AMSTERDAM – De premium city high streets, 55% van de portefeuille van Vastned, laten in H1 20014 hogere huurinkomsten en waardestijging zien. In high streets en non-high streets dalen de huren echter en daalt de waarde. Vastned genereerde over H1 2014 € 9,4 mln winst (H1 2013: -€ 0,7 mln).
AMSTERDAM – De premium city high streets, 55% van de portefeuille van Vastned, laten in H1 20014 hogere huurinkomsten en waardestijging zien. In high streets en non-high streets dalen de huren echter en daalt de waarde. Vastned genereerde over H1 2014 € 9,4 mln winst (H1 2013: -€ 0,7 mln).
De nog steeds toenemende tweedeling in de markt is daarmee ook in de cijfers van Vastned goed zichtbaar. Toch toont ceo Taco de Groot zich in reactie op de cijfers tevreden over de al bereikte homogeniteit van de portefeuille: het aandeel premium city high street shops is al fors gestegen en zal verder toenemen naar 75%. De Groot: ‘Dat zal de voorspelbaarheid van de resultaten nog meer vergroten.’
In de premium city street shops werd een like-for-like brutohuurgroei van 1,8% gerealiseerd, terwijl de high streets (-0,8%) en non-high streets (-1,0%) dalingen in de like-for-like huur realiseerden.
Ter illustratie van de polarisatie: in het non-high street gedeelte van de portefeuille werden 5 nieuwe huurcontracten in winkelcentra in Tongeren (België) en Limoges (Frankrijk) afgesloten tegen 53% lagere huur ter waarde van € 0,3 mln. De € 3,0 mln aan nieuwe huurcontracten op premium city locaties, zoals Utrecht, Amsterdam en Bordeaux, lieten een gemiddelde huurstijging van 4,1% zien.
Het resultaat van € 9,4 mln is vooral het gevolg van een beter indirect resultaat. Het indirecte resultaat verbeterde in H1 2014, maar bleef met - € 13,7 mln negatief (H1 2013: -€ 30,1 mln).
De waardedaling in de portefeuille van 0,4% in totaal over het eerste halfjaar is geheel toe te schijven aan de high street shops (23% van de portefeuille) en non-high street shops (23%). De premium city high street shops lieten juist een waardestijging van 2,3% zien.
Het directe resultaat kwam met € 23,1 mln lager uit (H1 2013: € 29,3 mln). De daling is vooral toe te schrijven aan verkopen in Spanje en Frankrijk.
De strategie om het aandeel premium city high streets naar 75% van de portefeuille op te trekken lijkt dus een juiste. Toch zal Vastned altijd een aandeel non-high street en high street in de portefeuille aanhouden, zegt De Groot: ‘Door ook op deze locaties aanwezig te zijn, houden we voeling met de gehele retailmarkt. Bovendien zit er in die delen van de portefeuille ook goed presterend vastgoed als supermarkten in de non-high streets en de Mango-vestiging in de binnenstad van Eindhoven. Dat verkopen we niet.’
Het vastgoed dat wel op de nominatie staat verkocht te worden, zal langzaam aan op de markt worden gebracht. De Groot: ‘De bulk van de verkopen ligt echter achter ons.’
De Groot: ‘We kopen echter bij voorkeur als we waarde kunnen toevoegen. Zo kochten we vorig jaar op de PC Hooftstraat in Amsterdam tegen een laag aanvangsrendement, maar konden we bij de nieuwe verhuur 42% huurstijging realiseren.’
De Groot zegt voldoende kapitaal achter de hand te hebben om de stijgende prijzen op de premium city streets te kunnen financieren. De loan-to-value ligt op 39%, het streven is niet boven 45% te komen. De gemiddelde rentevoet van Vastned ligt op 4,3%.
Gerelateerde artikelen:
