor de woningmarkt te bepalen.
Voor de markt voor commercieel vastgoed is Calcasa in samenwerking met PropertyNL ook bezig met de introductie van een ‘big data’-product, de Calcasa Property Analyzer (CPA). In tegenstelling tot de woningmarkt zijn we in het commercieel vastgoed nog ver verwijderd van modelmatige taxaties, zei Van der Hijden. De kennis en de analyse van de vastgoedprofessional blijven cruciaal. Tegelijk kun je als professional niet langer op marktgevoel of ervaring alleen leunen. Niemand kan alle data zelf verwerken en ook nog tijd hebben voor een goed advies. Er zal dus een steeds grotere scheiding komen tussen degenen die data verzamelen en combineren en professionals die de informatie gebruiken voor een goed advies.

Revolutie reisbranche
Een ander voorbeeld is de reisbranche. Jan Willem de Graaf van PropertyNL liet zien hoe de reisindustrie in Nederland sinds de jaren negentig met partijen als D-Reizen en Booking.com volledig digitaal is ontsloten. Inmiddels is dezelfde vakantie op meer dan 400 websites te vinden en worden via het van oorsprong Nederlandse bedrijf Booking.com (beurswaarde € 50 mrd, 2x Philips) dagelijks 800.000 overnachtingen geboekt. Snel opgekomen bedrijven als Expedia (combinatiereizen, zogenoemde dynamic package), Airbnb (iedereen aanbieder), Zoover en Tripadvisor komen op als concurrenten van Booking.com.
Interessant is, zo schetste De Graaf, hoe de reismarkt eerst transparant werd gemaakt door D-Reizen als voorloper en er vervolgens allerlei specialistische reissites- en reisbureaus ontstonden die ordening aanbrachten in het enorm brede aanbod waarin de consument zijn weg niet meer kon vinden. De enorme transparantie in de reisbranche heeft dus uiteindelijk geen afbreuk gedaan aan de vraag naar specialisten die met kennis de consument kunnen helpen.
De Graaf schetste hoe het aanbod van gegevens en de techniek om gegevens te combineren en te analyseren het menselijk brein te boven gaan. De hoeveelheid beschikbare data in de wereld verdubbelt elke 14 maanden. ‘Bronnen combineren is beter dan zelfstandig verzamelen.’ Meer data, niet een slimmer algoritme of een snellere processor, zijn de basis van succes.

Voorkennis
Arjan Knibbe van KR&A is zich na een succesvolle carrière als analist in de financiële wereld gaan richten op dataoplossingen en advies voor de vastgoedwereld. Hij schetste hoe data-analyse en de informatie die daaruit voortkomt een beslissend concurrentievoordeel geven bij beslissingen over vastgoedinvesteringen. ‘Zulke datasystemen geven de professional in feite permanente ‘voorkennis’, maar dan op een legale manier.’ Het draait ook voor de vastgoedprofessional niet meer om het bezit van de data, maar om de interpretatie daarvan.